大興區(qū)黃村柳林園公寓和創(chuàng)玉朝公寓700多家住戶著實沒有想到，2009年從開發(fā)商手中購得公寓14年的居住權(quán)，至今住了僅一年，就被政府確認(rèn)為違章建筑，面臨被強拆的命運。

這是今年以來北京又一起將被強拆的變種小產(chǎn)權(quán)房。今年5月，懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)水岸江南二期32棟小產(chǎn)權(quán)房被強行拆除，成為轟動一時的“國土部新政第一大案”。

與水岸江南相比，上述兩個公寓規(guī)模要小得多，共有4棟樓房。但相似的是，這幾個項目均以出租方式對外銷售，其中，前者租期為50年，后兩者則打出“廉租公寓”的旗號對外租期14年。但同樣地，政府給出的強拆理由均是違章建筑。而在業(yè)內(nèi)人士看來，這些以租代售的違規(guī)項目實為小產(chǎn)權(quán)房的變相買賣。

今年以來，不止是北京，多地傳出嚴(yán)厲整治小產(chǎn)權(quán)房的消息，并時有強拆案例發(fā)生，然而，盡管執(zhí)行“絞刑”，但也并未遏制它的發(fā)展勢頭。

時至今日，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)遠(yuǎn)不是拆與不拆的問題，實則成為民生和法律之間的角力。對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房如何妥善解決，需要政府部門在強拆之外找到更加智慧的解決辦法，而這也事關(guān)中國能否順利推進(jìn)新一輪土地產(chǎn)權(quán)制度改革。

入住一年才知違建

在大興黃村清源路東口向北的一條小道路口，一個很大的公告牌樹立在一側(cè)，這是一則對柳林園地區(qū)違章建筑的拆除公告?？此破匠５牟鸪袨橐l(fā)了當(dāng)?shù)鼐用竦能幦淮蟛ā?/p>

據(jù)記者了解，柳林園地區(qū)包括柳林園公寓兩棟七層（含地下一層）、創(chuàng)玉朝公寓兩棟五層建筑，共有約800套住房，單位面積約37至80平方米不等。

這是典型的打著“廉租房”名義進(jìn)行租售的樓盤，通過在各大網(wǎng)站刊登售房信息以及到處散發(fā)小廣告，此類房源受到很多不明就里的購房者的青睞。

“去年在小廣告上看到‘廉租房柳林園公寓’的信息，6萬元左右能租一套14年使用權(quán)的房子，算下來每月租金不到400元，這比買商品房不知便宜多少倍，沖著廣告就來了?！?月14日，在柳林園公寓A座三層，60多歲的金大爺告訴記者，到現(xiàn)場看房時，柳林園物業(yè)公司的工作人員向他展示了營業(yè)執(zhí)照、土地租用合同、工商注冊等相關(guān)文件，看起來很正規(guī)。

于是，他花了約13萬元租了兩套房留給自己和殘疾的弟弟養(yǎng)老之用。

租戶提供給記者的合同上赫然打著“廉租公寓租賃合同”字樣，就因這一身份，很多租戶沒有多想即簽署了合同。

另一位租戶告訴記者，兒子兒媳都在大興打工，沒錢買商品房，就借了幾萬元在柳林園租了一套30多平方米的房子，孫子出生后，一家三代人擠在一間房子里倒也其樂融融。

直至今年6月2日，一封“致柳林園地區(qū)承租居民的一封公開信”打破了平靜。信中稱，該地區(qū)所有建筑均未經(jīng)審批，為違法建設(shè)，決定予以拆除。

一位租戶說，柳林園地區(qū)的公寓樓從2008年9月動工建設(shè)，租戶于2009年中旬開始搬入，這兩年一直不知該公寓為違法建筑。

拆除公告則顯示，柳林園地區(qū)在建設(shè)過程中，區(qū)政府相關(guān)部門先后履行了與部分建房人談話、發(fā)停建通知書等程序，但建設(shè)人無視法規(guī)，仍繼續(xù)建設(shè)行為，形成了現(xiàn)有建設(shè)規(guī)模。

大興區(qū)政府有關(guān)人員表示，政府相關(guān)部門在巡視時發(fā)現(xiàn)，柳林園公寓自去年底通過以租代售形式，大規(guī)模售房。同時查明，該地區(qū)建筑物未經(jīng)專業(yè)部門審批，消防安全、建筑安全、市政設(shè)施、地區(qū)水質(zhì)等均存在問題，屬于違法建設(shè)，必須拆除。

對此，大興區(qū)還專門成立了“處理柳林園地區(qū)違法建設(shè)問題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”，并在柳林園公寓專門設(shè)置了“清理整頓辦公室”。

領(lǐng)導(dǎo)小組的調(diào)查結(jié)果顯示，2003年，大興城建開發(fā)公司將大興堿河?xùn)|岸22畝地租給李某，李某又將土地轉(zhuǎn)租給2個公司7個自然人。7年間，該地區(qū)共建設(shè)了25處建筑，包括18棟樓房，7處平房，共有房屋1031間，其中包括柳林園公寓、創(chuàng)玉朝公寓?，F(xiàn)在整個區(qū)域內(nèi)已出租791戶，租住2300多人。

不過，大興區(qū)政府相關(guān)部門并未給出具體拆除時間表。

回避小產(chǎn)權(quán)難題

事實上，不止柳林園公寓，大興一直是“山寨廉租房”的重災(zāi)區(qū)，尤其在西紅門地區(qū)，有大量這樣的樓盤，如龍澤潤寶、宏博居、金桂家園、星光公寓等，此外還有不少沒有案名的樓盤。

“這種所謂的廉租公寓實為小產(chǎn)權(quán)房的變相買賣。”房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師章林曉指出。國土資源部法律專家顧問、中國政法大學(xué)教授李顯冬亦認(rèn)為，“山寨廉租房”就是小產(chǎn)權(quán)房，只是打擦邊球突出了租的概念。

大興區(qū)政府對柳林園的整治傳達(dá)了地方政府部門對小產(chǎn)權(quán)房收緊的信號。政府相關(guān)人士直言，幾個月前懷柔小產(chǎn)權(quán)房被國土部點名批評，大興區(qū)也在按照國家相關(guān)政策摸查整治小產(chǎn)權(quán)房，針對西紅門地區(qū)的情況，大興區(qū)已有所行動，兩三個月前就抄查過一個這樣的項目。

該人士所指懷柔小產(chǎn)權(quán)房，即懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)的水岸江南。今年5月，水岸江南被國土資源部列為督辦的典型國土資源違法案件。有了國家部委的督辦，該項目32座仿古小產(chǎn)權(quán)住宅在3天內(nèi)很快被強制拆除。但在2007年12月30日之前興建的49棟宅院因為已經(jīng)入住，至今尚未被拆除。不過，已經(jīng)入住的住戶并沒有享受到生活的便利，因為尚未通水，他們不得不每天外出拉水生活。

柳林園與水岸江南另一個相似之處在于，政府部門均避而不談其小產(chǎn)權(quán)身份，給予強拆的理由均為“違法建設(shè)”。

早前，國土資源部相關(guān)人員接受媒體采訪時表示，水岸江南被列入黑名單，是因其不符合國土資源部的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，為違法居住類建設(shè)項目。據(jù)了解，水岸江南承包合同原本為修建生態(tài)種植園。

柳林園亦是如此。大興區(qū)政府方面表示，柳林園土地性質(zhì)為國有無償劃撥，土地用途為商用，規(guī)劃用途為綠化用地。

分析人士認(rèn)為，當(dāng)?shù)卣乇苄‘a(chǎn)權(quán)房概念，是為避免更多的小產(chǎn)權(quán)房被拆。過去幾年，從住建部、國土資源部，到各級地方政府展開的小產(chǎn)權(quán)房整治工作，陷入了一種“絞刑”式的強制拆除泥淖之中。

據(jù)全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明調(diào)查，全國小產(chǎn)權(quán)房占的土地面積有66億平方米，北京小產(chǎn)權(quán)房大概占整個樓市的18%左右。強拆可能引發(fā)的系列民生問題，迫使各方更需審視小產(chǎn)權(quán)房的解決辦法。

大興區(qū)相關(guān)部門表示，政府對于小產(chǎn)權(quán)房的整治力度很大，但像西紅門區(qū)域已經(jīng)不是簡單的小產(chǎn)權(quán)房問題，由于租住人員較多，已經(jīng)形成了社會問題、民生問題，處理起來也將需要一個復(fù)雜的過程。

專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的存在和泛濫，不光是購買者的責(zé)任，其中批準(zhǔn)機關(guān)、監(jiān)管部門等也要承擔(dān)一定的責(zé)任，民眾愿意購買沒有產(chǎn)權(quán)、沒有保障的這類產(chǎn)品，是因為在現(xiàn)行制度下，真正廉租房的供給不能滿足大量中低收入者的需求。

“我們希望政府部門能妥善安排所有租戶的住房問題，哪怕給我們找同樣面積、位置相當(dāng)、也有14年租用權(quán)的房子。如果不能安置，希望政府能夠根據(jù)現(xiàn)階段大興區(qū)租房市場價格一次性補償給我們14年的租房費用?！边@是柳林園租戶們理想中的解決方案。

“數(shù)量眾多的小產(chǎn)權(quán)房拆是拆不完的，不同情況應(yīng)有不同的處置辦法?！闭铝謺员硎?，對于“山寨廉租房”，地方政府完全可以解決在萌芽狀態(tài)，這樣各方的損失才會小一點，就政府而言，做強拆工作的行政成本也會很高。