提要：雖然成交量下降，負債率上升，開發(fā)商資金鏈進一步趨緊，但是這距離樓市的拐點仍需時日。對此，萬科[簡介 最新動態(tài)]北京地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)肖勁也曾向記者表示，預(yù)計四季度房價會有所下調(diào)，但幅度不會太大。

雖然成交量下降，負債率上升，開發(fā)商資金鏈進一步趨緊，但是這距離樓市的拐點仍需時日。根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計，申萬分類的125家上市房地產(chǎn)公司的2010年三季報顯示，開發(fā)商流動比率、速動比率等經(jīng)營風(fēng)險主要指標均處于合理水平，這意味著開發(fā)商主動降價的壓力比想象的小，二次調(diào)控將是持久戰(zhàn)。

開發(fā)商資金鏈雖緊猶松

雖然，經(jīng)歷了幾番調(diào)控，開發(fā)商資金鏈在一步步趨緊，但是并非到了“不可救藥”的地步，相反由于去年的熱銷和今年樓市的回暖，開發(fā)商資金鏈仍處“安全界線”中，降價壓力并不大。

根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計，申萬分類的125家上市房地產(chǎn)公司的2010年三季報顯示，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計為-869.11億元，而今年一季度這些公司的現(xiàn)金流量凈額為-440.36億元，半年報該值則為-827.53億元。顯而易見，從今年二季度開始，地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流呈現(xiàn)繼續(xù)惡化態(tài)勢，但三季度惡化度并不明顯。

值得注意的是，“招保萬金”無一例外的經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量均為負值，其中現(xiàn)金流最為緊張的依然是保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]，其三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流量達到-261億元。但是，萬科、金地[簡介 最新動態(tài)]的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流量卻較半年報時好轉(zhuǎn)，其中萬科由-95億元轉(zhuǎn)變?yōu)?12億元，金地由-45億元變?yōu)?14億元，說明不同開發(fā)商現(xiàn)金流正在分化。

記者還注意到，開發(fā)商債務(wù)狀況壓力有強化趨勢，但程度有限。根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年三季報125家上市公司帶息債務(wù)/全部投入資本平均值為47.81%，分別較一季度（45.38%）和2009年末（42.98%）上升了近2.5個百分點和5個百分點。

然而，根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，125家上市公司的2010年三季年報顯示，開發(fā)商流動比率、速動比率等考查房企經(jīng)營風(fēng)險的主要指標雖有所波動，但仍均處于合理水平，其中速動比率中位數(shù)為0.59，流動比中位數(shù)為1.87。

記者注意到，今年一季度末和去年末125家上市公司速動比率中位數(shù)分別為0.63、0.61；流動比率中位數(shù)分別為1.88、1.84，這說明調(diào)控之下房企經(jīng)營風(fēng)險的主要指標雖然有趨緊之勢，但并非急轉(zhuǎn)直下式的惡化。

流動比率、速動比率是用來衡量企業(yè)短期償債能力的，其數(shù)值越高，意味著企業(yè)短期償債能力越強。一般來說，流動比率>2并且速動比率>1，意味著資金流動性好；1.5<流動比率<2 且 1>速動比率>0.75，資金流動性一般，但也不錯。

而且，記者根據(jù)聚源數(shù)據(jù)進一步統(tǒng)計，2010年三季度末，申萬分類的125家A股房地產(chǎn)企業(yè)持有的貨幣資金合計達2069億元，再創(chuàng)新高，意味著開發(fā)商資金并非一味惡化，相反有些開發(fā)商手中資金充裕，既有能力擴張，又有能力維持目前市場房價。