剛交了定金認(rèn)購(gòu)，就碰上了“限購(gòu)令”，退房能否退定金？昨日，已落定在深圳購(gòu)買二手房的杜女士就告上了法庭，深圳市寶安區(qū)法院已立案受理。而該案也是國(guó)內(nèi)“限購(gòu)令”出臺(tái)后退房糾紛第一案。（10月24日《信息時(shí)報(bào)》）

據(jù)悉，9月29日前后國(guó)內(nèi)多個(gè)城市相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”，使得購(gòu)房交易“卡殼”，退房糾紛隨之逐漸增多。換言之，“限購(gòu)令”引發(fā)退房糾紛行將成為各地“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹萬(wàn)樹梨花開(kāi)”的普遍世象。在我看來(lái)，此時(shí)此刻相關(guān)部門有必要高調(diào)宣布和突出強(qiáng)調(diào)，“限購(gòu)令”引發(fā)退房應(yīng)認(rèn)定為“不可抗力”。

“限購(gòu)令”引發(fā)退房認(rèn)定為“不可抗力”，不難找到法律依據(jù)?，F(xiàn)行《民法通則》第一百零七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外?！爆F(xiàn)行《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況?！彼^“不可抗力”？中國(guó)相關(guān)法律如是界定范圍：一是自然災(zāi)害；二是政府行為。指當(dāng)事人在訂立合同以后，政府當(dāng)局頒發(fā)新政策、法律和行政措施而導(dǎo)致合同不能履行；三是社會(huì)異常事件。如罷工騷亂等。顯然，“限購(gòu)令”性屬政府行為類“不可抗力”。

“限購(gòu)令”性屬政府行為類“不可抗力”大抵也成為政府官員和法律人士共識(shí)。在廣州新政出臺(tái)當(dāng)日，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，因?yàn)檎咴蚨硕?，開(kāi)發(fā)商扣除購(gòu)房者繳納的定金是不合理的。而大部分房地產(chǎn)律師一致認(rèn)為，因“限購(gòu)令”導(dǎo)致失去購(gòu)房資格的退房糾紛屬“不可抗力”引發(fā)，賣家應(yīng)該退還定金。

由權(quán)威部門通過(guò)大眾傳媒統(tǒng)一宣布“限購(gòu)令”引發(fā)退房應(yīng)認(rèn)定為“不可抗力”，可謂一舉三得。對(duì)買方而言，不僅維護(hù)了公民合同權(quán)益，而且減少甚至避免了不必要的維權(quán)成本。以本案說(shuō)事，今年9月，杜女士和丈夫看好寶安區(qū)一套小戶型單位，總價(jià)為40余萬(wàn)元，支付3萬(wàn)定金。杜女士國(guó)慶長(zhǎng)假回來(lái)發(fā)現(xiàn)深圳出臺(tái)了“限購(gòu)令”，夫婦倆第三套房已不具備過(guò)戶條件。對(duì)杜女士而言只剩下退房“自古華山一條路”。盡管責(zé)任不在她而在“限購(gòu)令”，但賣家卻不肯退還定金，理由是既然認(rèn)購(gòu)合同上有定金條款就應(yīng)該遵照?qǐng)?zhí)行。幾番努力無(wú)果，杜女士逼上梁山只得選擇告上法庭討要定金。試想，政府“限購(gòu)令”推出后，如果權(quán)威部門能夠適時(shí)通過(guò)大眾傳媒統(tǒng)一宣布“限購(gòu)令”引發(fā)退房為“不可抗力”，并敦促開(kāi)發(fā)商依法解除合同退還定金，則買方未必須要?jiǎng)诰珎窕ㄥX費(fèi)時(shí)大動(dòng)干戈對(duì)簿公堂向賣方討說(shuō)法。對(duì)賣方而言，宣布“限購(gòu)令”為“不可抗力”也相當(dāng)于接受了一次普法，避免了因?yàn)閷?duì)簿公堂而導(dǎo)致合同定金商業(yè)信譽(yù)雙雙折損“賠了夫人又折兵”的敗局。對(duì)社會(huì)而言，則彰顯放大了政策調(diào)控效果，減少了因退房糾紛可能引發(fā)的社會(huì)積怨和潛在矛盾。

因政府政策出臺(tái)引發(fā)退房法律糾紛目前尚屬首例，我同意此案審判結(jié)果具有標(biāo)本意義的說(shuō)法。我當(dāng)然希望此一個(gè)案能捍衛(wèi)法律尊嚴(yán)和彰顯法治正義，進(jìn)而對(duì)為類似法律糾紛提供成功判例和成文藍(lán)本。然而，我更希望權(quán)威部門未雨綢繆主動(dòng)作為，不失時(shí)機(jī)及時(shí)宣布強(qiáng)調(diào)“限購(gòu)令”引發(fā)退房應(yīng)認(rèn)定為“不可抗力”，進(jìn)而將退房矛盾糾紛排解消弭于法律門檻之外。