今天上午，經(jīng)過數(shù)年醞釀、幾經(jīng)易稿的《北京市物業(yè)管理辦法》正式出臺，定于今年10月1日施行。開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)費(fèi)、小區(qū)車位先盡著“自家人”、物業(yè)服務(wù)價(jià)格應(yīng)公示……新《辦法》中許多大膽創(chuàng)新的做法，或許能化解現(xiàn)在許多小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛。

在上午的發(fā)布會上，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為了保證新《辦法》的貫徹落實(shí)，還將陸續(xù)出臺36項(xiàng)細(xì)則和示范文本，用組合拳的方式對物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范。其中，利用新興的網(wǎng)絡(luò)平臺，業(yè)主將可以利用網(wǎng)上決策平臺，來實(shí)現(xiàn)自己投票和決策的權(quán)利。

開發(fā)商支付前期物業(yè)費(fèi)

政策規(guī)定：建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

焦點(diǎn)解讀：今年10月1日以后取得預(yù)售許可證的所有項(xiàng)目，直到業(yè)主大會成立之前，或者在業(yè)主大會籌備組成立三個月之內(nèi)，所有的物業(yè)服務(wù)責(zé)任都必須由開發(fā)商承擔(dān)。這也意味著，業(yè)主在這期間不用承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，開發(fā)商不僅要支付期間的所有物業(yè)費(fèi)，同時也要把設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)人員管理等都具體承擔(dān)起來，而且所有的服務(wù)承諾事項(xiàng)都要落實(shí)在前期物業(yè)服務(wù)合同之中。購房人在同開發(fā)商簽訂購房合同時，前期物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)當(dāng)作為購房合同附件出現(xiàn)。

“之前，不少開發(fā)商對于在小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主大會并不積極，而這種‘不作為’也造成了小區(qū)‘主人’的缺失。新《辦法》中，開發(fā)商被要求扛起前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，他們推動成立業(yè)主大會的積極性將更加明顯。”市住建委物業(yè)處處長于良告訴記者。

根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商要想把前期物業(yè)過渡到業(yè)主大會，必須經(jīng)過兩道程序：第一，支持業(yè)主或者主動申請成立業(yè)主大會，第一次業(yè)主大會的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。只要召集滿占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，便可向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。第二，前期物業(yè)必須經(jīng)過業(yè)主或者是業(yè)主和開發(fā)商共同委托的第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)，通過評估后，開發(fā)商才能把前期物業(yè)責(zé)任交出，由業(yè)主大會承接。

政策影響：前期物業(yè)的規(guī)定捎帶手地也打擊了開發(fā)商的捂盤行為。依新《辦法》規(guī)定，物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。而且還規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的才能申請成立業(yè)主大會。新《辦法》實(shí)施以后，如果再“分期分批”開盤，會讓開發(fā)商肩上承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)擔(dān)子更重。

如果按照每平方米每月2元的物業(yè)費(fèi)計(jì)算，一個住宅面積達(dá)到5萬平方米的小區(qū)，開發(fā)商每個月就得掏出10萬元，業(yè)主大會的籌備期以3個月計(jì)，3個月的時間開發(fā)商要為購房人支付30萬元的物業(yè)費(fèi)。如果拖的時間越長，費(fèi)用會越高。

樓商說法：北京嘉恒置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長李磊表示，從北京市近幾年不斷出臺的政策來看，小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范性和可操作性日漸增強(qiáng)，“如果開發(fā)商不僅承擔(dān)入住前的管理成本，而且包括在業(yè)主大會成立之前，或者業(yè)主大會籌備組成立三個月之內(nèi)的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)該能夠敦促開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快協(xié)助成立業(yè)主大會，這對于小區(qū)未來的管理和業(yè)主自治都很有利。”

據(jù)了解，根據(jù)北京市原來的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商需要承擔(dān)的前期物業(yè)管理費(fèi)用，包括建安成本2%的開辦費(fèi)以及未出售物業(yè)的管理費(fèi)用，但不包括業(yè)主大會成立之前的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用。

小區(qū)車庫先盡著“自家人”

政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。

焦點(diǎn)解讀：因?yàn)檐噹焓褂枚l(fā)生的業(yè)主同開發(fā)商之間的糾紛，也是現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)的矛盾焦點(diǎn)之一。在新《辦法》中，首次制定專門條款，規(guī)定車庫使用要優(yōu)先滿足業(yè)主需求：小區(qū)車位不得出售給非業(yè)主；開發(fā)商如果要出租這些車位，也得先盡著業(yè)主再考慮“外人”，而且租期不得超過6個月；如果開發(fā)商中途想要調(diào)高車位租金，也得先與全體業(yè)主協(xié)商。

不得以欠物業(yè)費(fèi)為由停水?dāng)嚯?/strong>

政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

焦點(diǎn)解讀：你欠我費(fèi)，我就斷你的電、停你的水，讓你生活不舒服。在新的辦法中，這種目前市場上常見的招數(shù)，被堅(jiān)決喊停。任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)，不可以斷水?dāng)嚯?、停止供暖供氣。另外，物業(yè)公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費(fèi)用時，必須向業(yè)主出具相關(guān)發(fā)票，不得據(jù)為己有。

新老物業(yè)交替有權(quán)責(zé)

政策規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強(qiáng)行接管。

焦點(diǎn)解讀： 鬧得紛紛揚(yáng)揚(yáng)的建外SOHO“物業(yè)門”，最初的起因就是新老物業(yè)在交替時，互相都不愿意退出小區(qū)，致使兩批工作人員在小區(qū)內(nèi)辦公，井然有條的秩序反而變得一塌糊涂。但是，從今年10月1日之后，不論以任何借口拖延、拒絕辦理物業(yè)交接，老物業(yè)公司都會被處以責(zé)罰。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期不撤出的可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。而新的物業(yè)公司，也不得以委任合同作為“欽定詔書”，不能強(qiáng)行接管，否則也將被處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這一條款，讓新老物業(yè)雙方都被套上了“緊箍咒”。

物業(yè)公司每年定期曬賬單

政策規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

焦點(diǎn)解讀：針對一直遭市民異議的“物業(yè)服務(wù)成本不透明”問題，新《辦法》中明確要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每一季度公示一次收支預(yù)算，在顯著位置曬曬自己的賬單成本。

今年4月份，北京市物業(yè)管理協(xié)會曾公布了本市一季度城區(qū)普通商品住宅物業(yè)服務(wù)成本信息。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后還將繼續(xù)組織調(diào)研，定期公布物業(yè)服務(wù)過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本細(xì)目和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓做到明白消費(fèi)。另外，北京市關(guān)于住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的初稿已見雛形，將原來一至三級的物業(yè)服務(wù)等級，擴(kuò)大至一到五級，大概涵蓋了300多項(xiàng)內(nèi)容，下一步將面向公眾征求意見。在五項(xiàng)等級中，每一個級別費(fèi)用是多少、需要擦幾次玻璃、掃幾遍地面等等，都將條理明晰。

業(yè)主可請第三方評估物業(yè)

政策規(guī)定：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交七項(xiàng)材料。全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。

焦點(diǎn)解讀：“屋外、走廊、外墻、設(shè)施設(shè)備……對于共用部分的查驗(yàn)交接和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估，北京市目前正在積極培育獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，鼓勵住宅各方委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對物業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)量等，進(jìn)行客觀公正的評估監(jiān)督?！笔凶〗ㄎ飿I(yè)處處長于良介紹。

據(jù)了解，北京市現(xiàn)已具備第三方評估雛形的監(jiān)理機(jī)構(gòu)已有三家。除了對前期物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行查驗(yàn)，特別是設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)外，監(jiān)理機(jī)構(gòu)還可以對物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否相符，給出評估判斷。如果某物業(yè)公司被裁定為“價(jià)質(zhì)不符”，業(yè)主可以持評估報(bào)告同企業(yè)“討價(jià)還價(jià)”。 (趙瑩瑩 姚麗穎)