調控當頭，信托再次成為了地產江湖救急的輕騎兵。

在接受華夏銀行（600015）的委托后，5月11日，中融信托直接將前者的10億元募集資金以增資形式對福星股份（000926）子公司武漢福星惠譽置業(yè)有限公司（下稱“福星惠譽”）進行了直接輸血。

根據(jù)中融信托相關人士介紹，該單一資金信托將全部用于項目公司的地塊開發(fā)，其中3億元用于增加福星惠譽的注冊資本，控股50％，剩余7億元則計入福星惠譽的資本公積。

這還只是冰山一角。從5月6日～5月14日，僅根據(jù)市場不完全的公開信息，就有中華企業(yè)（600675）、浙江廣廈（600052）、獐子島（002069）、香江控股（600162）等5家上市房企公布了31.6億元的信托融資計劃。

一時間，房地產信托迅速占據(jù)了房地產公司融資渠道的主流，成為名副其實的救急。然而這支輕騎兵的前景卻隨著近日召開的“全國信托公司監(jiān)管工作會議”而變得模糊不清。

北京一家信托公司知情人士表示，該會議特別強調了對房地產信托的嚴格監(jiān)管與執(zhí)行，并打算將信托貸款納入信貸規(guī)模。

“這次是要來真的，銀監(jiān)會將負責每月統(tǒng)計。一旦出臺更加嚴格的監(jiān)管政策，勢必要影響到地產信托產品的發(fā)行?！币患倚磐泄緝炔咳耸肯蛴浾咄嘎?。

三方共舉

在房地產信托救急的背后有著清晰可辨的利益訴求。

在業(yè)內人士看來，通過中融信托、華夏銀行、福星股份三者組成的信托計劃，已經(jīng)可以清晰凸現(xiàn)此輪信托救急中各參與方的利益需求：渠道收窄，地產公司急需輸血；規(guī)模監(jiān)管，銀行暗中調節(jié)信貸結構；業(yè)務有限，信托追求利潤增長。

盡管去年房地產市場的火爆，使各家房地產公司的資金狀況出現(xiàn)了明顯好轉，但隨著地產新政的不斷發(fā)力，地產公司對前景的擔憂也日漸顯現(xiàn)。而“新國十條”問世后，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、住建部、國土部等多部委的聯(lián)合監(jiān)管，已經(jīng)使得地產企業(yè)的融資渠道大大收窄。

在資本金、存貸比等嚴格的監(jiān)管指標下，信貸額度的稀缺性已經(jīng)讓部分地產企業(yè)“三月不知信貸味”。

“一方面是銀行額度緊張信貸條件開始苛刻，另一方面也有部分商業(yè)銀行由于此前放貸過快，目前無款可貸?！币患胰珖怨煞葜沏y行的內部人士如此解釋。而更有浙商銀行人士透露目前該行的開發(fā)貸已經(jīng)暫停。

而資本市場，盡管國土部已經(jīng)重啟并通過了25家企業(yè)的初審，再融資通道也依然不樂觀?！皣敛康囊庖妰H供證監(jiān)會參考，特殊時期誰也不愿意充當開閘推手，再融資并不會被輕易放行?！敝秀y國際一位房地產行業(yè)分析師表示。

這一看法也正被印證。此次急于信托輸血的福星股份，也位列首批通過國土部初審名單的25家再融資房產公司之上。

前兩個主要融資渠道的堵塞，直接造成了地產企業(yè)的資金短缺?！半m然上市房地產公司目前的流動資金看似比較充裕，但這些公司的資金消耗也大，需要不斷拿地、維持開工量。這些資金并不會閑置只獲取利息，地產公司都是負債式發(fā)展，越是好的公司也越是缺錢。”中國房地產研究會副會長顧云昌表示，地產企業(yè)開發(fā)的“慣性”將迫使它們需要源源不斷的資金支持。

此時，平時處于房地產公司融資渠道二線的地產信托、海外發(fā)債、地產基金等開始涌上前臺。

“現(xiàn)在海外發(fā)債的成本太高，并且信托渠道也更加便捷?！敝腥A企業(yè)董事會辦公室人士如此解釋公司選擇信托融資的原因。

事實如此，隨著地產股風險溢價的加劇，海外發(fā)債的利息也是節(jié)節(jié)高升。1月底恒大地產發(fā)債成本為13％，4月底，佳兆業(yè)發(fā)行的3.5億美元債券年息已上升至13.5％，而到了5月6日，花樣年控股所發(fā)售的1.2億美元優(yōu)先票據(jù)，年利息已漲至14％。

“我們通過上海信托、中誠信托兩家融資的綜合成本分別為8.8％、9.0％，盡管高于銀行信貸，但仍是大大低于發(fā)債?！鄙鲜鲋腥A企業(yè)辦公室人士表示。而根據(jù)記者觀察，此一輪信托融資中，耗費最高融資成本的為獐子島參與的中誠信托大連彩虹項目集合信托計劃。該信托項目融資的總成本率不超過12.5％。

如此信托無疑成為了地產公司首選的融資渠道。而地產信托相對其他信托產品的高收益，也成為了部分信托公司樂于助人的動力。

根據(jù)記者采訪了解，包括山東信托、中融信托，多家信托公司都將地產信貸業(yè)務當作今年主要開拓的業(yè)務領域。

普益財富的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年共有37家信托公司成立了186款房地產集合信托產品，募集資金規(guī)模總額375億元，而到今年1季度，已有29家信托公司成立65款房地產集合信托產品，募集資金規(guī)?？傤~為173億元，數(shù)量和規(guī)模同比分別大漲150％和665.24％。

而在地產企業(yè)、信托公司的兩情相悅中，部分商業(yè)銀行則扮演了紅娘角色。一位消息人士透露，在簽署信托計劃中，華夏銀行正是中誠信托與福星股份的牽線者。

“這么做華夏銀行是有好處的，通過信托華夏銀行既可以規(guī)避信貸規(guī)模監(jiān)管，又可以增加中間業(yè)務收入，何樂而不為?！痹撓⑷耸拷忉?。

而類似華夏銀行的做法，建設銀行（601939）、中國銀行（601988）、北京銀行（601169）、杭州銀行等，近期都有推出房產信托類理財產品。

一位商業(yè)銀行信貸人士表示，其正為北京2個項目的委托貸款而與一家信托公司進行溝通。

監(jiān)管趨嚴

然而三方共舉的地產信托繁榮，也在這場逐漸深入的地產調控政策中開始變得前景未明。

在日前召開的2010年全國信托公司監(jiān)管工作專題會議上，除了繼續(xù)強調嚴控地產行業(yè)風險外，銀監(jiān)會更是提出要將信托貸款納入信貸規(guī)?？傮w監(jiān)管范圍之內。

對于這一變化，業(yè)內人士將其解讀為宏觀調控政策的進一步深化?！靶刨J、資本市場融資已經(jīng)有效堵上了，監(jiān)管部門是擔心信托成為變相輸血地產公司的口子，影響調控效果?！北本┬磐邢嚓P人士表示此次肅整的重點就是房地產領域的信托貸款以及銀政信產品。

“監(jiān)管部門要求減少信托公司的平臺作用，而強調了信托公司的投資作用，這也就要求未來信托公司必須要對此前的高利貸模式進行調整，而多做股權、并購等產品?！鄙鲜霰本┬磐腥耸勘硎?。

而對于房地產信托，該人士表示，監(jiān)管部門再次強調了此前的業(yè)務要求，“必須四證齊全、資本金比例達標、禁止土地儲備貸款、禁止股東違法的關聯(lián)交易等都被再次提及。這也讓很多信托公司擔心未來會有進一步的嚴格措施出臺?！?/p>

而對于此前就有呼聲的信托貸款監(jiān)管，上述信托公司內部人士表示：“從目前各部委的監(jiān)管力度來看，這次是要來真的了，而實施上也不存在技術難度，一旦執(zhí)行，將由銀監(jiān)會逐月統(tǒng)計數(shù)據(jù)。”

“銀行發(fā)放貸款要占用信貸指標，但如果做銀行和信托公司的理財產品，則可以轉為表外不必上報。銀行借道信托流入房地產已經(jīng)成為不少地方規(guī)避監(jiān)管的重要方式，因此才會引起監(jiān)管部門的重視?！鄙鲜鋈耸窟M一步解釋。

而在監(jiān)管部門未來監(jiān)管力度加大的預期下，部分信托公司也開始變得謹慎。

上海一家信托公司人士表示：“由于近來的市場風險、政策風險，我們已經(jīng)1個多月沒有發(fā)行地產信托產品了，現(xiàn)在形勢不明需要格外謹慎?！?/p>

而對于未來地產信托的前景，該人士表示，監(jiān)管層不會單獨叫停地產信托，但通過嚴格的窗口指導以及未來的信貸規(guī)模管控，仍將對地產信貸帶來不小的沖擊。