從昨日起，北京市新簽土地出讓合同的酒店類項(xiàng)目將被禁止分割銷售，此前簽訂土地出讓合同的項(xiàng)目，如需銷售許可證，必須由市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市國土資源局組織召開聯(lián)席會(huì)共同審定。

記者在近日對(duì)相關(guān)項(xiàng)目調(diào)查走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于審批收緊，大部分“涉險(xiǎn)”新項(xiàng)目在推遲開盤日期的同時(shí)，還紛紛下調(diào)銷售價(jià)格，即便是這樣，還是不受購房者的“待見”，許多在售酒店類項(xiàng)目均表示“自己很受傷”，業(yè)內(nèi)人士表示，此番多部門出臺(tái)的“商改住”禁售令，一方面將使得已經(jīng)在建的或建成尚未領(lǐng)取銷售許可證及分割銷售審批手續(xù)的項(xiàng)目“前途堪憂”，另一方面也將調(diào)控的觸角首度涉及到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，由此傳遞一個(gè)明顯的信號(hào)：調(diào)控的區(qū)分將越發(fā)細(xì)化。

“被推遲”的開盤日

上周日下午兩點(diǎn)，位于豐臺(tái)區(qū)西站南路的西區(qū)國際公寓售樓處內(nèi)異常安靜，由于只有兩名看房者，大部分銷售人員只能無聊地看報(bào)紙。

“行情樂觀的時(shí)候，我們每個(gè)周末都接待大量看房團(tuán)，一天下來忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，現(xiàn)在行情不好，零散客戶進(jìn)來的都很少，我的工作也變得清閑，沒事我就看報(bào)紙。”西區(qū)國際公寓的銷售人員告訴記者，周日下午沒人看房的情況，在新政之前是絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)的。

這位銷售人員所指的“新政”，是半月前由北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，根據(jù)《通知》規(guī)定，今年5月31日后通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的酒店類項(xiàng)目一律不得分層、分套(間)辦理酒店類項(xiàng)目的測繪成果備案、預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)手續(xù)。

然而西區(qū)國際公寓并非政策“禁售范圍”，這個(gè)由盛達(dá)興業(yè)開發(fā)的一項(xiàng)酒店類公寓項(xiàng)目，2005年，西區(qū)國際破土動(dòng)工，2008年項(xiàng)目基本竣工，為何會(huì)在新政出臺(tái)后推遲開盤？

“我們原定于5月開盤，新政出來之后，我們還沒想好是作為酒店出售還是分割銷售，所以還要等等。”這是銷售人員起初給記者的解釋。

禁止酒店類公寓分層銷售政策出臺(tái)后，延緩開盤的并不只有西區(qū)國際一家。首開股份集團(tuán)經(jīng)營的首開石榴派項(xiàng)目原定于4月開盤，但是直到昨日石榴派項(xiàng)目依然未出現(xiàn)開盤跡象，有媒體報(bào)道石榴派曾向會(huì)員出售會(huì)員卡，因?yàn)轫?xiàng)目遲遲未開盤，會(huì)員退卡人數(shù)已過半。同屬于首開集團(tuán)位于朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)的九都匯項(xiàng)目，原定于5月29日正式開盤，至今仍杳無音信。

糾結(jié)的分割銷售許可

究竟為何如此多的項(xiàng)目延期開盤？是政策出臺(tái)后開發(fā)商改變了市場預(yù)期所致還是另有原因？

根據(jù)《通知》，盡管在5月31日前已通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的酒店類項(xiàng)目可以申請分割銷售，但必須由市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市國土資源局組織召開聯(lián)席會(huì)共同審定。

上周末，記者走訪位于東直門附近的樂MOMA，作為酒店立項(xiàng)項(xiàng)目，樂MOMA公寓內(nèi)部裝修基本結(jié)束，但是項(xiàng)目同樣遲遲沒有開盤。當(dāng)記者問及項(xiàng)目是否有分割銷售許可證時(shí)，這名銷售人員回避了這個(gè)問題，只是回答： “我們早已取得預(yù)售許可證，每間房屋都有自己的房產(chǎn)證，新政策出來后，我們的項(xiàng)目以后就是稀缺產(chǎn)品，具有很大的升值空間。”

這名銷售人員告訴記者項(xiàng)目預(yù)計(jì)6月底開盤。記者反問具有預(yù)售許可證是否需要取得分割銷售許可證才能正常銷售時(shí)，該名銷售人員拒絕回答記者的問題。“我們立項(xiàng)雖為酒店，但是我們的項(xiàng)目能保證每一個(gè)分套住戶有一個(gè)房產(chǎn)證。”他回答。

回避回答分割銷售許可證問題的不止樂MOMA一家，上周末記者走訪部分未能按時(shí)開盤的酒店類公寓項(xiàng)目時(shí)，問及北京市住建委出臺(tái)的政策會(huì)不會(huì)對(duì)單套買房的房主產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生一定影響時(shí)，得到的答復(fù)普遍是：“6月1日開始實(shí)施的政策只是不再審批商改住用地，我們已審批到土地使用權(quán)就可以不受其約束。”更有銷售人員直接反問記者：“像我們這樣的項(xiàng)目現(xiàn)在不都要賣嗎，又不是只有我們一家，你應(yīng)該問問別的酒店項(xiàng)目開發(fā)商怎么回答。”

“雖然我們規(guī)定5月31日前拿地的酒店類項(xiàng)目還是可以分割銷售，但這塊的許可證我們從今年年初到現(xiàn)在確實(shí)沒有發(fā)過。”北京市住建委的一位負(fù)責(zé)人向記者透露，分割銷售許可證發(fā)放暫緩的主要原因還是在審批環(huán)節(jié)的收緊。這是否意味著未來分割銷售許可證就此停辦，這位負(fù)責(zé)人并未給出明確的答復(fù)。

“我們確實(shí)是在等分割銷售許可證，現(xiàn)在普通人去拿分割銷售許可證是拿不到了，但我們項(xiàng)目沒問題，過幾天審批一下來我們就可以開盤了。”在記者的追問下，西區(qū)國際的銷售人員道出了上述項(xiàng)目推遲開盤的真正原因：分割銷售審批尚未辦完。當(dāng)記者一再追問項(xiàng)目會(huì)不會(huì)因?yàn)槟貌坏椒指钿N售許可證而不能開盤時(shí)，這名銷售人員卻閃爍其詞，表示等等再看。

購房者、中介“不待見”

如果說分割產(chǎn)權(quán)審批的難產(chǎn)讓在售的、尚未取得相關(guān)手續(xù)的酒店類項(xiàng)目“前途未卜”，那么市場的“不待見”，或許已經(jīng)從某種意義上對(duì)上述項(xiàng)目給予了最致命的打擊。

“我們原定的開盤均價(jià)為4萬元/平方米，但到現(xiàn)在開盤降到了27000-28000元/平方米，來問的人還是很少。”西區(qū)國際的銷售人員向記者坦言，自己從事這一行這么久，還沒見過這么大幅度的下調(diào)銷售價(jià)格。

遇冷的不止西區(qū)國際一家。首開集團(tuán)控股的石榴派項(xiàng)目立項(xiàng)為商住兩用。在首開石榴派的銷售大廳里，記者逗留了大約20分鐘，這段時(shí)間內(nèi)記者始終沒有看到看房客戶進(jìn)銷售大廳了解情況。大廳里，首開石榴派的三名工作人員正在低頭聊天，記者走進(jìn)大廳也并未引起他們過多的注意。

在附近工作的中原地產(chǎn)顧問張先生告訴記者，年初剛建成售樓處時(shí)，首開石榴派門口天天有人排隊(duì)等候選房，現(xiàn)在變得冷冷清清。“我的工作就是拿一馬扎坐在這兒推銷各種各樣的房子，對(duì)石榴派的項(xiàng)目我很了解。”張先生告訴記者。

“商水商電的消費(fèi)開銷加上只有40年產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀，再遇到個(gè)‘酒店類公寓可能被禁售’的新政，購房者能‘待見’石榴派這種商業(yè)立項(xiàng)房子才怪。”在張先生看來，酒店類公寓市場空間本來就小，《通知》出臺(tái)后石榴派項(xiàng)目遇冷屬于正?，F(xiàn)象。“我從來只給客戶推薦住宅房。產(chǎn)權(quán)為40年的LOFT造型房子，其建筑風(fēng)格只能成為年輕人追逐潮流的一種方式，用做住宅不劃算。”

“來我們這邊備案的酒店類項(xiàng)目本來就不多，新政策出臺(tái)后酒店類項(xiàng)目只能租不能賣，我們中介現(xiàn)在已經(jīng)不再接受酒店公寓式項(xiàng)目了。”和張先生一樣，位于大悅公寓附近的鏈家地產(chǎn)中介人員寧小姐同樣不看好酒店式公寓。寧小姐所在的地產(chǎn)中介公司位于朝陽區(qū)朝陽北路，緊挨大悅公寓。幾個(gè)月前，她工作的鏈家地產(chǎn)公司開始代理大悅公寓一手房源。“政策出臺(tái)后，我們已經(jīng)不再代理大悅公寓的房源了。”

中介不再公開出售大悅公寓房源，而大悅公寓自己的銷售人員卻明確告訴記者：“我們的項(xiàng)目沒有什么問題，之前我們公寓已經(jīng)賣出去很多套房子，不存在受限政策。”

1%市場份額引發(fā)蝴蝶效應(yīng)

據(jù)了解，酒店式公寓分為產(chǎn)權(quán)式公寓酒店和純酒店式公寓。 其中，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的實(shí)質(zhì)是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標(biāo)準(zhǔn)來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的本質(zhì)在于購買者并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈(zèng)送一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。

純酒店式公寓則是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓，是一種既吸收了星級(jí)酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點(diǎn)；既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。

而上述市住建委等部門出臺(tái)的《通知》主要針對(duì)的也是產(chǎn)權(quán)式公寓酒店，在北京一度被稱為分割式產(chǎn)權(quán)酒店，但是開發(fā)商為了更好銷售，一般也對(duì)外宣傳為“酒店式公寓”，一般產(chǎn)權(quán)年限是40年。

北京的“商改住”在2007年以后開始興起。由于部分住宅投資收益大大超過寫字樓，出現(xiàn)了住宅寫字樓售價(jià)和租金的倒掛，于是有項(xiàng)目開始將商業(yè)性質(zhì)的土地改建為住宅(即土地性質(zhì)是商業(yè)或者公建，但開發(fā)商將其建設(shè)成為住宅產(chǎn)品)。目前北京市場上打著“酒店式公寓”和“高檔公寓”旗號(hào)銷售的產(chǎn)權(quán)式公寓酒店，幾乎都屬此類型。這些項(xiàng)目按建筑規(guī)劃要求不能接通天然氣，所以通常以電磁爐來取代煤氣。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，在利益的驅(qū)使下，近年來許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓，利用公建項(xiàng)目層高可以達(dá)到5.6米的特點(diǎn)，將一層變?yōu)槎拥腖OFT產(chǎn)品成了非常常見的做法。此類項(xiàng)目往往是商業(yè)或者公建立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)40-50年，由于項(xiàng)目立項(xiàng)非住宅，因此水電均需要按照商業(yè)用水和商業(yè)用電來收費(fèi)，生活成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目。

大批項(xiàng)目面臨“消化不良”

“實(shí)際上北京受調(diào)控的產(chǎn)權(quán)式公寓酒店不足全部房源的1%，但帶給開發(fā)商和購房者的心理影響卻很大。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)樓宇部的負(fù)責(zé)人蔡宇翔告訴記者，本次新政涉及的項(xiàng)目主要是一些住宅類地塊或者商業(yè)地塊的配套建筑，由于這部分項(xiàng)目本身就很少，限制酒店銷售成住宅對(duì)北京市場的影響理論上并不大，“但由于此前的樓市調(diào)控政策主要針對(duì)住宅，并非涉及商業(yè)地產(chǎn)，很多投資者開始考慮不受影響的商業(yè)地產(chǎn)，此次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限制可能使得市場走低的預(yù)期越發(fā)嚴(yán)重”。

“現(xiàn)在對(duì)于5月31日前拿地的酒店類公寓來說，未來前途是否光明，主要取決于能否拿到分割銷售許可證。”在楊少鋒看來，《通知》已經(jīng)明確對(duì)5月31日以后的酒店類公寓說“不”了，眼下影響最大的實(shí)際上是已經(jīng)在施工或完成施工等待售賣的項(xiàng)目。“如果未來分割銷售許可證一直不放，或很久以后才放，再或者卡得比較嚴(yán)，北京不少項(xiàng)目以后都將面臨巨大難題。”楊少鋒認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)和市住建委對(duì)于分割產(chǎn)權(quán)審批的收緊讓那些已經(jīng)在施工的項(xiàng)目面臨進(jìn)退兩難的選擇，更使得已經(jīng)購買但尚未取得房產(chǎn)證的購房者后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理成為大問題，已經(jīng)入住的項(xiàng)目，未來的出售將變得困難。“如果現(xiàn)在開發(fā)商再不調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃，未來可能會(huì)有大批的項(xiàng)目面臨消化不良。”