城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋嗎？

　　在房地不可分割的情況下，農(nóng)村房屋交易的對象不僅僅是地上建筑物，還必然包括該房屋占用的農(nóng)村宅基地。農(nóng)村宅基地屬農(nóng)村集體所有。《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?《土地管理法》雖未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和抵押，但有關(guān)“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，以及《土地管理法》之后頒布、生效的《擔(dān)保法》第三十七“宅基地使用權(quán)不得抵押”的規(guī)定，均反映出立法者不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的立法本意。

　　1999年5月6日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　　2004年12月，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。2007年12月11日，溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上再次重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或小產(chǎn)權(quán)房”。

第 1 頁

　　最高人民法院副院長黃松有同志主編的《中華人民共和國物權(quán)法條文理解與適用》一書認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)的的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。黃松有在2007年8月10日《人民法院報(bào)》第8版“法院不支持城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購房”一文中再次指出“民法通則第六條規(guī)定，民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。因此，人民法院在審理案件的時(shí)候，如果法律對某類糾紛沒有明確規(guī)定，應(yīng)該查找國家政策對此有沒有規(guī)定。國定政策有規(guī)定的，適用國家政策進(jìn)行裁判，而不能根據(jù)法官個(gè)人的理解進(jìn)行自由裁量?！薄叭嗣穹ㄔ翰粦?yīng)支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求”。

　　從司法實(shí)踐上看，其他地區(qū)的人民法院都認(rèn)為現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，如山東省高級人民法院《全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》[魯高法〔2005〕201號]和《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004]391號）均認(rèn)為“農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”。

　　2007年12月11日，溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上再次重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或小產(chǎn)權(quán)房”。2007年12月17日，北京市第二高級人民法院對北京市通州區(qū)畫家村“宋莊房訟”一案作出終審判決，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效（2007年12月18日《人民法院報(bào)》第4版）。

　　綜上所述，我國現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，涉案房屋買賣合同應(yīng)屬無效合同。

第 2 頁