一、注意住宅配套設(shè)施

隨著技術(shù)的進步和人們生活水平的提高，購房者對住宅配套設(shè)施的要求也更高了。

住宅配套包括市政基礎(chǔ)配套（供水、雨水、污水、電力、電訊、燃氣及供熱、道路）、公路設(shè)施配套、安全保護設(shè)施等，合理安排，一次建成。

基礎(chǔ)設(shè)計按規(guī)范要求：

每戶用電負荷設(shè)計功率應(yīng)在4千瓦以上；每戶一表，水表應(yīng)在20毫米以上；天然氣不小于4立方米/每小時；電話線路、閉路電視到位。許多新建商品住宅還配有智能化住宅系統(tǒng)，通訊、電視、安全、消防、樓宇設(shè)備、停車管理全部自動化管理；有些小區(qū)還配有凈水設(shè)備，采用專用管理輸送飲用水到每戶；衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)也已經(jīng)相當普及。

居住區(qū)功能的綜合性：

現(xiàn)代居住區(qū)的功能已不再是單一的居住，而應(yīng)是多功能的綜合，應(yīng)包括居住、工作、學習、辦公、休憩、交往、服務(wù)等功能，因此，住宅配套應(yīng)能夠適應(yīng)和滿足這種要求?，F(xiàn)在已有不少小區(qū)設(shè)有學校、幼兒園、會所、俱樂部、球場、游泳場、商業(yè)服務(wù)、金融、郵電等公共服務(wù)設(shè)施，也有兒童娛樂設(shè)施和老年休息活動設(shè)施（如座椅、安全走道、遮陽避雨設(shè)施等），與區(qū)內(nèi)綠化小品相結(jié)合，形成溫馨、美觀、舒適的生活環(huán)境。

車位是面向世紀的住宅設(shè)計應(yīng)當考慮的。區(qū)內(nèi)小汽車的停車位應(yīng)當不少于戶數(shù)的30%，自行車、助動車、摩托車的停放空間也應(yīng)安排好。

商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施的配套

對于商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施的配套要求，有明確的規(guī)定。開發(fā)商必須按規(guī)定要求配建商業(yè)網(wǎng)點。建成住宅1.5萬平方米，必須配有商業(yè)網(wǎng)點一處。而對于教育設(shè)施，必須按規(guī)劃要求建托兒所、幼兒園、小學和中學等教育設(shè)施。建成住宅15萬平方米，必須配有托兒所、幼兒園各一所。建成住宅30萬平方米，必須配有中學、小學各一所。

現(xiàn)場看樓宇環(huán)境

如果有條件可以到現(xiàn)場看樓，就最好麻煩一點親自考察一下。走走看看最近的菜場有多遠，來回步行幾分鐘；看看上班高峰時間公交線路擠不擠；孩子上學要過幾條馬路;年輕人看看有沒有娛樂、體育場所；老人看看有沒有醫(yī)院；女孩子看看有沒有美容院，同時觀察一下附近有沒有污染的工廠，產(chǎn)生噪音的設(shè)施等對生活、休息不利的因素。

二、提前了解物業(yè)

物業(yè)管理中的物業(yè)，指已建成并投入使用的各類房屋（包括住宅區(qū)）及與之配套的各種設(shè)備、公用設(shè)施和周圍的場地、庭院和道路。物業(yè)管理是指房屋產(chǎn)權(quán)人（又叫業(yè)主）和使用人（一般是住房的租賃者）為充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟效益，通過合同契約的方式委托專業(yè)機構(gòu)，依照市場經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，對物業(yè)本身及其業(yè)主和使用人進行的管理和服務(wù)。

很多購房者買房時，只想到要花幾十萬元甚至數(shù)百萬元的購房款，卻很少想到今后要承擔物業(yè)管理費。對購房者來講，物業(yè)管理具有兩大作用，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以使房屋保值、增值。

良好的物業(yè)同時還使物業(yè)的設(shè)備及功能始終保持著與社會發(fā)展的同步性，延長房屋的經(jīng)濟壽命。

有些物業(yè)管理的重要和沖突，購房后是難以調(diào)和的。有的購房者也知道物業(yè)管理的重要性，但他們在買房前關(guān)注的不夠，總是等到入住后發(fā)生物業(yè)管理糾紛時才關(guān)注物業(yè)管理，認為出現(xiàn)糾紛，找有關(guān)部門就一定能夠解決。在這里應(yīng)該向購房者說明的是：并不是所有的物業(yè)管理糾紛都能解決，有的糾紛是難以解決的。

物業(yè)管理糾紛投訴的成本大于預(yù)防的成本。需要提高購房者的是，購房前多向政府主管部門、專家或律師咨詢一下物業(yè)管理問題，多向開發(fā)商或委托的物業(yè)管理公司了解一下物業(yè)管理問題，是可以減少日后很多矛盾的，不要把希望寄托在發(fā)生物業(yè)管理糾紛后，投訴或上法院打官司解決。

對物業(yè)管理應(yīng)該注意哪些問題？

1）購房者應(yīng)知道未來的物業(yè)管理公司。購房者在買房時，應(yīng)向開發(fā)商了解，小區(qū)未來的物業(yè)管理公司是哪一家，是否有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》，過去的管理業(yè)績、社會形象如何？

2）購房者應(yīng)了解物業(yè)管理公司今后提供那些服務(wù)，服務(wù)標準是什么？一般來講，物業(yè)管理提供的服務(wù)包括三種，

（1）公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；

（2）代辦性服務(wù)，如代收水電費等；

（3）特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代送報紙等。

購房者對各種服務(wù)的標準也應(yīng)了解，如保潔，物業(yè)公司一天掃幾次，是否有樓內(nèi)保安，急迫性維修物業(yè)公司承諾多長時間到現(xiàn)場等。服務(wù)標準和購房者所追求的生活品質(zhì)有關(guān)。

3）購房者應(yīng)清楚今后房屋使用管理維修的具體制度。房屋今后怎么使用、怎么維修，物業(yè)管理公司如何管理，看起來十分簡單，其實也容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽臺要統(tǒng)一顏色、外觀、小區(qū)里禁止出租車出入，樓房公共地方的維修大家要共同承擔費用等。這些規(guī)定，購房者能否接受，都要作為購房者必須考慮的因素。

4）物業(yè)管理收費問題。這個問題相對復雜一些。

三、對房地產(chǎn)公司進行一步考察

在找到了合適的樓盤之后，就應(yīng)該對房地產(chǎn)公司進行進一步的考察。我們對此提出一問、二看、三考察的建議。

1） 詢問主管部門

一般而言，開發(fā)公司都與各城市的房地產(chǎn)管理部門有關(guān)系，房地產(chǎn)管理部門對這些房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該是比較了解的。購房者可以通過在這些管理部門的親朋好友，或到政府辦的房地產(chǎn)交易中心去了解你選中住房的開發(fā)公司的信譽如何。對這些公司開辦的時間、開發(fā)的項目、資信情況、一些工程質(zhì)量檢測情況等方面進行了解后，發(fā)現(xiàn)這家房地產(chǎn)開發(fā)公司在各方面都表現(xiàn)較好時，可考慮購買該公司的商品房。反之則應(yīng)盡量避免選購該公司開發(fā)的商品房。

2）到公司辦公處觀看

按照通常的市場規(guī)則，實力雄厚、心語好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)形象，無論是對消費者，還是對其他的供貨單位，都有良好的信譽。如果你到一家房地產(chǎn)開發(fā)公司去，發(fā)現(xiàn)其辦公地點管理井然有序，上門討債者少，出現(xiàn)糾紛少，這家房地產(chǎn)公司應(yīng)該是可靠的。反之，如果討債者糾紛，為房產(chǎn)鬧糾紛的多，則這家公司資信有問題，是靠不住的。

3）考察已啟用的住宅區(qū)

為了徹底了解房地產(chǎn)開發(fā)公司的情況，可根據(jù)在房地產(chǎn)管理部門了解到的情況，到他們已經(jīng)開發(fā)的住宅區(qū)去了解。在這些已經(jīng)售出的住宅區(qū)里考察時，可分兩步走。一是先看周圍的環(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負責。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。二是到住戶中探問，如果開發(fā)公司房建得好，管理好，收費合理，住戶會有好評價的。如果質(zhì)量差，管理亂，收費過高，住戶會毫不留情的講出來。一般入住后的房屋經(jīng)過一二年后都容易發(fā)現(xiàn)缺陷和質(zhì)量問題。

在買房之前，對開發(fā)商的考察絕不止這三點。我們還要繼續(xù)檢驗他們現(xiàn)在出售樓盤的各種證書是否齊全，所售樓的交易合法性。

四、關(guān)注住宅電氣指標，確保安全

在選購住房時，一定要關(guān)注一下的住宅電氣指標，確保安全、舒適入住并滿足未來發(fā)展需要。

1） 住宅電氣線路截面應(yīng)滿足電氣安全和遠期負荷發(fā)展的要求。

從電氣安全的角度考慮，建議住宅入戶導線截面為10平方毫米以上，分支回路截面不小于2.5平方毫米，空調(diào)等大功率電器最好單獨走一條4平方毫米的線路。如果考慮到將來廚房及衛(wèi)生間電器種類和數(shù)量的激增，廚房和衛(wèi)生間的回路最好也用4平方毫米的銅線。

2） 住宅內(nèi)分支回路的數(shù)量不應(yīng)過少。

建議住宅中置有5個以上的回路。同時根據(jù)使用面積，照明回路可選擇兩路或更多，電源插座三至思路，廚房和衛(wèi)生間各走一獨立回路，空調(diào)回路兩至三路，一個空調(diào)回路最多帶兩部空調(diào)。

3） 住宅中插座數(shù)量不應(yīng)過少。

為保證安全，新的國家標準規(guī)定，住宅中插座數(shù)量不應(yīng)少于12個，但這只是保障

安全的基本要求。根據(jù)發(fā)達國家和地區(qū)的電氣標準，室內(nèi)墻上固定插座數(shù)量應(yīng)為：臥室（每間）電源插座4組、空調(diào)插座1組；客廳電源插座5組，空調(diào)插座1組；廚房電源插座5組，排氣扇插座1組；走廊電源插座2組；陽臺電源插座1組。

4） 使用安全插座。

為安全起見，為防兒童觸電，對兒童容易觸摸到的插座，應(yīng)選用帶保險檔片的安全插座；空調(diào)器應(yīng)使用各自獨立的、帶保護接地的三眼插座；衛(wèi)生間易潮濕，不易安裝普通插座而應(yīng)選用防濺水型插座。

5） 住宅內(nèi)的電氣線路應(yīng)采用銅線。

6） 住宅用電負荷應(yīng)滿足生活需要和遠期發(fā)展要求。

一般兩居室住宅用電負荷不能低于2.5千瓦，三居室及四居室不能低于4.5千瓦。

如果考慮到今后用電量的迅增，現(xiàn)在住宅用電負荷設(shè)計應(yīng)高于6~8千瓦。

7）注重采取確保住宅電氣安全的保障措施。

8）浴室內(nèi)應(yīng)做局部等電位聯(lián)接。

浴室被列為電擊危險大的特殊場所。人在沐浴時遍體濕透，人體阻抗大大下降，沿金屬管道導入浴室的一二十伏電壓足以使人發(fā)生心室纖維性顫動而死亡。為此在浴室范圍內(nèi)還需要用銅線和銅板作一次局部等電位聯(lián)接。

9）采取措施有效解決諧波干擾問題。

五、抗震性的考慮

我國是一個多地震的國家，寧夏又處在地震帶。按地震烈度劃分，全國分為10個地震區(qū)、23個地震亞區(qū)、30個地震帶區(qū)。從歷史上看，我國是世界上遭受地震最嚴重的國家之一。因此，提醒廣大的消費者，在買房是對房屋的抗震性仍不可忽視。

在國際上，地震震級采用里氏震級指標，分為1~8.9級，5級以上地震對人和建筑物有害。而地震烈度分為1~12度，其中，1~3度對建筑物無損壞，4度對建筑物有輕微破壞，5度以上就開始破壞建筑物。因此，5度以上的地震區(qū)在住宅設(shè)計時應(yīng)考慮防震。

住宅抗震性能的高低主要取決與建材質(zhì)量的好壞，以及承重結(jié)構(gòu)的連接形式、施工質(zhì)量和地基的狀態(tài)。

各種結(jié)構(gòu)住宅的抗震性能可參考如下：

磚混結(jié)構(gòu)住宅

這種住宅系由磚墻支撐和現(xiàn)澆、預(yù)制鋼筋混凝土板蓋成的住宅。由于建材質(zhì)量和施工質(zhì)量的不同，抗震性能懸殊。磚的抗壓性強，但韌性差，一遇到6~7度地震就會局部開裂和散落，8度時裂縫會更大，穩(wěn)定性差的會倒塌。

鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)住宅

這是以柱、墻、蓋為骨架的住宅。在9度以下地震時，其抗震性能較良好，但里面的隔斷和圍墻若用磚砌成，在7~8度地震時即可能出現(xiàn)裂縫，對人和室內(nèi)設(shè)備造成毀壞。

木結(jié)構(gòu)住宅