我付了定金是我的

法官說法

見房價高漲，蔣女士不顧已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同，將房子以更高價格賣給了別人，結(jié)果被先前買主告上法庭要求賠償損失。伴隨著房價的起起落落，近年來，法院受理的二手房買賣糾紛案件大量增多，鼓樓區(qū)法院近1個月也判決了不少此類案件。記者昨從該院選出了兩個案例，并請主審法官進行了點評，提醒房屋買賣雙方謹慎交易、自覺遵守合同約定，防止造成不必要的糾紛。

案例1

29歲的王軍是一名自由職業(yè)者，為了能在南京市中心買套婚房，他關(guān)注了很久卻一直下不了手，不為別的，只為房價漲得過高過快。2009年7月底，正是金融危機過后房價一日三漲的時候，婚期將到的王軍不敢再等了。隨后他看中了廣州路5號一套建筑面積為29.55平米的單身公寓房，與房主蔣女士見面后，幾經(jīng)討價還價，王軍最終以50.5萬元的價格將房子拿下。因交易房屋當時處于出租狀態(tài)，雙方約定首付款46.5萬元在同年11月27日（即租賃期滿日）前支付，并在該日前辦理過戶手續(xù)。8月1日，雙方正式簽訂了房屋買賣合同，王軍按約支付了2萬元定金。接下來，王軍忙著籌錢只等對方按時交房了。

也許是因為當時房價實在漲得太快的原因，經(jīng)不住誘惑的蔣女士于同年11月12日又將房子賣給了一個叫吳凱的人，并隨即辦理了過戶登記手續(xù)，這一次蔣女士把房子賣到了60萬元，比當初與王軍合同上約定的房價高出了9.5萬元。就在蔣女士還沉浸在多賣近10萬元的興奮之中時，她與王軍約定的交房時間到了，王軍找上門后，麻煩說來就來。王軍很生氣、很憤怒，但也很無奈，因為房屋交易一旦完成過戶登記，再把它改在自己名下幾乎是不可能的了。但王軍表示不會就此罷休。

為了如期完婚，王軍隨后又硬著頭皮買了一套與蔣女士房屋面積差不多的公寓房，但據(jù)稱房款卻為之多付了20萬。事后王軍又去找蔣女士討說法，在協(xié)商賠償損失不能達成一致的無奈下，他一紙訴狀將蔣女士告上南京市鼓樓區(qū)法院，要求蔣女士雙倍返還定金4萬元，賠償實際損失7.5萬元（扣除多返還的兩萬元定金），并承擔本案訴訟費。案件審理中，原、被告對雙方簽定的合同性質(zhì)產(chǎn)生爭議，王軍認定的是房屋買賣合同，而蔣女士則堅持認為是定金合同。蔣女士還辯稱多次催王軍支付首付款，但王軍拒不履行，應視為其自動放棄權(quán)利。

5月11日，鼓樓法院就此案作出一審判決。法院認為：王軍和蔣女士簽訂的合同，對涉案房屋的地點、面積、總價、付款方式及房屋交付等內(nèi)容均作出了明確約定，符合房屋買賣合同的構(gòu)成要件。雖然雙方在合同中沒有寫明首付款的具體支付時間，但雙方合同內(nèi)容載明，王軍付款后雙方應于2009年11月27日前共同辦理房屋所有權(quán)過戶，據(jù)此可以確定王軍付款的期限應在此時間前。但蔣女士在合同履行期間擅自將涉案房屋出賣給案外人，并轉(zhuǎn)移了房屋的所有權(quán)，應當承擔違約責任，王軍要求蔣女士承擔雙倍返還定金的違約責任符合法律規(guī)定。

隨著房價上漲，由于蔣女士的違約行為，導致王軍此后購房實際支出了更多的資金。蔣女士與案外人約定的總房價高出原被告約定的總房價9.5萬元，原告主張9.5萬元為其損失，法院予以采納。鑒于本案適用定金罰則，蔣女士雙倍返還定金，故王軍主張蔣女士賠償實際損失7.5萬元于法有據(jù)，法院予以支持。

最終，法院一審判決被告蔣女士雙倍返還王軍購房定金4萬元，并一次性賠償王軍損失7.5萬元。案件訴訟費1300元，亦由蔣女士承擔。

案例2

悔約損失3萬違約金

人到中年的俞媛是南京某高校教授，近年來為改善家庭住房，俞教授一心想再添一處房子。去年9月初，目睹南京房價一日幾漲的嚴峻態(tài)勢，她再也等不急了。9月12日，俞教授通過一家中介機構(gòu)看中了龍江高教新村的一處二手房，因怕別人將房源搶走，俞教授即于午飯時分隨中介人員前往看房，看后即有了購買意向。當日傍晚，俞教授再一次趕到賣主彭先生家看房，此次看房主要是察看房屋朝向，防止買下的房子日照不足。由于時間較晚，加上心情急躁等因素，俞教授把朝向為北的房屋看成了西南向?？捶康拇稳?，俞教授即匆匆與彭先生及中介方簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，以110萬的總價買下房子。合同簽訂后，俞教授按約于9月13日支付給了彭先生購房定金2萬元，9月30日又支付首付款35萬元。

隨后到來的國慶長假，終于定下心來的俞教授，通過房地產(chǎn)網(wǎng)絡細看買下房子的詳情，此時她才突然發(fā)現(xiàn)房子的朝向不是西南向而是她最討厭的朝北向。情急之下，俞教授當即就去找中介人員，稱房子因朝向不對她不要了，并提出了撤件要求。經(jīng)過三方協(xié)商，10月14日各方均同意解除合同并一起去房產(chǎn)局撤件。合同解除后，賣主在返還俞教授購房款時，扣了她3萬元違約金。房子沒買成還倒賠3萬，事后俞教授越想越窩火。為了再把3萬要回來，前不久她以中介人員及賣主彭先生把朝北向的房子說成是西南向，加上當時傍晚天暗自己辨別不出為由，將彭先生告上鼓樓區(qū)法院，要求其返還未經(jīng)同意私扣的3萬元。

接到法院的應訴通知后，作為被告的彭先生氣得要命，因為在他看來俞教授根本沒說真話。案件審理中，彭先生辯稱，當時俞教授急切地一天內(nèi)中午、傍晚兩次看房，俞教授問什么他答什么，根本沒有欺騙俞教授，也沒有花言巧語說服俞教授買房的行為，況且合同中也沒有約定房屋朝向。俞教授單方違約，他開始曾要她承擔5萬元的違約金，后經(jīng)中介做工作才答應收3萬，并向俞教授出具了收條，根本不存在“強扣”一說。當事中介人員出庭作證時，證實了彭先生的說法。法庭依據(jù)查明的事實，認定彭先生當初從俞教授支付的房款中扣除3萬元違約金，系雙方協(xié)商一致的結(jié)果，俞教授的起訴主張沒有事實依據(jù)，故判決駁回了俞教授的訴訟請求。 （文中當事人均為化名）

法官說法

慎簽合同，簽了就別折騰

依法簽訂的合同受法律保護，當事人應當按照約定履行各自的義務。不管是買方還是賣方，都是如此。但在如今的房屋買賣上，由于房價上漲過快，不僅出現(xiàn)了賣房人故意違約追求更高賣價的行為，也出現(xiàn)了買房人心理急躁買房后反悔的情況。這種現(xiàn)象不僅發(fā)生在個人對個人身上，也發(fā)生在開發(fā)商對買主身上。買房人要規(guī)避出現(xiàn)上述麻煩，在確定購房前認真查看鑒別房屋質(zhì)量、朝向，慎之又慎地簽訂購房合同。在簽訂合同時一要明確合同性質(zhì)，二要明確付款時間，能及時辦理過戶的要盡早辦理。對于賣房人來說，與其弄巧成拙被人告上法院即敗訴，還不如不去動歪腦筋，否則折騰老半天既賠鈔票還損害名聲，實在不值得。

(責任編輯：侯力新)