從昨日起，北京市新簽土地出讓合同的酒店類項目將被禁止分割銷售，此前簽訂土地出讓合同的項目，如需銷售許可證，必須由市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市國土資源局組織召開聯(lián)席會共同審定。

記者在近日對相關項目調查走訪時發(fā)現(xiàn)，由于審批收緊，大部分“涉險”新項目在推遲開盤日期的同時，還紛紛下調銷售價格，即便是這樣，還是不受購房者的“待見”，許多在售酒店類項目均表示“自己很受傷”，業(yè)內人士表示，此番多部門出臺的“商改住”禁售令，一方面將使得已經在建的或建成尚未領取銷售許可證及分割銷售審批手續(xù)的項目“前途堪憂”，另一方面也將調控的觸角首度涉及到商業(yè)地產領域，由此傳遞一個明顯的信號：調控的區(qū)分將越發(fā)細化。

“被推遲”的開盤日

上周日下午兩點，位于豐臺區(qū)西站南路的西區(qū)國際公寓售樓處內異常安靜，由于只有兩名看房者，大部分銷售人員只能無聊地看報紙。

“行情樂觀的時候，我們每個周末都接待大量看房團，一天下來忙得團團轉，現(xiàn)在行情不好，零散客戶進來的都很少，我的工作也變得清閑，沒事我就看報紙。”西區(qū)國際公寓的銷售人員告訴記者，周日下午沒人看房的情況，在新政之前是絕對不會出現(xiàn)的。

這位銷售人員所指的“新政”，是半月前由北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布的《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），根據《通知》規(guī)定，今年5月31日后通過出讓方式取得國有土地使用權的酒店類項目一律不得分層、分套（間）辦理酒店類項目的測繪成果備案、預售許可和現(xiàn)房銷售確認手續(xù)。

然而西區(qū)國際公寓并非政策“禁售范圍”，這個由盛達興業(yè)開發(fā)的一項酒店類公寓項目，2005年，西區(qū)國際破土動工，2008年項目基本竣工，為何會在新政出臺后推遲開盤？

“我們原定于5月開盤，新政出來之后，我們還沒想好是作為酒店出售還是分割銷售，所以還要等等?！边@是銷售人員起初給記者的解釋。

禁止酒店類公寓分層銷售政策出臺后，延緩開盤的并不只有西區(qū)國際一家。首開股份（600376）集團經營的首開石榴派項目原定于4月開盤，但是直到昨日石榴派項目依然未出現(xiàn)開盤跡象，有媒體報道石榴派曾向會員出售會員卡，因為項目遲遲未開盤，會員退卡人數已過半。同屬于首開集團位于朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)的九都匯項目，原定于5月29日正式開盤，至今仍杳無音信。

糾結的分割銷售許可

究竟為何如此多的項目延期開盤？是政策出臺后開發(fā)商改變了市場預期所致還是另有原因？

根據《通知》，盡管在5月31日前已通過出讓方式取得國有土地使用權的酒店類項目可以申請分割銷售，但必須由市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市國土資源局組織召開聯(lián)席會共同審定。

上周末，記者走訪位于東直門附近的樂MOMA，作為酒店立項項目，樂MOMA公寓內部裝修基本結束，但是項目同樣遲遲沒有開盤。當記者問及項目是否有分割銷售許可證時，這名銷售人員回避了這個問題，只是回答： “我們早已取得預售許可證，每間房屋都有自己的房產證，新政策出來后，我們的項目以后就是稀缺產品，具有很大的升值空間?！?/p>

這名銷售人員告訴記者項目預計6月底開盤。記者反問具有預售許可證是否需要取得分割銷售許可證才能正常銷售時，該名銷售人員拒絕回答記者的問題。“我們立項雖為酒店，但是我們的項目能保證每一個分套住戶有一個房產證。”他回答。

回避回答分割銷售許可證問題的不止樂MOMA一家，上周末記者走訪部分未能按時開盤的酒店類公寓項目時，問及北京市住建委出臺的政策會不會對單套買房的房主產權產生一定影響時，得到的答復普遍是：“6月1日開始實施的政策只是不再審批商改住用地，我們已審批到土地使用權就可以不受其約束?！备袖N售人員直接反問記者：“像我們這樣的項目現(xiàn)在不都要賣嗎，又不是只有我們一家，你應該問問別的酒店項目開發(fā)商怎么回答?！?/p>

“雖然我們規(guī)定5月31日前拿地的酒店類項目還是可以分割銷售，但這塊的許可證我們從今年年初到現(xiàn)在確實沒有發(fā)過?！北本┦凶〗ㄎ囊晃回撠熑讼蛴浾咄嘎?，分割銷售許可證發(fā)放暫緩的主要原因還是在審批環(huán)節(jié)的收緊。這是否意味著未來分割銷售許可證就此停辦，這位負責人并未給出明確的答復。

“我們確實是在等分割銷售許可證，現(xiàn)在普通人去拿分割銷售許可證是拿不到了，但我們項目沒問題，過幾天審批一下來我們就可以開盤了?！痹谟浾叩淖穯栂?，西區(qū)國際的銷售人員道出了上述項目推遲開盤的真正原因：分割銷售審批尚未辦完。當記者一再追問項目會不會因為拿不到分割銷售許可證而不能開盤時，這名銷售人員卻閃爍其詞，表示等等再看。

購房者、中介“不待見”

如果說分割產權審批的難產讓在售的、尚未取得相關手續(xù)的酒店類項目“前途未卜”，那么市場的“不待見”，或許已經從某種意義上對上述項目給予了最致命的打擊。

“我們原定的開盤均價為4萬元/平方米，但到現(xiàn)在開盤降到了27000-28000元/平方米，來問的人還是很少?！蔽鲄^(qū)國際的銷售人員向記者坦言，自己從事這一行這么久，還沒見過這么大幅度的下調銷售價格。

遇冷的不止西區(qū)國際一家。首開集團控股的石榴派項目立項為商住兩用。在首開石榴派的銷售大廳里，記者逗留了大約20分鐘，這段時間內記者始終沒有看到看房客戶進銷售大廳了解情況。大廳里，首開石榴派的三名工作人員正在低頭聊天，記者走進大廳也并未引起他們過多的注意。

在附近工作的中原地產顧問張先生告訴記者，年初剛建成售樓處時，首開石榴派門口天天有人排隊等候選房，現(xiàn)在變得冷冷清清?！拔业墓ぷ骶褪悄靡获R扎坐在這兒推銷各種各樣的房子，對石榴派的項目我很了解?！睆埾壬嬖V記者。

“商水商電的消費開銷加上只有40年產權的現(xiàn)狀，再遇到個‘酒店類公寓可能被禁售’的新政，購房者能‘待見’石榴派這種商業(yè)立項房子才怪?！痹趶埾壬磥恚频觐惞⑹袌隹臻g本來就小，《通知》出臺后石榴派項目遇冷屬于正?，F(xiàn)象?！拔覐膩碇唤o客戶推薦住宅房。產權為40年的LOFT造型房子，其建筑風格只能成為年輕人追逐潮流的一種方式，用做住宅不劃算?！?/p>

“來我們這邊備案的酒店類項目本來就不多，新政策出臺后酒店類項目只能租不能賣，我們中介現(xiàn)在已經不再接受酒店公寓式項目了。”和張先生一樣，位于大悅公寓附近的鏈家地產中介人員寧小姐同樣不看好酒店式公寓。寧小姐所在的地產中介公司位于朝陽區(qū)朝陽北路，緊挨大悅公寓。幾個月前，她工作的鏈家地產公司開始代理大悅公寓一手房源?！罢叱雠_后，我們已經不再代理大悅公寓的房源了?！?/p>

中介不再公開出售大悅公寓房源，而大悅公寓自己的銷售人員卻明確告訴記者：“我們的項目沒有什么問題，之前我們公寓已經賣出去很多套房子，不存在受限政策?！?/p>

1％市場份額引發(fā)蝴蝶效應

據了解，酒店式公寓分為產權式公寓酒店和純酒店式公寓。 其中，產權式公寓酒店的實質是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所銷售的是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房。產權式公寓酒店的本質在于購買者并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權。

純酒店式公寓則是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質仍然是公寓，是一種既吸收了星級酒店較好的服務功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點；既可居住，又可辦公的綜合性很強的物業(yè)。

而上述市住建委等部門出臺的《通知》主要針對的也是產權式公寓酒店，在北京一度被稱為分割式產權酒店，但是開發(fā)商為了更好銷售，一般也對外宣傳為“酒店式公寓”，一般產權年限是40年。

北京的“商改住”在2007年以后開始興起。由于部分住宅投資收益大大超過寫字樓，出現(xiàn)了住宅寫字樓售價和租金的倒掛，于是有項目開始將商業(yè)性質的土地改建為住宅（即土地性質是商業(yè)或者公建，但開發(fā)商將其建設成為住宅產品）。目前北京市場上打著“酒店式公寓”和“高檔公寓”旗號銷售的產權式公寓酒店，幾乎都屬此類型。這些項目按建筑規(guī)劃要求不能接通天然氣，所以通常以電磁爐來取代煤氣。

北京聯(lián)達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒表示，在利益的驅使下，近年來許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓，利用公建項目層高可以達到5.6米的特點，將一層變?yōu)槎拥腖OFT產品成了非常常見的做法。此類項目往往是商業(yè)或者公建立項，產權40-50年，由于項目立項非住宅，因此水電均需要按照商業(yè)用水和商業(yè)用電來收費，生活成本遠遠高于住宅項目。

大批項目面臨“消化不良”

“實際上北京受調控的產權式公寓酒店不足全部房源的1％，但帶給開發(fā)商和購房者的心理影響卻很大?！?1世紀不動產商業(yè)樓宇部的負責人蔡宇翔告訴記者，本次新政涉及的項目主要是一些住宅類地塊或者商業(yè)地塊的配套建筑，由于這部分項目本身就很少，限制酒店銷售成住宅對北京市場的影響理論上并不大，“但由于此前的樓市調控政策主要針對住宅，并非涉及商業(yè)地產，很多投資者開始考慮不受影響的商業(yè)地產，此次對商業(yè)地產的限制可能使得市場走低的預期越發(fā)嚴重”。

“現(xiàn)在對于5月31日前拿地的酒店類公寓來說，未來前途是否‘光明’，主要取決于能否拿到分割銷售許可證?！痹跅钌黉h看來，《通知》已經明確對5月31日以后的酒店類公寓說“不”了，眼下影響最大的實際上是已經在施工或完成施工等待售賣的項目?！叭绻磥矸指钿N售許可證一直不放，或很久以后才放，再或者卡得比較嚴，北京不少項目以后都將面臨巨大難題?！睏钌黉h認為，《通知》的出臺和市住建委對于分割產權審批的收緊讓那些已經在施工的項目面臨進退兩難的選擇，更使得已經購買但尚未取得房產證的購房者后續(xù)產權辦理成為大問題，已經入住的項目，未來的出售將變得困難?！叭绻F(xiàn)在開發(fā)商再不調整項目規(guī)劃，未來可能會有大批的項目面臨消化不良?！?/p>