截至8月下旬，中海地產(chǎn)有未結(jié)清貸款102.6億元，今年新增貸款、地產(chǎn)信托、銀信合作融資數(shù)十億元。而對(duì)銀行而言，面對(duì)不斷持續(xù)的地產(chǎn)信貸調(diào)控，壘大戶現(xiàn)象依然不同程度的存在，且一些國(guó)有銀行表現(xiàn)得尤為嚴(yán)重。

然而，面對(duì)兩年來(lái)千萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備計(jì)劃，以及內(nèi)地融資成本的增加，中海地產(chǎn)也在選擇香港融資路徑，而其身后的中國(guó)海外、中國(guó)建筑亦助力甚多。

百億貸款壘大戶

據(jù)深圳商業(yè)銀行不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月下旬，中海地產(chǎn)在深圳地區(qū)有未結(jié)清貸款28筆，發(fā)生額為106.6億元，單筆貸款平均3.8億元，當(dāng)前余額為102.6億元，共涉及8家銀行（以中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為貸款對(duì)象統(tǒng)計(jì)）。這比招商地產(chǎn)（000024.SZ）31筆未結(jié)清貸款余額的56億元、華僑城A（000069.SZ）8筆未結(jié)清貸款余額的17億元要高出很多。

其中，僅某國(guó)有商業(yè)銀行深圳分行今年就對(duì)中海地產(chǎn)發(fā)放9筆貸款，合計(jì)22億元。此外，截至8月下旬，中海地產(chǎn)已結(jié)清88筆貸款金額163.2億元，平均單筆金額1.85億元。

“得資金者生，缺資金者死?！敝泻５禺a(chǎn)的資金饑渴源自其2009年至今年底的千萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備訴求，這一態(tài)勢(shì)從2004年以來(lái)呈現(xiàn)出逐步擴(kuò)大趨勢(shì)。

上世紀(jì)末，因亞洲金融危機(jī)受挫的中海地產(chǎn)母公司中國(guó)海外發(fā)展有限公司（下稱中國(guó)海外，0688.HK）大舉轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地，中海地產(chǎn)應(yīng)勢(shì)而生。其時(shí)，土地資源才是地產(chǎn)商發(fā)展的最大瓶頸。土地資源供給不足，自然不需要天量資金。

直至2004年開(kāi)啟的土地招拍掛制度，才有了2005年房地產(chǎn)行業(yè)的爆發(fā)式增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛走上了“融資、圈地、再融資、再圈地”的發(fā)展模式，資金瓶頸取代土地瓶頸成為地產(chǎn)商的最大約束。

客觀來(lái)說(shuō)，即便在當(dāng)時(shí)，中海地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒(méi)表現(xiàn)出像萬(wàn)科（000002.SZ）、金地（600383.SH）一般對(duì)銀行信貸資金的狂熱。2004年至2006年，中海地產(chǎn)土地儲(chǔ)備分別為934萬(wàn)、1075萬(wàn)、1500萬(wàn)平方米，其資產(chǎn)負(fù)債率分別是44%、43%、58%，沒(méi)有走向大多數(shù)地產(chǎn)商超過(guò)60%乃至70%的高負(fù)債擴(kuò)張。

2009年上半年，因中國(guó)建筑（601668.SH，中海地產(chǎn)最終控制人）7月A股上市因素，中海地產(chǎn)是“零拿地”，但至下半年，尤其是在獲得中國(guó)建筑對(duì)中國(guó)海外50億港元注資后，中海地產(chǎn)開(kāi)始拿地“加速跑”。

以8月17日38億港元購(gòu)得濟(jì)南三塊地為拿地揭幕戰(zhàn)，中海地產(chǎn)在9月10日以70.06億天價(jià)拿下上海長(zhǎng)風(fēng)地塊，在10月28日以38.2億元拿下佛山千燈湖地塊，在10月29日聯(lián)合九龍倉(cāng)以總價(jià)41億元奪得重慶江北嘴CBD體育公園地塊，在10月30日以35億元拿下沈陽(yáng)“荷蘭村”部分地塊，在11月13日以35億購(gòu)入沈陽(yáng)車輛廠地塊。凡此種種，在總費(fèi)資約300億元的拿地競(jìng)爭(zhēng)中，中海地產(chǎn)數(shù)度將萬(wàn)科、保利挫敗，成為2009年下半年的瘋狂“地王”。

轉(zhuǎn)入2010年，在國(guó)務(wù)院辦公廳1月10日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，并揭開(kāi)今年地產(chǎn)調(diào)控序幕的11天后，中海地產(chǎn)再次挫敗萬(wàn)科、保利等10多家開(kāi)發(fā)商，以59.7億元、地塊溢價(jià)率近200%、17153元/平方米樓面價(jià)拿下北京豐臺(tái)六圈A居住項(xiàng)目地塊，成就北京“新地王”。

按照中國(guó)海外半年報(bào)預(yù)計(jì)，中海上半年在內(nèi)地新增土地9塊，可供發(fā)展樓面面積280萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備的樓面面積為3450萬(wàn)平方米，2010年全年將增加土地儲(chǔ)備600萬(wàn)平方米（2009年為400萬(wàn)平方米）。

中海地產(chǎn)和其他地產(chǎn)商所共同表現(xiàn)出的逆市拿地行為，自然需要得到銀行資金的支持，但并不是所有的地產(chǎn)商都能得到這種足夠支持，尤其是在目前的地產(chǎn)信貸政策調(diào)控之下。而中海地產(chǎn)獲得支持的背后，則無(wú)非是地產(chǎn)信貸宏觀調(diào)控帶來(lái)的一個(gè)悖論，也就是銀行壘大戶現(xiàn)象。

早在2004年，面對(duì)2003年央行“121號(hào)文”以來(lái)的持續(xù)地產(chǎn)信貸調(diào)控，時(shí)任中海地產(chǎn)上海分公司總經(jīng)理?xiàng)钚∑骄蛯?duì)外發(fā)表過(guò)觀點(diǎn)，“宏觀調(diào)控對(duì)中海地產(chǎn)是個(gè)好機(jī)會(huì)。銀行雖然在收緊信貸，但他們?cè)谙蛑С执笃髽I(yè)轉(zhuǎn)移，中海更容易得到銀行信貸支持。”

深圳某銀行人士稱，“事實(shí)上，直到今天，銀行壘大戶現(xiàn)象依然存在。表現(xiàn)最明顯的是，國(guó)有銀行對(duì)國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)的壘大戶，而中小股份制銀行往往不敢涉入過(guò)深?！?/p>

轉(zhuǎn)道港幣貸款

中國(guó)海外并表半年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末銀行貸款余額為346.6億港元，人民幣貸款占比38.6%，這表明未結(jié)清人民幣貸款余額約為116.97億元，超過(guò)本報(bào)記者匯總的102.6億元，這表明中海地產(chǎn)在7、8月份結(jié)清人民幣貸款約14億元。

前述深圳銀行人士稱，“新結(jié)清貸款有兩種可能存在，一是銀行在擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，壘大戶也不成了，要求中海地產(chǎn)歸還部分貸款，二是中海地產(chǎn)主動(dòng)部分歸還人民幣貸款，再而到香港轉(zhuǎn)貸港幣貸款。”

中海地產(chǎn)主動(dòng)還是被動(dòng)歸還小部分銀行貸款尚且不說(shuō)，轉(zhuǎn)道香港貸款卻有跡可循。

早在年初2月，中國(guó)海外就與10家銀行簽署80億港元五年期銀團(tuán)貸款，主要用于房地產(chǎn)發(fā)展。這10家銀行包括中銀香港、交銀香港、工銀亞洲、農(nóng)銀香港、恒生、東亞、星展香港、永隆、匯豐和建銀香港。

6月22日，中國(guó)建筑又與8家銀行簽署總額30億港元5年期銀團(tuán)貸款協(xié)議，這8家銀行包括匯豐、東亞、法國(guó)巴黎、渣打等外資銀行。

中海地產(chǎn)借助中國(guó)海外、中國(guó)建筑的港幣貸款路徑，其實(shí)也是其他飽受資金饑渴的地產(chǎn)商的救命之路。與此前后，華潤(rùn)置地（1109.HK獲得數(shù)家香港銀行62億港元定期貸款協(xié)議，奧園地產(chǎn)（3883.HK）獲得南洋商業(yè)銀行、中銀澳門5億港元貸款，雅居樂(lè)地產(chǎn)（3383.HK）獲得東亞銀行8億港元定期貸款。

據(jù)彭博數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港在今年前5個(gè)月對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)商的銀團(tuán)貸款額為373億港元，比2009年同期的30億港元增加近11.5倍。

香港貸款的另一利好是利率低。相對(duì)內(nèi)地貸款5%以上的年利率而言，香港貸款要低3個(gè)百分點(diǎn)左右。如中國(guó)海外在其2009年報(bào)中就稱港幣貸款年利率在1.45%。

當(dāng)然，也不是所有地產(chǎn)商都能獲得港幣貸款。中資地產(chǎn)商無(wú)法避開(kāi)外匯監(jiān)管無(wú)緣直接香港貸款，就是外資地產(chǎn)商也要接受外匯監(jiān)管，國(guó)家外管局2007年7月下發(fā)的“130號(hào)文”就規(guī)定外資地產(chǎn)商不能從海外貸款。

香港某金融研究人士稱，“顯然不能直接在香港融資，兩地利率相差很大，否則都跑去香港貸款了。不過(guò)，外資地產(chǎn)商可以借助香港母公司或其他融資平臺(tái)，以母公司無(wú)償劃撥、業(yè)務(wù)咨詢收入等方式打擦邊球，畢竟目前還沒(méi)有調(diào)控到外幣貸款?！?/p>

事實(shí)上，中海地產(chǎn)類同于中資紅籌公司。中海地產(chǎn)股東數(shù)次變更，中國(guó)海外興業(yè)有限公司、廣州中海地產(chǎn)有限公司、深圳市永福通實(shí)業(yè)有限公司、深圳市喜逢春咨詢服務(wù)有限公司、深圳市志趣咨詢服務(wù)有限公司曾經(jīng)是中海地產(chǎn)集團(tuán)的股東，但中國(guó)海外在2005年出資數(shù)億元增持中海地產(chǎn)并控股，中海地產(chǎn)實(shí)際上是中國(guó)海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱而已。

另?yè)?jù)中國(guó)海外半年報(bào)顯示，其港幣貸款余額為190.98億港元，較2009年末的143.38億港元增加47.6港元，較2008年末的110.38億港元增加80.6港元。其人民幣貸款余額的116.97億元雖較2009年末的61.16億元增加55.81億元，但較2008年末的98.17億元卻僅增加18.8億元，表明存在港幣貸款增幅擴(kuò)大、人民幣貸款增幅減少的趨勢(shì)。

截至6月末，中海地產(chǎn)銷售總額為280 .7億元，同比增長(zhǎng)9 .5%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)44.33億元。此外，中海地產(chǎn)尚有對(duì)外擔(dān)保11筆，合計(jì)35.85億元。