房價(jià)降了嗎？開發(fā)商說，降了，恒大地產(chǎn)（行情,資訊,評論）85折“降”字大旗已舉起；房地產(chǎn)中介說，降了，比新政出臺前便宜了5萬元至10萬元；購房者說，降了，但價(jià)格依然無法接受。新政后的北京樓市究竟有哪些表現(xiàn)？各方的反應(yīng)既在人們意料之中，又出乎人們意料。

開發(fā)商底氣不足新開樓盤“虛”降價(jià)?！叭?.5折”、“2萬抵4萬”、“免一個(gè)月月供”等優(yōu)惠措施浮出“水面”的同時(shí)也帶出“水分”。記者在實(shí)地走訪多處近期新開樓盤后發(fā)現(xiàn)，降價(jià)樓盤大體分為以下三類：地處郊縣，如大興西紅門附近的洪坤理想城；高價(jià)樓盤，如位于朝陽區(qū)建華南路的長安驛，單價(jià)已達(dá)到48000元/平方米；尾房，位于東城區(qū)東直門外大街的奧加公寓以及位于朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖的圣世一品都屬此類。

除因位置、價(jià)格、樓層或朝向等“內(nèi)傷”而導(dǎo)致降價(jià)外，降價(jià)幅度亦不能令人滿意，即便是與今年年初國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2009年我國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格較上年上漲1.5％，這一普遍被認(rèn)為“縮水”的數(shù)字相比。

由“住”變“商”。榮豐地產(chǎn)最近又有新動作，寫有“二期住宅售罄、三期底商開始銷售……”的紅色條幅懸掛在榮豐2008售樓處門口。一位覃姓銷售人員告訴記者，小區(qū)內(nèi)目前有150至200平方米面積不等的多套底商可供選擇。

榮豐地產(chǎn)此次出售的三期底商，房齡已有5年，一直被開發(fā)商用于出租。該銷售人員表示，選擇在此時(shí)出售的原因是“商業(yè)地產(chǎn)最近比較熱”。

“熱”的原因有二：一是新政出臺以后，住宅市場遭受重創(chuàng)，在“樓市投資獲益豐厚”的慣性思維下，投資客轉(zhuǎn)投“商業(yè)地產(chǎn)”趨勢明顯；二是首付五成、基準(zhǔn)利率1.1倍，商業(yè)地產(chǎn)貸款要求與4月14日國務(wù)院出臺的房地產(chǎn)二套房調(diào)控新政已基本一致。在貸款條件一樣的前提下，購買套數(shù)的不設(shè)限，又讓商業(yè)地產(chǎn)投資優(yōu)勢明顯?！坝捎诂F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)與住宅的投入成本基本持平，所以購買商鋪用于租賃也比較有吸引力。”一位購房者如是說。

是否真有吸引力？記者在該小區(qū)內(nèi)一家租戶處了解到，一年租金不超過30萬元，而此前工作人員告訴記者，底商均價(jià)在每平方米28000元，這也意味著一套面積為150平方米的房屋，總價(jià)至少在420萬元以上。兩者相比，收益可謂微薄，投資并不劃算。

房地產(chǎn)中介看好市場早8時(shí)30分到晚9時(shí)30分，這是某房地產(chǎn)公司工作人員李先生每天的工作時(shí)間。他說，自己天天如此，新政出臺并沒有對他的工作帶來太大影響。據(jù)北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在5月上半月，北京存量住宅網(wǎng)簽成交量為7430套，與4月上旬相比下跌51.6％,如除去經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量，成交量的下浮超過81％。

“這段時(shí)間，我們都會讓業(yè)主調(diào)整售價(jià)，比如有的業(yè)主開始報(bào)價(jià)為400萬元，在我們的勸說下，最終將價(jià)格調(diào)整到370萬元?！彪m然李先生所接觸的大部分二手房房主已經(jīng)開始主動或被動降價(jià)，但他對樓市前景依然保持樂觀，“前兩周，房價(jià)是跌了一些，看房的人也少了。但近期形勢好像又變好了起來，有些位置好、總價(jià)不高的小戶型，看得人多了，價(jià)格還比幾周前高出8萬至9萬元?！?/p>

5月，位于西三環(huán)一條并不繁華的胡同內(nèi)，又一家房地產(chǎn)中介公司開業(yè)，一位正在店門口打掃衛(wèi)生的工作人員告訴記者，他的同事剛剛賣出一套價(jià)值650萬元的別墅。

剛性需求依然旺盛在北三環(huán)附近的一處中介公司內(nèi)，肖女士正在咨詢學(xué)區(qū)房的相關(guān)情況。她說：“其實(shí)我家小孩還不滿五歲，但是我們想去的那所小學(xué)的學(xué)區(qū)范圍，只有為數(shù)不多的幾個(gè)小區(qū)，房源非常緊張，所以為了孩子，現(xiàn)在不管漲了跌了都得買。”

而據(jù)這家中介的工作人員告訴記者，目前的客戶以剛性和改善性需求的購房者為主，因此總價(jià)低的小戶型，或是學(xué)區(qū)房，還有一些軟硬件條件都很好的小區(qū)，依然不愁銷路，價(jià)格也未出現(xiàn)下降。

剛需購房在一些新開樓盤處表現(xiàn)的更為明顯。最近開盤的萬科中糧紫苑推出90平米全能型小三居，網(wǎng)上顯示，開盤當(dāng)天，便有50％的房源被出售。

新政實(shí)施一個(gè)多月后，樓市拐點(diǎn)已顯現(xiàn)，而各方的表現(xiàn)卻表明拐點(diǎn)的真正到來還需一段時(shí)間。