“個(gè)人住房按揭做得少了，商鋪貸款可以做呀！”日前，一家股份制銀行上海分行的一位個(gè)人金融部人士告訴《投資者報(bào)》記者，隨著國家對住房限購政策的出臺，個(gè)人住房按揭的數(shù)量直線下降，銀行更多的選擇其他的個(gè)人貸款途徑，如商鋪貸款、消費(fèi)貸款、汽車貸款等等，以彌補(bǔ)業(yè)務(wù)的下降。

自2010年4月17日國務(wù)院頒布新“國十條”后，各地的個(gè)人住房貸款增量開始下降，以上海為例，從8月份開始，個(gè)人房貸出現(xiàn)負(fù)增長，8月份上海個(gè)人房貸增量為-2.40億元，9月份為-4.27億元，第三季度個(gè)人房貸增量同比減少454.38億元。

個(gè)人住房需求的遏制，樓房成交量大幅度下降，也使得銀行的個(gè)人住房貸款下降。同時(shí)，由于投資者購買商鋪并沒有第幾套的要求，因此部分投資者把投資轉(zhuǎn)向了商鋪，銀行也相應(yīng)地轉(zhuǎn)向商鋪貸款等。

不過，商鋪貸款畢竟在整個(gè)個(gè)人貸款中占比較小，并不能完全替代個(gè)人住房貸款下降所帶來的房貸總量下降。

房貸業(yè)務(wù)下降

多家銀行的房貸部門負(fù)責(zé)人向《投資者報(bào)》記者表示，在國家的一系列收緊房地產(chǎn)的政策之后，個(gè)人房貸增量出現(xiàn)了連續(xù)下降。

據(jù)上海銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)，自2010年4月17日國務(wù)院頒布新“國十條”后，上海個(gè)人住房貸款增量逐月減少。截至9月末，主要商行的個(gè)人住房貸款余額為4721.63億元，同比減少177.49億元。從8月份開始，個(gè)人房貸出現(xiàn)的負(fù)增長（8月份-2.40億元，9月份-4.27億元）已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月。第三季度個(gè)人房貸增量同比減少454.38億元。

據(jù)一位城市商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人介紹，平均一年的還款額為整個(gè)房貸總量20%到30%，也就是說，必須保證總量的20%以上的新的個(gè)人按揭貸款，才能滿足整個(gè)個(gè)人貸款保持增長的要求。

今年以來，首套房利率很難達(dá)到7折優(yōu)惠利率；然后是二套房判斷標(biāo)準(zhǔn)從緊，二套房首付至少5成，利率上浮10%；之后又是對第三套房不貸款。這些政策都讓買房需求被進(jìn)一步壓縮。房貸業(yè)務(wù)的下降也在情理之中。

轉(zhuǎn)向商鋪貸款

“這是國家政策，對于房貸業(yè)務(wù)的下降，我們也沒有辦法?！币患夜煞葜沏y行的房貸部人士向記者表示，銀行的住房按揭貸款下降了，但是銀行的商鋪貸款有一定的增加，“你沒有看見最近的商鋪銷售很紅火嘛。”

據(jù)銀行人士介紹，最新出臺的樓市系列新政只對個(gè)人商品住房有嚴(yán)格的限制，但對于個(gè)人投資商鋪及寫字樓等物業(yè)卻沒有任何影響，對于商業(yè)用房的貸款仍然以2007年的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，個(gè)人仍然可以自由投資購買商鋪及寫字樓。商業(yè)用房的貸款首付至少5成，利率上浮10%，但是并沒有第幾套的要求。

記者從一家房地產(chǎn)中介公司了解到，不少商鋪的總價(jià)并不高，給部分小投資者提供了新的機(jī)會。比如位于浙江嘉興的一家商業(yè)城（600306），商鋪的主力面積約為：18-30平方米左右，層高5.4米，總價(jià)為在20~40萬之間。貸款只需提供收入證明，不需要工資流水。如果當(dāng)天下5萬元定金，總價(jià)還能優(yōu)惠三千，一次性付款則9.8折優(yōu)惠等。

該中介公司客戶經(jīng)理許先生告訴記者，最近的商鋪銷售確實(shí)比較好，位于上海浦東的一家商業(yè)城的100多間商鋪剛剛?cè)夸N售完畢?！澳阆肟們r(jià)只要幾十萬，而每年有10%左右的回報(bào)，又不受二套房的限制，還是很有投資價(jià)值的?！?/p>

在房地產(chǎn)中介公司為商鋪銷售忙碌的同時(shí)，銀行的有關(guān)人士也把重點(diǎn)放到了商鋪貸款上面。上述股份制銀行上海分行的房貸部人士表示，個(gè)人住宅貸款與商業(yè)用房貸款相比較，商業(yè)用房貸款的利率相對較高?！耙詡€(gè)人住宅的首套房貸款，利率還要下浮，銀行其實(shí)賺的是很少的，完全是靠貸款量來擴(kuò)大盈利?！?/p>

據(jù)他介紹，部分網(wǎng)點(diǎn)的個(gè)人住宅貸款和商業(yè)用房貸款量之比在7：3，但是從收益看，則是倒過來了，個(gè)人住宅貸款與商業(yè)用房貸款的利潤大概在3：7左右。因此，當(dāng)個(gè)人住房貸款相對萎縮的時(shí)候，一方面，銀行大多數(shù)都是做二套房的客戶，另一方面，是加強(qiáng)了商業(yè)用房貸款，因?yàn)檫@樣利潤比較高。

難補(bǔ)房貸利潤

盡管商業(yè)用房貸款的利潤相對較高，但與整個(gè)個(gè)人住房貸款相比顯然還是數(shù)量有限。

據(jù)上述城市商業(yè)銀行個(gè)人金融負(fù)責(zé)人介紹，該行的個(gè)人貸款中，個(gè)人住房按揭貸款的比例在80%左右，其他的為商業(yè)用房貸款、消費(fèi)貸款等各個(gè)種類。商業(yè)用房貸款在個(gè)人貸款中僅占比10%左右，因此其總量占比不大。

此外，個(gè)人住房貸款不良率低，一直是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款。商業(yè)用房貸款最低5成，利率上浮10%，也與二套房的貸款利率相仿。而與個(gè)人住宅相比較，該人士認(rèn)為，商業(yè)用房的風(fēng)險(xiǎn)相對較大。

“因?yàn)?，對于個(gè)人住宅，即使房價(jià)下跌也還有居住的功能，投資者還是有惜售心理，但是對于商業(yè)用房，一旦價(jià)格下跌，當(dāng)?shù)氐纳啼伈煌?，很難出租出去，自己又沒法開公司，那么只能低價(jià)出售，或者投資者干脆撒手不管，而形成銀行壞賬。所以相比較而言，還不如做第二套房的個(gè)人住房按揭貸款，當(dāng)然現(xiàn)在情況確實(shí)是個(gè)人住房貸款的總量不多?！?/p>

同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的銷售火了不少，但是也沒有到非?；鸬牡夭?。寫字樓市場還處于起步階段，大型寫字樓的總價(jià)高，對企業(yè)入住條件高，也很難讓個(gè)人投資者投資。以最近開盤的上海浦西第一高樓的匯德豐廣場為例，雖然部分簽約客戶的租金每平方米10元左右，但是幾百平米的高檔寫字樓，總價(jià)高，并不是普通投資者所能購買的。

中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，政策的出臺已經(jīng)反映了個(gè)人住宅和商業(yè)地產(chǎn)在市場中的受歡迎程度?！罢且?yàn)閭€(gè)人住宅買的人太多，因此國家才出政策限制，而商業(yè)地產(chǎn)，如寫字樓的資本回報(bào)率低，買的人還不是很多，因此國家也沒有出政策限制?！?/p>

在他看來，受政策影響，的確不排除有部分投資者，沒有投資個(gè)人住宅而轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。但是商業(yè)地產(chǎn)的稅收相對較高，差別也很大，好的商鋪價(jià)錢能賣得很高，冷清的地方雖然價(jià)格很低，但是價(jià)格也很難上升。而從開發(fā)商鋪的角度看，如果都是個(gè)人投資者，對招商并不利，商用房并不適合個(gè)人投資者投資。因此，整個(gè)商用房在個(gè)人投資房地產(chǎn)中的占比還是相對較小的。

對于銀行來說，利潤還有待于發(fā)展其他業(yè)務(wù)?！斑@是國家政策，個(gè)人住房按揭貸款下降，影響銀行的利潤，我們也沒有辦法?！币晃汇y行放貸人士如是說，不過她還是比較樂觀地表示，“銀行還有其他業(yè)務(wù)做嘛，也并不是完全靠房貸?！?/p>