在密集的調(diào)控政策之下,有些房地產(chǎn)企業(yè)悄然回到了“物物交換”的時代。

來自一家房地產(chǎn)央企的萬先生剛剛經(jīng)手一個項目,合作方是某直轄市的一個區(qū),該區(qū)是該市未來規(guī)劃的重點區(qū)域,準備成為城市功能新區(qū)或衛(wèi)星城。該區(qū)規(guī)劃了許多大型項目,項目的土地一級整理已完成,其中不乏地方政府的辦公用樓、回遷房項目和高速公路等。

但是項目剛要啟動就遭遇房地產(chǎn)調(diào)控政策,使資金鏈出現(xiàn)問題。于是地方政府主動找到萬先生所在企業(yè)共同合作開發(fā)其中一個項目。企業(yè)提供了“以房易地”的思路,雙方一拍即合。

整個合作項目涉及資金達2億元左右,項目建筑面積超過十幾萬平方米,涉及土地面積達30畝。雙方約定,地方政府只需在工程啟動前支付給企業(yè)不低于合同總額10%的啟動資金,項目就可以開始運作。預(yù)期工程一年左右完成,地方政府承諾,在工程交付日起兩年內(nèi),如果不能支付剩余工程款,將把該區(qū)等值核心地塊轉(zhuǎn)讓給該企業(yè),以抵補余款。

雖然2億元的合同金額還不到萬先生所在企業(yè)全年合同總額的1%,但是企業(yè)看重的是與地方合作的未來前景,希望能迅速在該區(qū)樹立企業(yè)品牌和信譽、甚至輻射到該市的其他區(qū)域。

萬先生說:“地方政府的基建設(shè)施工程往往耗時長、資金回籠慢,現(xiàn)在信貸規(guī)模一收縮,他們的資金就更吃緊了。而我們企業(yè)也覺得一些地區(qū)的市場難以進入,土地、資金和政策都是問題。'以房易地’這種方式對地方和企業(yè)都有好處,所以最近我們接觸的這種合作項目意向明顯增多了?！?/p>

其實,這種項目融資模式,在建筑和基建領(lǐng)域、尤其是在國際上已廣泛運作,早期多用于建設(shè)水電站等大型工程?，F(xiàn)在這種運作項目多出現(xiàn)在我國的一二線城市,尤其是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。4萬億元刺激計劃使這些大中型城市新開工程多、攤子鋪得大,誰也沒料到房地產(chǎn)調(diào)控政策會收緊,為了不出現(xiàn)爛尾工程,地方政府主動采取了這種“割地”付款的方式。

目前企業(yè)和地方有幾種合作模式,比如:地方政府可按照相應(yīng)的施工成本并配以一定的上下浮動系數(shù),直接將土地或建筑轉(zhuǎn)讓給企業(yè);將土地或建筑等按比例轉(zhuǎn)讓給企業(yè);將部分土地或建筑及配套設(shè)施以較為優(yōu)惠的價格出租給企業(yè)。

“房地產(chǎn)已經(jīng)變成‘大富翁’游戲,誰先占得土地誰就是贏家?！比f先生說,“要做'大富翁’首先就必須是個'小富翁’,也就是說,得有前期投入的資本。所以,就現(xiàn)實而言,‘屋物交換’這種運作模式也只有央企和大型民企能辦得到,一方面前期墊資就是一個大問題,另一方面運作這種項目需要企業(yè)本身對城市的長遠規(guī)劃有明確把握。市內(nèi)的土地炙手可熱,地方政府根本不需要你。遠郊的土地,你蓋完了又可能銷售不出去。這些風險不是一般的企業(yè)能承受得起的。不但成本可能收不回來,而且土地也可能不會升值?！?/p>

這種合作方式是否能夠百分之百地實現(xiàn)“雙贏”呢？事實上,有很多風險都難以預(yù)知。比如萬先生提到的土地升值預(yù)期風險,又比如沒有行業(yè)內(nèi)通用的合同范本,未來是否會出現(xiàn)合同風險呢？這種“以房易地”的交易,變數(shù)很大。