調(diào)控當(dāng)頭，信托再次成為了地產(chǎn)江湖救急的輕騎兵。

在接受華夏銀行（600015）的委托后，5月11日，中融信托直接將前者的10億元募集資金以增資形式對(duì)福星股份（000926）子公司武漢福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司（下稱“福星惠譽(yù)”）進(jìn)行了直接輸血。

根據(jù)中融信托相關(guān)人士介紹，該單一資金信托將全部用于項(xiàng)目公司的地塊開發(fā)，其中3億元用于增加福星惠譽(yù)的注冊(cè)資本，控股50％，剩余7億元?jiǎng)t計(jì)入福星惠譽(yù)的資本公積。

這還只是冰山一角。從5月6日～5月14日，僅根據(jù)市場(chǎng)不完全的公開信息，就有中華企業(yè)（600675）、浙江廣廈（600052）、獐子島（002069）、香江控股（600162）等5家上市房企公布了31.6億元的信托融資計(jì)劃。

一時(shí)間，房地產(chǎn)信托迅速占據(jù)了房地產(chǎn)公司融資渠道的主流，成為名副其實(shí)的救急。然而這支輕騎兵的前景卻隨著近日召開的“全國信托公司監(jiān)管工作會(huì)議”而變得模糊不清。

北京一家信托公司知情人士表示，該會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)房地產(chǎn)信托的嚴(yán)格監(jiān)管與執(zhí)行，并打算將信托貸款納入信貸規(guī)模。

“這次是要來真的，銀監(jiān)會(huì)將負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)。一旦出臺(tái)更加嚴(yán)格的監(jiān)管政策，勢(shì)必要影響到地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行?！币患倚磐泄緝?nèi)部人士向記者透露。

三方共舉

在房地產(chǎn)信托救急的背后有著清晰可辨的利益訴求。

在業(yè)內(nèi)人士看來，通過中融信托、華夏銀行、福星股份三者組成的信托計(jì)劃，已經(jīng)可以清晰凸現(xiàn)此輪信托救急中各參與方的利益需求：渠道收窄，地產(chǎn)公司急需輸血；規(guī)模監(jiān)管，銀行暗中調(diào)節(jié)信貸結(jié)構(gòu)；業(yè)務(wù)有限，信托追求利潤增長。

盡管去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，使各家房地產(chǎn)公司的資金狀況出現(xiàn)了明顯好轉(zhuǎn)，但隨著地產(chǎn)新政的不斷發(fā)力，地產(chǎn)公司對(duì)前景的擔(dān)憂也日漸顯現(xiàn)。而“新國十條”問世后，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住建部、國土部等多部委的聯(lián)合監(jiān)管，已經(jīng)使得地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道大大收窄。

在資本金、存貸比等嚴(yán)格的監(jiān)管指標(biāo)下，信貸額度的稀缺性已經(jīng)讓部分地產(chǎn)企業(yè)“三月不知信貸味”。

“一方面是銀行額度緊張信貸條件開始苛刻，另一方面也有部分商業(yè)銀行由于此前放貸過快，目前無款可貸?！币患胰珖怨煞葜沏y行的內(nèi)部人士如此解釋。而更有浙商銀行人士透露目前該行的開發(fā)貸已經(jīng)暫停。

而資本市場(chǎng)，盡管國土部已經(jīng)重啟并通過了25家企業(yè)的初審，再融資通道也依然不樂觀。“國土部的意見僅供證監(jiān)會(huì)參考，特殊時(shí)期誰也不愿意充當(dāng)開閘推手，再融資并不會(huì)被輕易放行。”中銀國際一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

這一看法也正被印證。此次急于信托輸血的福星股份，也位列首批通過國土部初審名單的25家再融資房產(chǎn)公司之上。

前兩個(gè)主要融資渠道的堵塞，直接造成了地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺?！半m然上市房地產(chǎn)公司目前的流動(dòng)資金看似比較充裕，但這些公司的資金消耗也大，需要不斷拿地、維持開工量。這些資金并不會(huì)閑置只獲取利息，地產(chǎn)公司都是負(fù)債式發(fā)展，越是好的公司也越是缺錢。”中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示，地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的“慣性”將迫使它們需要源源不斷的資金支持。

此時(shí)，平時(shí)處于房地產(chǎn)公司融資渠道二線的地產(chǎn)信托、海外發(fā)債、地產(chǎn)基金等開始涌上前臺(tái)。

“現(xiàn)在海外發(fā)債的成本太高，并且信托渠道也更加便捷?！敝腥A企業(yè)董事會(huì)辦公室人士如此解釋公司選擇信托融資的原因。

事實(shí)如此，隨著地產(chǎn)股風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的加劇，海外發(fā)債的利息也是節(jié)節(jié)高升。1月底恒大地產(chǎn)發(fā)債成本為13％，4月底，佳兆業(yè)發(fā)行的3.5億美元債券年息已上升至13.5％，而到了5月6日，花樣年控股所發(fā)售的1.2億美元優(yōu)先票據(jù)，年利息已漲至14％。

“我們通過上海信托、中誠信托兩家融資的綜合成本分別為8.8％、9.0％，盡管高于銀行信貸，但仍是大大低于發(fā)債?！鄙鲜鲋腥A企業(yè)辦公室人士表示。而根據(jù)記者觀察，此一輪信托融資中，耗費(fèi)最高融資成本的為獐子島參與的中誠信托大連彩虹項(xiàng)目集合信托計(jì)劃。該信托項(xiàng)目融資的總成本率不超過12.5％。

如此信托無疑成為了地產(chǎn)公司首選的融資渠道。而地產(chǎn)信托相對(duì)其他信托產(chǎn)品的高收益，也成為了部分信托公司樂于助人的動(dòng)力。

根據(jù)記者采訪了解，包括山東信托、中融信托，多家信托公司都將地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)當(dāng)作今年主要開拓的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

普益財(cái)富的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年共有37家信托公司成立了186款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)?？傤~375億元，而到今年1季度，已有29家信托公司成立65款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模總額為173億元，數(shù)量和規(guī)模同比分別大漲150％和665.24％。

而在地產(chǎn)企業(yè)、信托公司的兩情相悅中，部分商業(yè)銀行則扮演了紅娘角色。一位消息人士透露，在簽署信托計(jì)劃中，華夏銀行正是中誠信托與福星股份的牽線者。

“這么做華夏銀行是有好處的，通過信托華夏銀行既可以規(guī)避信貸規(guī)模監(jiān)管，又可以增加中間業(yè)務(wù)收入，何樂而不為。”該消息人士解釋。

而類似華夏銀行的做法，建設(shè)銀行（601939）、中國銀行（601988）、北京銀行（601169）、杭州銀行等，近期都有推出房產(chǎn)信托類理財(cái)產(chǎn)品。

一位商業(yè)銀行信貸人士表示，其正為北京2個(gè)項(xiàng)目的委托貸款而與一家信托公司進(jìn)行溝通。

監(jiān)管趨嚴(yán)

然而三方共舉的地產(chǎn)信托繁榮，也在這場(chǎng)逐漸深入的地產(chǎn)調(diào)控政策中開始變得前景未明。

在日前召開的2010年全國信托公司監(jiān)管工作專題會(huì)議上，除了繼續(xù)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)控地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外，銀監(jiān)會(huì)更是提出要將信托貸款納入信貸規(guī)?？傮w監(jiān)管范圍之內(nèi)。

對(duì)于這一變化，業(yè)內(nèi)人士將其解讀為宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步深化。“信貸、資本市場(chǎng)融資已經(jīng)有效堵上了，監(jiān)管部門是擔(dān)心信托成為變相輸血地產(chǎn)公司的口子，影響調(diào)控效果?！北本┬磐邢嚓P(guān)人士表示此次肅整的重點(diǎn)就是房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托貸款以及銀政信產(chǎn)品。

“監(jiān)管部門要求減少信托公司的平臺(tái)作用，而強(qiáng)調(diào)了信托公司的投資作用，這也就要求未來信托公司必須要對(duì)此前的高利貸模式進(jìn)行調(diào)整，而多做股權(quán)、并購等產(chǎn)品。”上述北京信托人士表示。

而對(duì)于房地產(chǎn)信托，該人士表示，監(jiān)管部門再次強(qiáng)調(diào)了此前的業(yè)務(wù)要求，“必須四證齊全、資本金比例達(dá)標(biāo)、禁止土地儲(chǔ)備貸款、禁止股東違法的關(guān)聯(lián)交易等都被再次提及。這也讓很多信托公司擔(dān)心未來會(huì)有進(jìn)一步的嚴(yán)格措施出臺(tái)。”

而對(duì)于此前就有呼聲的信托貸款監(jiān)管，上述信托公司內(nèi)部人士表示：“從目前各部委的監(jiān)管力度來看，這次是要來真的了，而實(shí)施上也不存在技術(shù)難度，一旦執(zhí)行，將由銀監(jiān)會(huì)逐月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)?！?/p>

“銀行發(fā)放貸款要占用信貸指標(biāo)，但如果做銀行和信托公司的理財(cái)產(chǎn)品，則可以轉(zhuǎn)為表外不必上報(bào)。銀行借道信托流入房地產(chǎn)已經(jīng)成為不少地方規(guī)避監(jiān)管的重要方式，因此才會(huì)引起監(jiān)管部門的重視?！鄙鲜鋈耸窟M(jìn)一步解釋。

而在監(jiān)管部門未來監(jiān)管力度加大的預(yù)期下，部分信托公司也開始變得謹(jǐn)慎。

上海一家信托公司人士表示：“由于近來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)，我們已經(jīng)1個(gè)多月沒有發(fā)行地產(chǎn)信托產(chǎn)品了，現(xiàn)在形勢(shì)不明需要格外謹(jǐn)慎?！?/p>

而對(duì)于未來地產(chǎn)信托的前景，該人士表示，監(jiān)管層不會(huì)單獨(dú)叫停地產(chǎn)信托，但通過嚴(yán)格的窗口指導(dǎo)以及未來的信貸規(guī)模管控，仍將對(duì)地產(chǎn)信貸帶來不小的沖擊。