當(dāng)商住類產(chǎn)品開發(fā)商還在為樓市嚴(yán)厲新政未波及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而暗自慶幸時(shí)，京城樓市調(diào)控再次開出一味猛藥。5月19日，北京市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、國土局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》，其中明確，在5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目，一律禁止分層、分單元銷售。此文一出，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和“商改住”項(xiàng)目開發(fā)商也是眉頭緊鎖，禁售“商改住”對(duì)他們而言，之前未受樓市調(diào)控新政過多波及的短暫欣喜在瞬間“凍結(jié)”，酒店式公寓、商住類產(chǎn)品這些近年來大行其道的“衍生”居住產(chǎn)品今后該何去何從，其命運(yùn)究竟怎樣，也被打上了一個(gè)重重的問號(hào)。

●具體市場影響尚待進(jìn)一步觀察開發(fā)商普遍認(rèn)為“不是好消息”

“這個(gè)文件什么時(shí)候出的？我怎么不知道啊，要真是這樣的話我們的項(xiàng)目的日子恐怕更難過了?！?月20日當(dāng)本報(bào)致電某知名房企詢問禁售“商改住”影響時(shí)，該開發(fā)商負(fù)責(zé)人也是大吃一驚，表示剛剛獲知這一消息，由于旗下在京項(xiàng)目多屬于商住公寓范疇，他也表示此次北京市出臺(tái)的相關(guān)政策“絕對(duì)不是個(gè)好消息”，至于如何應(yīng)對(duì)，還需要仔細(xì)研讀相關(guān)文件開會(huì)討論后再作決定。

對(duì)于5·19“禁售商改住” 通知，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人作出如下解釋，“主要目的還是規(guī)范市場，否則將來到處都是住宅，原來的商業(yè)、酒店也成了住宅，城市就失去了后續(xù)活力。酒店項(xiàng)目本身是非住宅類的，而新政主要是針對(duì)住宅類的?！笔聦?shí)上，在北京除了酒店立項(xiàng)外，目前也有不少商業(yè)或綜合立項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，改為住宅銷售。這位負(fù)責(zé)人透露，下一步還將陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)商業(yè)、綜合用地項(xiàng)目改住宅將被禁售的規(guī)定。此外，對(duì)已取得立項(xiàng)、規(guī)劃和土地出讓審批手續(xù)及預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案的酒店類項(xiàng)目，國土管理部門負(fù)責(zé)對(duì)擅自改變酒店類項(xiàng)目用地性質(zhì)進(jìn)行監(jiān)管，并依法進(jìn)行查處。并加大對(duì)返本銷售或者變相返本銷售、售后包租或者變相售后包租等違法違規(guī)行為的查處力度。

“現(xiàn)在談?wù)撛撜邔?duì)市場會(huì)造成什么影響還為時(shí)尚早，很多涉及其中的項(xiàng)目都需要有一個(gè)政策消化和觀望期。”東三環(huán)某知名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，而該開發(fā)商也透露，由于相關(guān)新政的出臺(tái)，該項(xiàng)目原計(jì)劃今年7、8月份入市銷售的一棟寫字樓改的酒店式公寓已經(jīng)被緊急“叫?！?，無限期延后。這些細(xì)節(jié)之中，似乎也透露出一些“玄機(jī)”。

“酒店或商業(yè)立項(xiàng)改過來的公寓多為60平方米以下的小戶型產(chǎn)品，此次新政正式實(shí)施之后，很可能給目前北京市場上的小戶型需求帶來比較明顯的沖擊。而小戶型的需求者主要有兩類，一類是投資客，而另一類就是收入有限、事業(yè)剛剛起步的青年初次置業(yè)群體。新政策在打擊炒房投資的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)注意避免對(duì)這部分初級(jí)置業(yè)需求的誤傷。”華銀地產(chǎn)副總經(jīng)理王玉玲在接受采訪時(shí)表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。

●新政特指“商改住” 而非“住改商”商住公寓今后“錢”途難料

對(duì)于此次禁售“商改住”的確切定義，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，新政特指的是“商改住”類的酒店式公寓，而非“住改商”類酒店式公寓。所謂“住改商”，楊少鋒認(rèn)為最典型的就是潘石屹的SOHO系列項(xiàng)目，其中建筑面積高達(dá)數(shù)十萬平方米的建外SOHO就是最具代表性的一個(gè)項(xiàng)目。雖然規(guī)劃性質(zhì)是住宅，但每套房子作為寫字樓使用，衛(wèi)生間和廚房都需要保留。

而北京的“商改住”在2007年以后開始興起。由于部分住宅投資收益大大超過寫字樓，出現(xiàn)了住宅寫字樓售價(jià)和租金的倒掛，于是有項(xiàng)目開始將商業(yè)性質(zhì)的土地改建為住宅(即土地性質(zhì)是商業(yè)或者公建，但開發(fā)商將其建設(shè)成為住宅產(chǎn)品)。目前北京市場上打著“酒店式公寓”和“高檔公寓”旗號(hào)在銷售的項(xiàng)目，幾乎都屬此類型。這些項(xiàng)目按建筑規(guī)劃要求不能接通天然氣，所以通常以電磁爐來取代煤氣。

楊少鋒表示，在利益的驅(qū)使下，近年來許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓，利用公建項(xiàng)目層高可以達(dá)到5.6米的特點(diǎn)，將一層變?yōu)槎拥腖OFT產(chǎn)品成了非常常見的做法。此類項(xiàng)目往往是商業(yè)或者公建立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)40~50年，由于項(xiàng)目立項(xiàng)非住宅，因此水電均需要按照商業(yè)用水和商業(yè)用電來收費(fèi)，生活成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目。

中原地產(chǎn)分析師則認(rèn)為，禁售“商改住”政策的出臺(tái)緣于最近宏觀調(diào)控對(duì)住宅的影響，很多投資者開始考慮不受影響的商業(yè)住宅，但是本次政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限制可能引起一些購房者對(duì)調(diào)控開始蔓延至商業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)憂。

“之所以市場上出現(xiàn)了大量的‘商改住’酒店式公寓，和市場本身有很大關(guān)系。很多區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)銷售情況并不理想，而住宅供不應(yīng)求，開發(fā)商也是為了順應(yīng)市場需求?！睏钌黉h認(rèn)為，禁售“商改住”政策可以說是一個(gè)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)銷售“游戲規(guī)則”的新政?！氨本┎簧夙?xiàng)目以后都將面臨巨大難題，比如已經(jīng)在施工的項(xiàng)目將面臨進(jìn)退兩難的選擇，已經(jīng)購買但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的購房者后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將成大問題，已經(jīng)入住的項(xiàng)目，未來的出售將變得困難。”

也有行業(yè)人士分析認(rèn)為，由于商住產(chǎn)品在目前的商品住宅供應(yīng)中所占比重較小，因此還不足以動(dòng)搖住宅市場的 “根基”。鏈家地產(chǎn)分析人士表示，在北京今年新開盤的商品房項(xiàng)目中，酒店類公寓僅占不足5%。而且在二手房成交中，酒店類公寓的比重也不超過3%。因此酒店類公寓禁售，不會(huì)對(duì)住宅市場造成大的影響。

不贊成調(diào)控政策一刀切

合理規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)開發(fā)分布

“一直以來，商住產(chǎn)品在政策制定和具體執(zhí)行上還存在不少問題和盲點(diǎn)?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，目前市場上的不少“商改住”產(chǎn)品無法保障購房人的合法權(quán)益，無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)。購房者買了這種住宅后，無法實(shí)現(xiàn)住房的土地使用年限以及配套建設(shè)指標(biāo)。對(duì)買房人而言，無論是現(xiàn)實(shí)生活中還是心理上都感覺比較“吃虧”。

他同時(shí)也表示，政府出臺(tái)政策禁止各種名目把商業(yè)、酒店用地改住宅是有利于市場的規(guī)范的。但是政府應(yīng)該充分考慮市場的需求，根據(jù)需求變化，可以提前介入主動(dòng)對(duì)地塊進(jìn)行規(guī)劃更改，讓開發(fā)商重新補(bǔ)地價(jià)，或者重新拍賣。而不是讓開發(fā)商被動(dòng)更改，一定程度上導(dǎo)致其被動(dòng)地成為“畸形”產(chǎn)品。

“事實(shí)上，如果對(duì)住宅用地和商業(yè)改住宅禁售行為一刀切也不是很符合市場的發(fā)展，”原首規(guī)委副總設(shè)計(jì)師謝遠(yuǎn)驥表示，“目前隨著城市的發(fā)展，各種業(yè)態(tài)之間有融合的趨勢，一些項(xiàng)目融合住宅、酒店和商業(yè)等不同形態(tài)，還是應(yīng)該根據(jù)城市和區(qū)域的發(fā)展，有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)整。科學(xué)、合理地規(guī)劃調(diào)整非住宅業(yè)態(tài)的開發(fā)軌跡，才是尊重市場規(guī)律，徹底解決問題的辦法所在。”

商住公寓產(chǎn)品興衰軌跡

2007年以來，隨著住宅價(jià)格的暴漲，住宅的投資收益大大超過了寫字樓的租賃收益，面對(duì)著住宅寫字樓售價(jià)和租金的倒掛，大量的項(xiàng)目紛紛將商業(yè)性質(zhì)的土地改建為住宅，即土地性質(zhì)是商業(yè)或者公建，但開發(fā)商將其建設(shè)成為住宅產(chǎn)品對(duì)外銷售，多年來大行其道并獲得了相當(dāng)大的利潤，不少開發(fā)商在“商改住”開發(fā)之路上也因而樂此不疲。

而在被稱為“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策”的新國十條出臺(tái)后，住宅類地產(chǎn)因?yàn)樾刨J緊縮等原因成交量直線下滑，一些一線城市成交量下跌幅度甚至超過八成。但“商改住”式的“酒店式公寓”卻因其商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)而不受政策約束，也導(dǎo)致近期這類項(xiàng)目的銷售出現(xiàn)了難得的上升態(tài)勢。而此次禁售“商改住”政策的出臺(tái)很大程度上意味著，今后將酒店項(xiàng)目分割成一套一套住宅，冠以“酒店公寓”來出售的這種方式將被禁止，開發(fā)商們也只能另尋他路了。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，叫停酒店式公寓的銷售，表明北京的房地產(chǎn)調(diào)控正在進(jìn)一步加深。 “根據(jù)最新的住宅限購、限貸政策，住宅購買三套以上就無法貸款了，但酒店式公寓因?yàn)槭巧虡I(yè)地產(chǎn)，所以不受限貸令限制。也就說，購買者如果購買的是酒店式公寓，因?yàn)槠渖虡I(yè)地產(chǎn)的身份，別說買三套以上，就是買得再多都可以貸到五成的款項(xiàng)，所以很多買房人在購買‘普通住宅’無法獲得貸款的情況下，只能選擇購買這種可以拿到商貸的產(chǎn)品?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，從現(xiàn)在的情況看，相關(guān)部門顯然已經(jīng)意識(shí)到這些問題，所以就出臺(tái)限制政策。而這樣一來，也就全面封死了開發(fā)商試圖通過此類住宅加速回款的渠道，商住產(chǎn)品今后的市場形勢，也變得愈加微妙起來。