在搜狐財(cái)經(jīng)9月6日經(jīng)濟(jì)學(xué)人月度論壇上，獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論員牛刀就“金九銀十能否成樓市分水嶺”這一主題發(fā)表了看法。

　　【核心觀點(diǎn)】2009年，央行發(fā)行的天量貨幣，相當(dāng)一部分流入樓市，推高房?jī)r(jià)。2010年流動(dòng)性逐月回落，走向正常，房地產(chǎn)作為最大的投資品面臨失血。

　　牛刀還表示，目前中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)惡性通貨膨脹，從財(cái)富保值的角度考慮，人們也更愿意選擇投資房地產(chǎn)，因?yàn)闃鞘兄粷q不跌的觀念根深蒂固。牛刀認(rèn)為，只有打破樓市只漲不跌的預(yù)期，房地產(chǎn)投資和投機(jī)性的需求才會(huì)降下來。但是牛刀指出，用通貨膨脹來消化目前房地產(chǎn)的高估值，至少需要十年時(shí)間。

　　實(shí)錄：

　　流動(dòng)性逐漸恢復(fù)正常 房地產(chǎn)投資面臨失血

　　牛刀：此輪調(diào)控已經(jīng)一百多天，房地產(chǎn)交易量雖然明顯萎縮，但是價(jià)格并沒有下降，有企業(yè)界人士認(rèn)為這是因?yàn)槊耖g的資金太多了，缺少出口，我覺得不是民間的資金太多了，是我們貨幣發(fā)行太多了。我們2009年發(fā)了十幾萬(wàn)億貨幣，M2增速超過基準(zhǔn)增速的21.74%。十幾萬(wàn)億的鈔票一下投放市場(chǎng)，你想想看房?jī)r(jià)算什么？但是這么超的發(fā)行貨幣是不可持續(xù)的。

　　我們現(xiàn)在的M2余額和美國(guó)的M2余額基本相當(dāng)。但是我們的GDP只有四萬(wàn)多億美元，而美國(guó)的GDP是十四萬(wàn)多億美元，你說我們的鈔票發(fā)了多少？2010年M2增速在逐月的回落，從21.74回落到17.6%。我們預(yù)計(jì)這兩天M2數(shù)據(jù)出來估計(jì)是17%左右。17%是M2增速的目標(biāo)上限，美國(guó)是5，也是一個(gè)基準(zhǔn)上限。在這種情況下，整個(gè)市場(chǎng)上的資金流動(dòng)性沒有像2009年那么充裕。而且從中期來看，比如看十年，中國(guó)的貨幣，人民幣要保持社會(huì)的穩(wěn)定，保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，他的貨幣的控制是理所當(dāng)然的。而且任何人當(dāng)總理都不敢把貨幣像2009年那樣放開。2009年放開的這些貨幣我們現(xiàn)在都無法回收，我們已經(jīng)上調(diào)了三次存款準(zhǔn)備金率，三次回收了九千億，這只是它的零頭?，F(xiàn)在央行都不敢輕易加息。一加息，很多在銀行貸款做投資的人馬上要跳樓，帶來的社會(huì)矛盾是相當(dāng)嚴(yán)重的，誰(shuí)還敢承擔(dān)那么大的風(fēng)險(xiǎn)再那么大規(guī)模的去發(fā)行貨幣呢？

　　但是央行也不敢迅速回收，所以保持17%的增速。在這種增速下，貨幣的流速，M1，M1主要是講流動(dòng)性這一塊，M1上穿M2形成一個(gè)經(jīng)差，表明流動(dòng)性是非常過剩的，大量人去投資，現(xiàn)在已經(jīng)回落了，這個(gè)經(jīng)差也消失了。這表明這種流動(dòng)性正在走向正常。在這種情況下，作為中國(guó)城市居民最大的投資產(chǎn)品的房地產(chǎn)來講，他面臨著失血。錢是不敢像09年那樣大量發(fā)了，國(guó)際熱錢退了，很多熱錢已經(jīng)投資美元資產(chǎn)了。包括銀行在加大信貸的監(jiān)管力度，包括房地產(chǎn)首付的提高。首付是在銀行貸款的杠桿效應(yīng)。你是三成首付，你在銀行貸款能夠貸到70萬(wàn)，相當(dāng)于兩倍的杠桿效率。只要去杠桿化，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就很小了。如果是三成，房?jī)r(jià)下跌50%，銀行還存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以只要是投資性的房地產(chǎn)，一定要五成。我們?cè)?004年以前，所有的商業(yè)房地產(chǎn)，首付全都是50%左右。住宅那個(gè)時(shí)候是30%左右。后來發(fā)展到了把住宅也作為投資產(chǎn)品來進(jìn)行操作。所以把我們整個(gè)經(jīng)營(yíng)體系全部攪亂?，F(xiàn)在我們的房貸余額在銀行也是非常龐大的。我們?nèi)ツ暝?2家上市的銀行中，房貸余額是5.8萬(wàn)億，去年才放了9.7萬(wàn)億的貸款。這么多錢流向一個(gè)產(chǎn)業(yè)，把其他的產(chǎn)業(yè)全部逼死。中小實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有一個(gè)可以活得很像樣，大量的錢進(jìn)不了民營(yíng)企業(yè)。相反，房地產(chǎn)把所有的資金全部洗走，又是社會(huì)失業(yè)問題。所以我認(rèn)為從資金面上判斷，一個(gè)是我們不可能像2009年那樣大規(guī)模的印刷鈔票，在這十年之內(nèi)，再有M2突破29.74%的情況基本上不可能出現(xiàn)，因?yàn)檫@些年已經(jīng)嚇怕了。所以，資金的流動(dòng)性會(huì)控制得稍微比較好一點(diǎn)。

　　中國(guó)已出現(xiàn)惡性通脹

　　從投資產(chǎn)品來講，未來也是一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的過程?，F(xiàn)在我們最怕的是通貨膨脹。通貨膨脹是直接威脅老百姓的生命的。我今天寫了一個(gè)博客，講雞蛋漲價(jià)20%的事情，我說熱錢、雞蛋和房?jī)r(jià)你就能判斷出未來投資市場(chǎng)的走勢(shì)的。雞蛋是城市居民的早餐必備食品?，F(xiàn)在雞蛋價(jià)格在三個(gè)月之內(nèi)漲到20%。雞蛋價(jià)格的上漲表明了整個(gè)與老百姓相關(guān)的食品全部漲價(jià)。這表明通脹不是一個(gè)溫和性的通脹，而是一種惡性通脹，這種惡性通脹是直接影響老百姓的生活質(zhì)量。這個(gè)事情如果再發(fā)生，我相信貨幣政策還是應(yīng)該有一個(gè)調(diào)整。

　　市場(chǎng)進(jìn)入深度博弈狀態(tài)

　　目前市場(chǎng)的狀況是一種深度博弈的狀態(tài)。買賣雙方都在互相的試探。買家已經(jīng)經(jīng)過了一百多天的觀望，有的也想出手。賣家也是在試探這種市場(chǎng)。這種焦灼、僵持、博弈的狀態(tài)，如果中央政府沒有其他的政策出來，這種狀態(tài)估計(jì)要持續(xù)很久。這種持續(xù)很久就像我們中國(guó)的股市一樣，在2400到2600點(diǎn)之間盤整，牛市也來不了。這種狀態(tài)如果沒有新的政策出來他要持續(xù)很久。

　　二三線城市有一個(gè)好處，它的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和一線城市不一樣。二三新城市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)普通住宅占到了90%。高檔公寓、高層建筑、豪宅別墅總供應(yīng)量比較小。在這種情況下，只要降一點(diǎn)點(diǎn)價(jià)。重慶、成都，內(nèi)地的這些城市，價(jià)格下一點(diǎn)點(diǎn)，一批新的購(gòu)買力進(jìn)來了，他的購(gòu)買力還存在。流動(dòng)性還在，現(xiàn)在的流動(dòng)性還是非常的泛濫，投機(jī)性、投資性的需求都是扼制不了的，你用信貸政策來扼制流動(dòng)性是不會(huì)取得很大成功的。流動(dòng)性的扼制一定要使用貨幣工具，你不使用貨幣工具又想把流動(dòng)性全部收回，那是不可能的。

　　打破樓市只漲不跌的預(yù)期 投資投機(jī)性需求才會(huì)降下來

　　現(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家，包括一些主流的，也包括清華大學(xué)的夏斌老師，他們現(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)的看法就是，未來可能會(huì)通縮，通貨膨脹不會(huì)發(fā)生。我非常擔(dān)心這個(gè)觀點(diǎn)。通貨膨脹不是不會(huì)發(fā)生，它是已經(jīng)發(fā)生，而且非常嚴(yán)重，只是在我們的CPI沒有表現(xiàn)出來。CPI沒有表現(xiàn)出來主要原因，我們是從貨幣貶值開始。貨幣貶值開始是從2009年，我們算了一下，2009年比基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量的速度要高12.74%，這12.74%短分兩年，長(zhǎng)分三年，要全部實(shí)現(xiàn)到商品價(jià)格里面。你貨幣錢放出來了，不收回去，他就往商品價(jià)格上流，他買大蒜，大蒜漲價(jià)，老百姓想吃什么，什么東西漲價(jià)，想用什么，什么東西漲價(jià)。所以只有回收流動(dòng)性。但是從8月份的CPI來看，市場(chǎng)一致的預(yù)期，8月份CPI要突破3.5%。我們?cè)阢y行的存款利率是2.25。你的CPI是3.5，你的負(fù)利率是一點(diǎn)二幾的狀態(tài)，你的負(fù)利率非常嚴(yán)重。有一個(gè)教授算了一筆帳，你在銀行存一萬(wàn)塊錢存一年要縮水75塊錢。把負(fù)利率的狀態(tài)消滅掉了以后，才能真正有一個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康理性的發(fā)展，不然的話你沒有。但是現(xiàn)在中國(guó)的房?jī)r(jià)不是像其他的產(chǎn)品一樣，李東生那天嘲笑任志強(qiáng)，任志強(qiáng)說你干嗎要說服我來降價(jià)，李東生說，我的商品只要賣不動(dòng)，我就一定要降價(jià)。李東生是做制造業(yè)的。任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是我的商品賣不動(dòng)，就放在這里，因?yàn)槲視?huì)增值。我是賣電視機(jī)的，如果我的商品賣不動(dòng)的話，我就要貶值?，F(xiàn)在市場(chǎng)要打破這種預(yù)期，你把這種預(yù)期打破了，投資、投機(jī)性的需求才有可能降下來。

　　用通貨膨脹來消化房產(chǎn)高估值 至少需要十年時(shí)間

　　這里面有兩點(diǎn)：第一，最近十年買了房子的人全部發(fā)財(cái)。后十年的預(yù)期政策打破。我們后十年和前十年已經(jīng)是完全不一樣的發(fā)展。從目前房產(chǎn)保值的角度來講，我們認(rèn)為現(xiàn)在房產(chǎn)的估值至少高了一倍，他和通貨膨脹不能同日而語(yǔ)。如果要用通貨膨脹來消化房產(chǎn)的高估值，起碼要十年。

　　我認(rèn)為，九十月份目前還是一種盤整的格局、是一種博弈、觀望的格局，成交量也不太可能反彈很大，因?yàn)楝F(xiàn)在占購(gòu)買主導(dǎo)的力量還是保值、投資、投機(jī)的購(gòu)買這部分，對(duì)于目前的價(jià)格，剛性需求還沒有這么強(qiáng)的購(gòu)買力。