欄目名稱：法眼看經濟
主 題：解析集體土地征收補償標準
嘉賓律師：王衛(wèi)洲律師
本期策劃：張倩
本期介紹：
近年來發(fā)生在各地的征地拆遷糾紛，矛盾沖突越來越多，引發(fā)的群體性事件和惡性案件觸動著社會敏感的神經。早到2004年的嘉禾事件、2005年的定州事件，再到08年的甕安事件，一幕幕的沖突有著深層次的原因。那就是：土地！
今天，我們有幸為大家請到了北京市億嘉律師事務所王衛(wèi)洲律師來為大家簡單講解一下集體土地征收補償的相關內容。
訪談內容：
【法眼看經濟】關注房子，解答疑難?！斗ㄑ劭唇洕窞槟庾x關于房產的是是非非。各位網友大家好，又和大家見面了。今天為大家請到的嘉賓是北京市億嘉律師事務所王衛(wèi)洲律師。王律師，您好，歡迎您做客《法眼看經濟》，先跟大家打聲招呼吧。
【王衛(wèi)洲律師】主持人你好，各位觀眾好。
【法眼看經濟】2011年年初，國務院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》，城市房屋征收與補償有了一部行政法規(guī)，為解決城市房屋拆遷糾紛提供了比較明確的法律依據。相較之下，對于農村集體土地征收、農民房屋拆遷的補償，現行《土地管理法》規(guī)定的補償和補助水平，已經不能適應農村發(fā)展的實際和農民生活的需求。根據我國憲法及土地管理法，征收集體土地時，需要在滿足“公共利益”的需求下才可以征收。何為“公共利益”？目前是否有明確的范圍？
【王衛(wèi)洲律師】公共利益應該屬于是一種不以盈利為目的、不特定的大多數人的合法的權益，這種利益應該以不含有盈利目的為前提，這種利益是不特定的公眾的權益。另外既然是利益首先應該以合法作為前提。目前法律并沒有對這個抽象的概念作出界定，只是《國有土地上房屋征收與補償條例》以國防外交、基礎設施、公共事業(yè)、保障性住房等方面對其進行了列舉式的歸納，但是其實這種界定還是不明確的，存在很大爭議。
【法眼看經濟】在上面談到的一些群體性事件中，集體土地拆遷沖突的問題之一是政府的征地范圍過寬，這是否與“公共利益”的范圍不明有直接聯系？在實際操作中，作為拆遷律師您遇到過什么樣的情況？
【王衛(wèi)洲律師】征地范圍過寬與公共利益界定不清楚是有一定聯系的，在現實中我常見的是地方政府招商引資經開發(fā)商看中的地方以棚戶區(qū)改造、城中村改造等名義假以公共利益實施征收；甚至一些直接性的商業(yè)行為也會以實施城市規(guī)劃等理由冠以公共利益的借口，這些真實的案例反映出了公共利益概念需要明確界定的急迫。
【法眼看經濟】在近幾年發(fā)生的群體性事件，和征地有關的占了80%。究其原因是對失地農民的經濟補償不合理，不到位。那么，按照我國法律，集體土地征收補償的詳細標準是什么？耕地與宅基地各有什么補償標準？
【王衛(wèi)洲律師】在土地管理法關于耕地的補償是以前三年平均產值的倍數來確定，對耕地的補償分為土地補償費6-10倍、安置補助費4-6倍、青苗和地上附著物補償和其他土地補償由省級政府制定，不過目前《土地管理法》顯然是遠遠過時了，從2004年起國務院發(fā)布《關于深化改革嚴格土地管理的決定》起，各省區(qū)域分別制定征地補償總和區(qū)片價，區(qū)片價的出臺后實際土地管理法這一規(guī)定基本上失去作用，一般來講各地方征地都是參照區(qū)片價征收的。征收宅基地目前各省級區(qū)域的標準是不一樣的比較雜亂，有的規(guī)定為參照耕地標準1倍補償，0.8倍等；或者宅基地置換等，但是需要說明的是還有相當一部分城市對集體土地上房屋拆遷只補償房屋不補償宅基地，這是違反國務院和國土資源部規(guī)定的。
【法眼看經濟】2011年初，《國有土地上房屋征收與補償條例》，確立了按照市場價格給予補償的原則，即“對被征收房屋的補償，不得低于房屋征收決定公告之日征收房屋類似房地產的市場價格”這對集體土地上房屋補償是否有借鑒意義？
【王衛(wèi)洲律師】目前我國國有土地上房屋征收或拆遷是參照市場價進行補償；而集體土地上房屋拆遷是參照重置價格進行補償，在法律上上目前還沒有借鑒的意義。
【法眼看經濟】您認為我國的集體土地征收補償標準是否合理？或者您覺得應該如何補償才更符合被征收者的利益，同時也符合公共利益？
【王衛(wèi)洲律師】看具體情況，如果拆遷農民房屋之后能夠安置同等面積的宅基地，那么按照重置價格進行補償應該還是基本合理的；但是如果農民選擇貨幣補償按照重置價就遠遠不足了，因為現在申請土地使用權是很難的，而購買房屋必須按照市場價購買，補償價格遠遠不足購房價格；另外進行房屋安置的方式也是不盡合理的，因為農民需要進行農業(yè)生產，城市化的小區(qū)單元樓根本不符合農民的生產生活需要，但是地方政府為節(jié)省土地搞開發(fā)往往只給貨幣安置或樓房安置，客觀上限制了被拆遷農民的生產生活。
我認為應當尊重被拆遷農民的意愿進行安置，進行產權安置的應當由被征地農民選擇宅基地安置，在此基礎上被拆遷房屋可以參照重置價補償；進行樓房安置的，應當在安置樓房的同時對農民的土地使用權的進行補償；選擇貨幣安置的應該參照國有土地上房屋的市場價格進行補償。
【法眼看經濟】有專業(yè)人士稱：需要加大對失地農民的保護，在貨幣補償的同時，還需要采取社會保障，就業(yè)安置等方式進行安置補償，解決農民的后顧之憂“對此，您有什么看法？
【王衛(wèi)洲律師】法律根據社會的需要來制定的，被征地農民在失去土地之后，在生活生存上是受到一定的挑戰(zhàn)的，僅僅是貨幣的補償僅僅能解決一時的問題，應該加社會保障、就業(yè)培訓等方面的考慮，目前國務院、國土資源部出臺的很多文件已經對此作出了要求。
【法眼看經濟】談完了補償標準，我們再來說說程序方面的事情。不管是專業(yè)人士還是草根一族，都明白我國是一個輕視程序的國家。在利益面前，有更多的人無視正當程序，實施違法行為。王律師，集體土地征收的程序是什么？在您處理的案件中，遇到哪些不合正當程序的行為？知法犯法的原因又是什么？
【王衛(wèi)洲律師】征收集體土地有嚴格的法律程序，就一般耕地來講，地方政府首先應該具備相應的土地指標，經發(fā)布預征地公告、保證被征地農民和集體經濟組織知情、確認以后，經征求被征地農民關于補償標準安置途徑的意見之后可由國土部門根據情況編制呈報方案逐級報省級人民政府或國務院批準，經省政府批準的應當報國務院備案。在批準之后應當在村、組集體征收土地公告、辦理補償登記手續(xù)、征求補償標準意見、發(fā)布《征地補償安置方案公告》在補償到位的情況下可以實施征地。
在我承辦的案件中有未批先占、少批多占、未經被征地農民知情確認、謊報土地用途、越權審、不發(fā)布征地公告等很多違法征地行為；我認為導致這些現象的產生是多元化的1、土地財政的依賴性使；2、唯政績觀和一些個人利益的驅使使得一些地方領熱衷于征地，不擇手段3、征地審批的嚴格使一些地方批不到土地只好非法征地；4、對農民權利的漠視使得一些地方往往不經知情確認、不依法履行征地聽證等；5、對法律的輕視使得一些官員違法成為習慣。
【法眼看經濟】在面對強勢群體的不合法行為，作為被征收土地的人，可以通過何種救濟途徑維護自己的權益？
【王衛(wèi)洲律師】可以通過法定的救濟渠道來維護自己的權益，對于違法征地的可以通過行政復議、行政訴訟的表達自己的訴求、保障土地不被侵占；也可以申請國土部門查處，對于不查處的可以起訴其不作為；關于補償問題可以對政府的補償方案進行起訴也可依據《土地管理法實施條例》第二十五條之規(guī)定申請協調、裁決。但是維護權益走法律程序就涉及到調查取證、專業(yè)的法律知識等農民維護自己的權益很困難的。
【法眼看經濟】2011年上半年，國土資源部已經開始組織起草《集體土地征收征用條例》，作為專業(yè)的拆遷律師，結合現狀，您有什么好的建議？
【王衛(wèi)洲律師】我希望能夠重視被征地農民在征地審批、補償方案制定等方面的參與權這一問題應該制定出具體的方案；對于違法呈報征地加大處罰力度，制定出詳細的處理辦法和程序；關于保障被征地農民基本生活水平不下降應該制定具體的可行的舉措。
【法眼看經濟】資料表明，截至2010年底，中國耕地總量不足18.26億畝，已接近18億畝的紅線。在發(fā)展經濟的同時，希望相關部門可以更多的考慮一下全局。退一步說，在發(fā)展經濟時要更好的保護被征收者的權益，促進社會的和諧與穩(wěn)定。感謝各位網友和王律師的參與。希望各位網友對我們節(jié)目提一些意見或者建議，以促進我們更好的為律師和公眾服務。期待下次與您相約，再見。
【王衛(wèi)洲律師】再見。
【法眼看經濟】打造優(yōu)質量的高端訪談，這里是《法眼看經濟》有關集體土地征收補償的相關問題我們今天就先探討到這里，感謝大家對法邦網的支持，再次感謝王律師的參與。如果有網友還需要進一步的咨詢，可以撥打王律師的電話（15810784790）進行免費咨詢。亦可在線提交免費法律咨詢 我要在線法律咨詢。
節(jié)目簡介
《“法眼”看經濟》由中國經濟網和法邦網聯合制作的一檔“暢談經濟熱點問題，普及經濟法律知識，解答經濟類法律問題，提供權威法律建議”的視頻直播節(jié)目。節(jié)目采用主持人和律師談話模式，深入解析社會熱點經濟背后的法理人情。
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