規(guī)定解釋

◆業(yè)主自行管理物業(yè)后，可對自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限、聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案等事項(xiàng)進(jìn)行決定。但電梯消防技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全的設(shè)施設(shè)備管理仍需委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

◆業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的相關(guān)憑證。

早報(bào)記者 俞立嚴(yán)

昨天，關(guān)系到上海業(yè)主切身利益的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（修訂草案）》（以下簡稱《修訂草案》）提交上海市第十三屆人大常委會第二十一次會議審議，新規(guī)不僅首次提出業(yè)主可自行管理物業(yè)，街道居委將介入業(yè)主大會籌備，還對物業(yè)費(fèi)繳納、停車位買賣、限制改變房屋用途和結(jié)構(gòu)等方面作出限定。

業(yè)主可自行管理物業(yè)

“對于業(yè)主自行管理物業(yè)的方式，本市目前在一些規(guī)模較小的物業(yè)小區(qū)探索和實(shí)踐，并取得了一定效果。”市住房保障和房屋管理局局長劉海生昨天介紹，《修訂草案》中首次對“業(yè)主自行管理”進(jìn)行了規(guī)定。按照新規(guī)定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主同意，“業(yè)主可以自行管理物業(yè)”。

新規(guī)定明確，業(yè)主自行管理物業(yè)后，可對自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限、聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案等事項(xiàng)進(jìn)行決定。但電梯消防技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全的設(shè)施設(shè)備管理則仍需委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

此外，按照規(guī)定，自行管理物業(yè)的業(yè)主大會可委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、公共收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，并向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。

敲承重墻最高罰20萬

新規(guī)定還明確，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，情節(jié)嚴(yán)重者可處十萬元以上二十萬元以下罰款。《修訂草案》明確列出，業(yè)主在物業(yè)使用中損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建建筑物、破壞房屋外貌、擅自改建、占用物業(yè)共用部分等九種行為都被納入“損害公共利益及他人利益行為”。

罰則中亦明確，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、經(jīng)房屋管理部門責(zé)令后立即改正、恢復(fù)原狀的，“可處一萬元以上十萬元以下的罰款”；情節(jié)嚴(yán)重的，“可處十萬元以上二十萬元以下罰款”。有違法搭建行為且未改正的業(yè)主，《修訂草案》規(guī)定，“不得擔(dān)任業(yè)委會成員”。

業(yè)主需擔(dān)保爭議性物業(yè)費(fèi)

對業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，《修訂草案》做了新規(guī)定：明確“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”；同時(shí)規(guī)定，“業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的相關(guān)憑證”。此外，對存在爭議的物業(yè)費(fèi)金額，規(guī)定要求業(yè)主就此提供相應(yīng)擔(dān)保；物業(yè)則需在三十日內(nèi)提起訴訟或仲裁。

“近年來，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難成為本市物業(yè)管理中的難點(diǎn)和熱點(diǎn)?！笔凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭志珠L劉海生這樣表示。劉海生提出，業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的行為，“雖然屬于民事違約，但造成了對整個物業(yè)管理區(qū)域共同利益的損害”。因此，在《修訂草案》中對拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，在房屋轉(zhuǎn)移登記和抵押登記環(huán)節(jié)“作了一定限制”，“要求業(yè)主同時(shí)提供足額交費(fèi)的憑證”。

劉海生解釋稱，為了避免和減少對業(yè)主房屋交易權(quán)和抵押權(quán)的影響，《修訂草案》排除了業(yè)主已對物業(yè)服務(wù)費(fèi)爭議金額提供擔(dān)保的情形，同時(shí)，督促物業(yè)盡快通過民事途徑解決爭議事項(xiàng)，“此種情形下，物業(yè)逾期不提起訴訟或仲裁的，擔(dān)保款項(xiàng)退還業(yè)主?！?/p>