融資市場(chǎng)的此起彼伏，注定了信貸收緊的日子便是信托公司開(kāi)口大笑的日子。今年以來(lái)，地產(chǎn)信托的利率已經(jīng)較年初上升3個(gè)點(diǎn)，更有信托公司內(nèi)部人士坦言，在目前的狀況下，低于20%收益率的項(xiàng)目信托公司都已經(jīng)不會(huì)考慮去做。而在信托業(yè)人士看來(lái)，地產(chǎn)融資渠道依然不樂(lè)觀的下半年，信托規(guī)模與利率成本還將經(jīng)歷一個(gè)新的爬升階段，2007年信托成本飆升之景或?qū)⒅噩F(xiàn)。
進(jìn)入高息時(shí)代的地產(chǎn)信托背后，既有地產(chǎn)公司激情式的孤注一搏，又有分享渠道高額利潤(rùn)的信托公司、銀行、信托產(chǎn)品客戶的盡情歡笑，更有監(jiān)管層對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的憂慮與作為。在這相互糾葛的眾生相背后，正是寄予國(guó)人無(wú)限希望和悲情的地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，而這究竟是發(fā)展中必然的陣痛，抑或是泡沫前的盛宴，只能留給時(shí)間去解說(shuō)。
林立最近有點(diǎn)煩。
“他們一般會(huì)先從10個(gè)點(diǎn)往上加，最后算上發(fā)行費(fèi)、托管費(fèi)、渠道費(fèi)等等，林林總總的也要超過(guò)20%的年息了?！睘榱藢で筚Y金，已經(jīng)在上海逗留數(shù)天的林立，遇到記者仍是忍不住倒苦水，“靠朋友介紹也好，毛遂自薦也好，幾家信托公司都跑遍了。原本想著長(zhǎng)三角資金比較充沛，可沒(méi)想到這邊的融資成本也不低。”
林立的公司遠(yuǎn)在天津，手里還有大批地塊與項(xiàng)目。這是一家在本地也只能算二線的地產(chǎn)企業(yè)?！霸缒晡覀兺ㄟ^(guò)渠道關(guān)系拿到了很多低成本的土地，并且一直跟當(dāng)?shù)氐你y行合作良好?！?/p>
在林立的描述中，在今年春節(jié)以前，當(dāng)?shù)氐你y行從來(lái)沒(méi)有對(duì)他關(guān)過(guò)門(mén)。然而春節(jié)過(guò)后，形勢(shì)已經(jīng)大變?！般y行貸不出錢(qián)來(lái)了，過(guò)去的一些地塊也開(kāi)始清理，我們現(xiàn)在就想弄到一些錢(qián)，債權(quán)、股權(quán)都行，賣(mài)掉部分土地也行?！绷至㈤_(kāi)始后悔此前都沒(méi)關(guān)注過(guò)銀行之外的資本。也正如此，在一些朋友的鼓動(dòng)下，他親自帶著印制的各種項(xiàng)目材料來(lái)到上海尋找資金。
“談的時(shí)候，信托公司會(huì)先測(cè)算項(xiàng)目的整體收益率，再跟我談成本，信托公司希望我能讓出更多的利潤(rùn)。”用慣了低價(jià)資金的林立對(duì)于20%的信托成本仍是覺(jué)得有點(diǎn)心疼，但他卻沒(méi)有更好的選擇，“也接觸了兩家基金，更貴”。
這實(shí)際上并不是林立一家公司的遭遇?！艾F(xiàn)在信托融資成本比年初上漲了大概3個(gè)點(diǎn)吧，低于20%我們都不會(huì)考慮做?！敝行判磐袃?nèi)部人士對(duì)此直言不諱。
但這還不是最終的結(jié)局。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，地產(chǎn)融資渠道依然不樂(lè)觀的下半年，信托規(guī)模與利率成本還將經(jīng)歷一個(gè)新的爬升階段。安信信托一位投資經(jīng)理表示，或可能看到2007年信托成本飆升之景再現(xiàn)。
成本萬(wàn)花筒
盡管記者走訪的多數(shù)信托人士都坦言目前的信托融資成本有所上升，但對(duì)于各自的利率構(gòu)成以及利潤(rùn)分配，大多仍是諱莫如深。
“信托屬于私募，產(chǎn)品沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，融資項(xiàng)目各異，參與方也各異，再加上各信托公司的風(fēng)格都有不同，利潤(rùn)測(cè)算也就成為了各自的內(nèi)部秘密?！鄙鲜鲋行判磐腥耸勘硎尽?/p>
“一般都會(huì)包含第三方凈值調(diào)查費(fèi)用、發(fā)行費(fèi)用、部分渠道費(fèi)或中介服務(wù)費(fèi)、其他跟項(xiàng)目有關(guān)的費(fèi)用，以及投資者收益這一塊。”中融信托內(nèi)部人士表示具體到各個(gè)項(xiàng)目會(huì)有所不同。
“各方的利潤(rùn)分配也沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。一般都是我們根據(jù)融資項(xiàng)目的整體收益率，共同敲定一個(gè)打包的投資收益，然后分割。這種情況下參與分配的各方，誰(shuí)的議價(jià)能力高，誰(shuí)就會(huì)多分一些。”上述中信信托人士表示，有時(shí)市場(chǎng)上1.5～3個(gè)點(diǎn)的發(fā)行費(fèi)，2個(gè)點(diǎn)左右的中介費(fèi)等在實(shí)際分配中并不適用。
林立也向記者表示，在實(shí)際接觸中，除了個(gè)別的好處費(fèi)，某家信托公司的發(fā)行費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于3個(gè)點(diǎn)。
而對(duì)于打包投資收益的確定，一位相關(guān)的信托人士表示，“我們會(huì)邀請(qǐng)第三方以及地產(chǎn)商，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目拿地成本、容積率、財(cái)務(wù)狀況、開(kāi)工狀況等情況做出評(píng)估，得出一個(gè)整體收益率，并確定是債權(quán)還是股權(quán)融資?！?/p>
該人士繼續(xù)表示，如果項(xiàng)目盈利空間比較大，信托公司就會(huì)希望開(kāi)發(fā)商也不要那么小氣。
“一般債權(quán)的成本比較低，如果有足額的抵押物，10個(gè)點(diǎn)的成本就能融到資。而股權(quán)融資就會(huì)比較高，市場(chǎng)上所謂的20%年息，多數(shù)也是股權(quán)融資?！?/p>
該人士進(jìn)一步解析，倘若一個(gè)地產(chǎn)融資項(xiàng)目的整體收益率是40%，如果是同股同權(quán)，那信托公司也會(huì)分得40%的收益；如果對(duì)方增加了抵押物，那信托公司或可降低至30%的收益分成；而倘若信托公司還要在信托資金外加入輔助的運(yùn)營(yíng)，信托公司甚至?xí)蟾叩氖找婊貓?bào)?！?/p>
這些確定好的收益分成，將直接根據(jù)項(xiàng)目的融資額度，被信托公司轉(zhuǎn)換成融資利率?！艾F(xiàn)在市場(chǎng)利率普遍都要高于15%，很多已經(jīng)高于20%。市場(chǎng)上常見(jiàn)的投資收益率超過(guò)10%的信托產(chǎn)品，基本上融資成本都已在20%以上?！庇靡嫘磐泄ぷ魇彝鯇W(xué)成表示道。
規(guī)模躍進(jìn)
融資市場(chǎng)的此起彼伏，注定了信貸收緊的日子便是信托公司開(kāi)口大笑的日子。來(lái)自決策層的種種表態(tài)已經(jīng)明示，下半年的銀行信貸、證券市場(chǎng)再融資等主流渠道短時(shí)期內(nèi)仍然不會(huì)松動(dòng)。
“加上土地出讓金等政策的收緊，下半年地產(chǎn)融資動(dòng)力會(huì)持續(xù)增加。”在一家主要發(fā)力地產(chǎn)行業(yè)的信托公司內(nèi)部人士看來(lái)，這將是公司業(yè)績(jī)?cè)俅呜S收的征兆。
事實(shí)上，由于地產(chǎn)行業(yè)的暴利，很多信托公司都樂(lè)于分羹?！爸袊?guó)的企業(yè)本來(lái)就對(duì)利率不敏感，尤其是暴利的地產(chǎn)行業(yè)，20%的融資成本，對(duì)于他們也沒(méi)有什么?！鄙鲜鋈耸康难哉摶蚩煞从巢糠值禺a(chǎn)業(yè)務(wù)激進(jìn)的信托公司的真實(shí)想法。
用益信托工作室李旸也認(rèn)為，即使在受市場(chǎng)以及政策不確定性因素影響的下半年，房地產(chǎn)信托的高回報(bào)也仍將使其成為信托公司主要的投資渠道，而集合信托資金總體發(fā)行也依然會(huì)維持一個(gè)較高的水平。
但高收益一定程度上代表著高風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)信托規(guī)模的快速擴(kuò)大也引起了部分信托人士的憂慮。
“下半年實(shí)際上最大的風(fēng)險(xiǎn)仍是來(lái)自于政策，一旦地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，很有可能繼續(xù)收緊現(xiàn)行的調(diào)控，屆時(shí)將會(huì)有一批地產(chǎn)企業(yè)挺不住?！鄙虾?guó)際信托人士表示，“這也意味著部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)激進(jìn)的信托公司將面臨風(fēng)險(xiǎn)，很多存量的信托產(chǎn)品都是在高峰期發(fā)行的?！?/p>
