案情：

　　原告某地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司系從事房地產(chǎn)交易等服務(wù)的中介公司，蘆某將其位于本市某處的一套房屋委托原告出售。原告受托后便在一報(bào)紙上發(fā)布售房信息。被告謝某看到售房信息后找到原告要求看房，原告便派一員工領(lǐng)被告察看了房屋?？捶亢螅桓鎽?yīng)原告要求在由原告制作的《看房確認(rèn)書》上簽了名。該《看房確認(rèn)書》載明：本人于2008年9月25日在某地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司員工衷某的引領(lǐng)下察看了由其居間介紹的位于南昌市某處的房屋。本人若最終購(gòu)買此房屋，同意支付成交價(jià)1%的傭金給原告。本人或家屬如私下成交或通過(guò)其他居間方成交上述房屋，自愿接受原告公司雙方傭金三倍的索賠。后被告通過(guò)另一家地產(chǎn)中介公司與房主蘆某簽訂了一份《房屋買賣中介合同》，其中約定，被告以325000元的價(jià)格（比原告的報(bào)價(jià)低20000元）購(gòu)買蘆某位于本市某處的房屋。上述合同簽訂后，雙方已實(shí)際履行完畢。原告認(rèn)為其為被告提供了信息、服務(wù)，而被告違背誠(chéng)實(shí)信用原則，違反雙方合同的約定，私自與通過(guò)其他居間方成交了此房屋，并拒絕向原告支付傭金，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，故訴至法院，請(qǐng)求判令被告支付約定的三倍于傭金的索賠金10350元。一審判決由于居間人未促成合同成立，因此其要求被告按傭金的三倍標(biāo)準(zhǔn)向其支付索賠金的請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，不予支持，但被告應(yīng)向居間人支付購(gòu)房信息及引領(lǐng)看房服務(wù)費(fèi)300元。二審判決維持原判。

　　分歧：

　　中介公司是否依《看房確認(rèn)書》擔(dān)責(zé)？有兩種意見：

　　一種意見認(rèn)為，看房確認(rèn)書是雙方真實(shí)意思表示，對(duì)被告具有法律約束力，被告后來(lái)通過(guò)其他中介公司與他人成交該房屋的行為，損害了原告對(duì)于該房屋買賣成交后所得傭金的預(yù)期利益，故被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

　　另一種意見認(rèn)為，看房確認(rèn)書屬于格式合同，其存在免除己方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，故屬無(wú)效合同，并且看房確認(rèn)書屬于居間合同，而居間人尚未促成合同成立，因此對(duì)原告要求被告支付三倍于傭金的索賠金的請(qǐng)求應(yīng)不予支持。

　　分析：

　　對(duì)于上述兩種意見，筆者贊同第二種意見，認(rèn)為原告無(wú)權(quán)依據(jù)看房確認(rèn)書要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，但有權(quán)要求被告支付其在從事居間活動(dòng)中所支出的必要費(fèi)用，具體理由如下：

　　（一）本案中的看房確認(rèn)書屬于無(wú)效的格式合同，因此原告無(wú)權(quán)依據(jù)該合同請(qǐng)求違約責(zé)任。

　　格式合同是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的合同。本案中的看房確認(rèn)書是由原告事先單方擬定并針對(duì)不特定的人重復(fù)使用的，被告并未參與擬定協(xié)商過(guò)程，因此該看房確認(rèn)書屬于格式合同。對(duì)于格式合同的效力，合同法規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。如果提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。而在本案中，看房確認(rèn)書卻規(guī)定：“本人若最終購(gòu)買此房屋，同意支付成交價(jià)1%的傭金給原告。本人或家屬如私下成交或通過(guò)其他居間方成交上述房屋，自愿接受原告公司雙方傭金三倍的索賠”，這實(shí)際上是要求被告獨(dú)家委托原告提供中介服務(wù)，但卻并未規(guī)定取得獨(dú)家委托權(quán)的中介方作為對(duì)價(jià)所要承擔(dān)的主要義務(wù)，這就限制了消費(fèi)者選擇服務(wù)的權(quán)利，加大了消費(fèi)者的責(zé)任。并且，本案中原告并未提交證據(jù)證明其采取了合理方式提請(qǐng)被告注意該條款。因此，根據(jù)合同法的規(guī)定該條款應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，既然是無(wú)效條款，自然不能成為請(qǐng)求賠償?shù)囊罁?jù)。

　　（二）本案中原告僅為被告提供了房源信息，而離房屋買賣的成交尚早，因此如果將房屋買賣成交后的傭金視為被告違約對(duì)原告造成的預(yù)期利益的損失，顯然不合理。

　　在案中，中介公司雖然為被告提供了房源信息，但中介方收取房屋成交價(jià)1%的傭金的前提是其不僅要提供交易信息、權(quán)屬調(diào)查等，還要促成買賣合同的訂立，甚至還包括了辦理后續(xù)的過(guò)戶手續(xù)。因此，除有特別約定，僅提供房源信息還不足以被認(rèn)為全部完成房屋買賣的中介服務(wù)，以此要求客戶支付報(bào)酬不能成立。而能否認(rèn)為房屋成交后的傭金數(shù)額就是因買方違約導(dǎo)致的中介方預(yù)期利益的損失？按現(xiàn)行的收費(fèi)規(guī)定，中介公司收取房?jī)r(jià)1%傭金的提前是，中介公司促成房屋買賣合同的訂立。而提供房源信息不必然產(chǎn)生促成合同訂立的結(jié)果，即便中介公司提供了后續(xù)的媒介服務(wù)，也存在未能促成合同訂立而獲得報(bào)酬的可能性。因此，將媒介居間成功后的傭金報(bào)酬作為違反看房確認(rèn)書的預(yù)期利益顯然不合理。

　?。ㄈ┍景钢械目捶看_認(rèn)書屬于未促成合同成立的居間合同，因此作為居間人的原告無(wú)權(quán)要求被告支付報(bào)酬，但可以要求被告支付其在從事居間活動(dòng)期間支出的必要費(fèi)用。