“琉園”蘇式園林別墅群位于吳江汾湖莘塔元蕩河北側(cè)河岸，目前項(xiàng)目已封頂并開盤銷售。中國(guó)商報(bào)記者在采訪中了解到，該項(xiàng)目建設(shè)用地在1992年、1993年、1994年簽訂出讓合同，到2003年5月13日才取得土地使用證，再到2008年開工建設(shè)，期間閑置達(dá)13年之久。

閑置了13年的建筑用地

“琉園”蘇式園林別墅群位于在吳江汾湖莘塔元蕩河北側(cè)河岸，中國(guó)商報(bào)記者在采訪中了解到，該項(xiàng)目2008年開工建設(shè)，開發(fā)商是吳江集臺(tái)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，都是單門獨(dú)院的獨(dú)棟別墅，每獨(dú)別墅建筑面積在300-600平方米左右。目前項(xiàng)目已封頂并開盤銷售，但中國(guó)商報(bào)記者在售樓處沒(méi)有看見(jiàn)任何本應(yīng)公開的別墅預(yù)售相關(guān)手續(xù)。

土地出讓|別墅|深度追蹤

吳江市汾湖區(qū)委辦王主任告訴中國(guó)商報(bào)記者，該建設(shè)用地于1993年通過(guò)協(xié)議出讓的方式，出讓給原開發(fā)商，后來(lái)轉(zhuǎn)讓給了現(xiàn)在的開發(fā)商。沒(méi)有開發(fā)的主要原因是原開發(fā)商一直在生病，另外還有一個(gè)原因是該地塊的位置比較偏，加上當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的行情也不好，就沒(méi)有動(dòng)工。

吳江市國(guó)土局汾湖分局楊局長(zhǎng)說(shuō)，該項(xiàng)目從2008年至今一直在建，土地是1995前憑村民協(xié)議就出讓的，并在1995年辦理了土地使用權(quán)等相關(guān)手續(xù)，性質(zhì)是住宅用地，肯定符合規(guī)劃。土地協(xié)議出讓合同都在吳江國(guó)土局，該分局沒(méi)有。

關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間，是否存在土地閑置和別墅違規(guī)？楊局長(zhǎng)坦言，1995年項(xiàng)目取得使用權(quán)，2007-2008年開建，2005年以后國(guó)土部才出臺(tái)《閑置土地辦法》，不存在土地閑置、違規(guī)建設(shè)等問(wèn)題。

事實(shí)上，1999年4月28日國(guó)土部5號(hào)令就出臺(tái)了《閑置土地處置辦法》。

汾湖建設(shè)規(guī)劃分局提供項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證為2003年5月13日。但在2003年2月18日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（國(guó)發(fā)〔2003〕45號(hào)），其中，第4條明確規(guī)定停止別墅類用地供應(yīng)。也就是《通知》下發(fā)3個(gè)月后，吳江國(guó)土局還是給該項(xiàng)目頒發(fā)合法土地使用權(quán)。

記者粗略計(jì)算，從1995年征地，到2003年核發(fā)土地使用證，再到2008年開工建設(shè)，該建設(shè)用地閑置達(dá)13年之久。

根據(jù)《閑置土地處置辦法》和相關(guān)文件規(guī)定：1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)2年未使用的，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權(quán)，重新通過(guò)掛牌出讓方式取得使用權(quán)。另外，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）規(guī)定，對(duì)2年內(nèi)未開工的項(xiàng)目要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，對(duì)不符合規(guī)劃的項(xiàng)目堅(jiān)決取消，違反土地出讓合同的，依法追究違規(guī)責(zé)任。

而閑置13年的土地，吳江市國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃等部門不但沒(méi)有收回、整改，反而分別在2004年、2006年、2007年給其辦理國(guó)家明令禁止的在建別墅相關(guān)手續(xù)。

因果顛倒的審批程序

在汾湖建設(shè)規(guī)劃分局提供的項(xiàng)目批復(fù)文件和許可證中，記者看到文件注明是吳國(guó)土用（2003）字第06027-072號(hào)，該項(xiàng)目2003年5月13日取得土地使用權(quán)，由吳江國(guó)土局核發(fā)，用途為住宅，使用權(quán)類型是出讓，由吳江集臺(tái)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是在2006年4月30日由吳江臨滬經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局核發(fā)，建設(shè)項(xiàng)目名稱為商品房，沒(méi)有詳細(xì)的工程內(nèi)容，只有一張吳江萬(wàn)業(yè)房產(chǎn)蘆墟地塊獨(dú)棟別墅區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖，上面簽有“同意“二字，并加蓋了一枚模糊的公章。該項(xiàng)目的立項(xiàng)是根據(jù)吳計(jì)投中心【2004】082號(hào)，也就是吳江現(xiàn)在的發(fā)改委在2004年3月15日同意批復(fù)該別墅項(xiàng)目建設(shè)。關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證是否取得，汾湖建設(shè)規(guī)劃分局倪科長(zhǎng)說(shuō)，只要取得土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證就不需要再辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

法律明確規(guī)定，根據(jù)土地使用權(quán)取得的程序，開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)（取得建議書批復(fù)、可行性研究批復(fù)）并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，辦理申請(qǐng)、取得土地使用權(quán)手續(xù)。按照程序沒(méi)有取得建設(shè)用地許可證，如何辦理建設(shè)工程報(bào)建等手續(xù)呢？實(shí)際上，該別墅項(xiàng)目在沒(méi)有取得立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可，吳江國(guó)土局就辦理核發(fā)了土地使用權(quán)。在2006年吳江市臨滬經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃、建設(shè)局把別墅項(xiàng)目就許可、建設(shè)規(guī)劃為“合法”的獨(dú)棟別墅群。吳江市臨滬經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃、建設(shè)局是否有權(quán)核發(fā)建設(shè)工程許可證？

當(dāng)事人道出原委

開發(fā)商裴老板稱，該項(xiàng)目手續(xù)基本齊全，是協(xié)議出讓取得的，他看過(guò)協(xié)議，但是公司沒(méi)有，應(yīng)該在吳江市局。項(xiàng)目是按照核發(fā)手續(xù)建設(shè)的。

記者了解到，裴老板是在2003年以3800萬(wàn)元買下該項(xiàng)目的地塊，并取得了土地使用權(quán)證。

該項(xiàng)目用地閑置到2007年-2008年才開工建設(shè)，項(xiàng)目本應(yīng)在2009年底全部完工，因?yàn)榄h(huán)境不成熟，沒(méi)有人購(gòu)買，到現(xiàn)在只賣了18套，所以交房時(shí)間改到了2010年10月。有關(guān)方面提供的項(xiàng)目土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證也分別顯示為2003年和2006年。建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號(hào)為吳城規(guī)地（2004）670號(hào)項(xiàng)目，名稱為商品房， 2004年12月30日由吳江建設(shè)局核發(fā)，并蓋有吳江市建設(shè)局規(guī)劃管理專用章、吳江市建設(shè)局行政審批專用章。項(xiàng)目施工許可證編號(hào)為32058420070，開工時(shí)間為2007年6月15日，完工時(shí)間為2008年12月20日。

次日，記者來(lái)到了吳江市國(guó)土局，土地儲(chǔ)備中心主任沈志宏接受記者采訪時(shí)說(shuō)，該項(xiàng)目用地是分三次批復(fù)取得，分別是1993年、1994年和1995年，當(dāng)時(shí)有20幾家房屋被拆遷，通過(guò)協(xié)議出讓合同，去省廳辦理農(nóng)用地征用手續(xù)，取得了70多畝土地。

問(wèn)其該項(xiàng)目地塊閑置問(wèn)題，沈主任說(shuō)，之所以沒(méi)有啟動(dòng)該項(xiàng)目，因當(dāng)時(shí)考慮到房地產(chǎn)行情不好和政府的影響，就沒(méi)有收回該項(xiàng)目的土地。關(guān)于建設(shè)用地批復(fù)文件和出讓合同，沈主任稱，“檔案保管員不在，要三天才能回來(lái)。等回來(lái)后傳真給你們?！被貋?lái)后，記者多次打電話給沈主任，請(qǐng)他盡快把土地出讓協(xié)議傳過(guò)來(lái)，沈主任起先答應(yīng)把土地出讓協(xié)議傳給記者，后來(lái)突然改變主意，說(shuō)局長(zhǎng)不同意傳，他也沒(méi)有辦法。