去年土地市場爭奪激烈，在國企、央企等大型開發(fā)商的哄搶中，大部分中小型房企一地難求，有公司甚至寸土未得，如今，終于有他們拿地的機會了，問題是，時機合適么？

據(jù)本報記者調(diào)查掌握的情況，以目前多家企業(yè)的舉動來看，不管是不是最佳時機，這些中小型房企已經(jīng)出手。不少此類開發(fā)商的高層告訴本報，雖然市場調(diào)整在所難免，但長期的行業(yè)發(fā)展空間沒有問題，因此，及時補充土地儲備，合理配置中長期發(fā)展的存貨結構，是第一位的。

“抄底不是最主要的，抄底也不是誰都能做到的?，F(xiàn)在能夠拿到底價的土地，為何不拿？”一位剛剛在蘇州拿下一幅土地的民營開發(fā)商高層向記者坦言。

旭輝集團董事長總裁林中告訴本報記者，“抓住‘彎道超車’的機會，積極增加土地儲備，為下一步超車提供可能?！?/p>

林中的想法在許多期待有所突破的中小房企負責人中具有代表性，而眼前最大的困難可能就是融資壓力。“例如最近拿地的新湖中寶、天地源等多家公司，都采取了邊積極拿地邊通過股權質押等渠道融資的策略，動作頻頻?！币晃环康禺a(chǎn)券商分析師指出。

央企打盹 民企“補地”

據(jù)公開信息統(tǒng)計，今年前4月萬科新增土地建筑面積達913萬平方米，居各房企之首，5月份，萬科在此基礎之上又新增8個土地項目；前4個月，保利則在土地市場投入159億元居首，5月份，保利又以31億元分別在上海、成都和沈陽共獲取4宗地塊，建筑面積為89萬平方米。

與商品住宅市場成交量瞬間萎縮的情況不同，在新一輪調(diào)控中，不少企業(yè)頻頻拿地。

去年大部分時間里，國企、央企占據(jù)土地市場主力位置，而中小房企尤其是民營房企，幾乎沒有機會拿到像樣的土地，如今，除了少數(shù)幾家全國性大型房企還在拿地外，更多的土地被這些中小房企、民營房企拿下。

“2009年10月份至今年3月份，旭輝謹慎地面對市場，‘作壁上觀’。4月份調(diào)控以來，旭輝反倒積極參與了拿地，參加了十余場的土地招拍掛，還有幾次離中標只是一步之遙?！绷种邢虮緢笥浾咛寡裕褫x對于地塊本身有自己的評估和判斷，比如上海江橋地塊，8000塊的樓板價公司認為是合理的，超過8000塊就有些離譜了。

在具體的拿地方法環(huán)節(jié)，旭輝主要采用市場化的手段去運作。2009年旭輝一共拿了8塊地，其中有6塊是通過公開的招拍掛來獲得，有1塊是通過聯(lián)交所掛牌轉讓獲得的，還有一塊是二手收購的。

林中強調(diào)，旭輝一直本著“積極參與、謹慎拿地”的態(tài)度去參與土地競爭，但真正到了拿與不拿的節(jié)點，旭輝會做出自己的評估，謹慎對待?！皩τ诜康禺a(chǎn)開發(fā)商來說，最大的公司決策莫過于投資決策，一招不慎，滿盤皆輸。不當?shù)耐顿Y決策，有可能會成為企業(yè)的包袱，甚至事關企業(yè)的生存。”

眼下，許多中小型房企正是采取類似旭輝的策略，積極進入土地市場。

6月21日，新湖中寶公告，公司與浙江中房置業(yè)股份有限公司以8.01億元聯(lián)合競拍獲取嘉興市一商住地塊，土地面積18.63萬平方米，各占項目公司51%和49%的股權。此前的5月初，該公司剛剛以21.62億元獲取浙江麗水市三幅地塊。

重慶金科地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、江蘇新城等公司，近期也在踴躍拿地。一位正忙于四處看地的浙江中型地產(chǎn)商負責人告訴本報，“近兩年的土地市場，或許也只有當前的市場形勢下，眾多中小型房企才有較為充分的拿地機會。去年是很熱，但沒有我們的機會?！?/p>

換言之，調(diào)控來襲讓土地市場退燒的當口，恰恰成為許多開發(fā)商眼中補上去年未能實現(xiàn)的土儲量目標的良機。

地市趨于理性

如上述中小型房企得以順利補充土地儲備，除調(diào)控背景下許多企業(yè)選擇觀望的因素外，國企尤其是央企被從政策層面引導不過度參與地塊爭奪也是另一個關鍵因素，而如萬科、保利等依然在購地的大型房企，由于正逐步改變土地購入渠道，也令住宅土地的爭奪不至于太過激烈。

例如，保利今年在北京、上海、廣州、天津等地所購的數(shù)宗地塊，多幅為商住用地，有意加強了商業(yè)用地的力度。

此外，市場降溫，為配合調(diào)控基調(diào)和保證出讓成功率，地方政府主動下調(diào)出讓地塊的底價，對這些房企的購地行為有明顯鼓勵作用?！皩τ谕恋爻鲎尫蕉?，眼下只有兩種選擇，一是推遲推地，另一種則是調(diào)低價格?！鄙虾Ｒ晃煌恋匾患夐_發(fā)企業(yè)的負責人告訴記者。

中原地產(chǎn)的最新統(tǒng)計顯示，從成交價格來看，土地市場逐步趨于理性。5月土地市場漸趨平穩(wěn)，特點是流標率較低，拿地溢價率繼續(xù)回落。5月全國12個被監(jiān)測城市的土地成交面積為1323公頃，環(huán)比增長18%。居住用地的溢價率繼續(xù)明顯下滑，除上海多幅熱點地塊成交，溢價率高達123%，其余城市均未超過40%。

與溢價率明顯下調(diào)對應的，則是二三線城市的土地成交量比重明顯增加，購地企業(yè)重點在這些市場新增土儲。據(jù)測算，如新湖中寶所購嘉興地塊，樓面地價僅約4300元/平方米；重慶金科所購蘇州地塊樓面地價6473元/平方米、底價成交。

“有價無市并不是真實的價格?！绷种兄毖?，如今的地價水平存在低成本增加土儲的較大機會，“這就是我們彎道超車的機會”。

一步險棋：資金鏈不能斷

然而，風險也隨之而來?！捌髽I(yè)自籌資金在加大，融資壓力加大?！睎|興證券分析師鄭閔鋼指出。

林中也坦言，目前政府對于土地的期待普遍偏高，在房價未動的情況下，地價也難有所迅速反應。換言之，即使眼下是個增加土儲的時機，也需要應對不小的風險，其中資金鏈的安全顯然是最為關鍵的。

新湖中寶6月份公告，第一大股東浙江新湖集團先后將公司股份質押給中國光大銀行股份有限公司杭州分行和中國農(nóng)業(yè)銀行杭州古蕩支行，截至目前，新湖集團持有的公司股份中用于質押的股份占公司總股本高達59.69%。

統(tǒng)計顯示，今年以來，江蘇新城先后與國元信托、中誠信托、愛建信托合作，融資達12.7億元。

6月19日，天地源也公告稱，同意對兩家子公司向金融機構申請融資額度4.5億元的項目開發(fā)貸款提供擔保。至今，該公司累計對外擔保總額為5.96 億元。

中銀國際報告披露，房企資金來源分類指數(shù)已出現(xiàn)高位回落。2010年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源27288億元，同比增長57.2%，較1-4月回落2.7個百分點。

眼下拿地的企業(yè)，幾乎均有不同方式的融資動作在同時進行。一手拿地一手融資，安全是第一位的。林中向記者透露，旭輝注重貨幣資金與總資金的控制，現(xiàn)金流要保證占總資產(chǎn)的20%左右，同時也要控制輕資產(chǎn)規(guī)模?？焖匍_發(fā)，快速銷售，保障現(xiàn)金流的暢通，保障公司的滾動開發(fā)。

福兮禍之所伏，這也是其他類似規(guī)模的房企眼下拿地險棋必須要遵循的重要原則。