5月16日,距離嚴(yán)厲的“4·16”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺剛好一個(gè)月。在上海陸家嘴的甲級寫字樓內(nèi),富祥咨詢公司總經(jīng)理聶先生悠閑地喝著茶。工商登記資料顯示富祥公司的所屬行業(yè)是咨詢服務(wù),但圈里人告訴中國證券報(bào)記者,實(shí)際上,富祥公司的主業(yè)是炒房,而且只炒總價(jià)千萬元以上的上海豪宅,公司股東是四個(gè)溫州富商。

富祥公司目前還有五六套豪宅,總價(jià)近7000萬元,而聶先生依然篤定,并不急著降價(jià)出售?！霸俚纫粌赡臧伞Ｕ呖隙〞傻?。房價(jià)肯定還得漲?！彼攘艘豢诓杷?。當(dāng)中國證券報(bào)記者詢問,每月高額的房貸怎樣還時(shí),聶先生得意地嘿嘿一笑,“錢不是問題”。

上海某投資公司負(fù)責(zé)人閆亮告訴中國證券報(bào)記者,盡管銀根收緊,但像富祥公司這樣手中拿著多套房產(chǎn)、資金實(shí)力雄厚的“炒房主力”并不缺錢:只要賣掉一套房產(chǎn),就可以支撐很多套房產(chǎn)的資金鏈。除此之外,今年以來,有空殼企業(yè)做后盾的地下炒房團(tuán)又找到了新的融資渠道:通過個(gè)人所掌控的企業(yè)平臺來套取貸款。

“目前上海的房價(jià)只跌了10%左右,遠(yuǎn)沒有跌破炒房者的成本。很多人都在通過其他途徑積聚資金,打算長期堅(jiān)守。通過消費(fèi)貸款套現(xiàn)是小投資客的做法,資金規(guī)模大的投資客往往通過經(jīng)營貸款來撐盤。”閆亮揭開了像富祥公司這樣的地下炒房團(tuán)的融資秘密。

富祥公司的操作手法在圈子里并不是秘密。在去年4月上海房地產(chǎn)市場低迷的時(shí)候,富祥公司曾用40萬元定金,即總房價(jià)的1%就拿下了4套千萬元以上的外灘豪宅。支付定金的“戶主”姓名是富祥公司隨意找來的,甚至用了員工的身份證。鎖定豪宅后,他們從溫商圈子里尋找有投機(jī)意向的人。之后,變更戶主姓名,支付最多30%的首付款,簽訂手寫售房合同。這部分首付,可以是一個(gè)投資客的,也可以是很多人集資的。到簽訂正式售房合同,富祥公司要么找到接棒的人,加價(jià)出售;要么憑借購房合同套取銀行貸款。

閆亮告訴中國證券報(bào)記者,今年4月以來,越來越多的私營企業(yè)主利用自己名下的企業(yè)來套取貸款,貸款的實(shí)際用途是“撐盤”———繼續(xù)持有房產(chǎn),并保持房產(chǎn)價(jià)格不下跌。

通常只有還貸一年以上的房產(chǎn),銀行才允許提前還款。而且還貸不滿一年的房產(chǎn)從銀行抵押貸款的成數(shù)低。所以這些有企業(yè)背景的地下炒房團(tuán)通常會選擇用還貸一年以上的房產(chǎn)做抵押,向銀行申請經(jīng)營性貸款。

申請經(jīng)營性貸款通過銀行審批后,企業(yè)主們會籌措資金提前還房貸,讓房子成為沒有負(fù)債的資產(chǎn)。之后就可以把房產(chǎn)抵押給銀行了。有了抵押物,銀行就向個(gè)人發(fā)放企業(yè)經(jīng)營性貸款。

富祥公司只要拿出一套豪宅,就可以申請五六百萬元的貸款。

閆亮告訴中國證券報(bào)記者,這些炒房主力們從銀行大量套現(xiàn)有兩方面的考慮:首先,在銀根收緊的趨勢下,資金勢必成為稀缺資源,所以一定要提前占有。其次,手里有了充裕的資金,一旦發(fā)現(xiàn)樓市有企穩(wěn)回升的苗頭就可以抄底。

“現(xiàn)在第二套房子貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍,最多貸六成。而通過企業(yè)貸款,我能幫他們貸到七成,利率還打九折,最長期限20年。消費(fèi)貸款最多貸一二百萬元,而經(jīng)營性貸款貸上千萬元也很正常?！遍Z亮透露。

今年3月以來,監(jiān)管部門不斷下達(dá)收緊房地產(chǎn)貸款的“窗口指導(dǎo)”。商業(yè)銀行不得不努力尋求新的利潤增長點(diǎn)。而支持中小企業(yè)發(fā)展的信貸產(chǎn)品成了很多銀行的首選。例如某股份制商業(yè)銀行就把面向自雇人士、個(gè)體工商戶、合伙人和私營業(yè)主等“成長型經(jīng)營業(yè)主”的信貸產(chǎn)品作為市場推廣的重點(diǎn)。

這種變形為“經(jīng)營性貸款”的炒房資金有很強(qiáng)的隱蔽性。它們不僅掩蓋了投資房地產(chǎn)的真相,而且順應(yīng)了國家扶持中小企業(yè)、促進(jìn)個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策導(dǎo)向。