A 支付違約金未必能解除合同

2007年4月，正準(zhǔn)備結(jié)婚的小王和未婚妻小沈買(mǎi)下了浦東新區(qū)永泰路某處新房，出于好奇，小王將自己的新房掛牌在附近的房產(chǎn)中介，以便了解自己新房的市場(chǎng)行情走向。

不久，小王發(fā)現(xiàn)自己的 “眼光”果然不錯(cuò)，自己的房子已經(jīng)升值不少。

6月上旬的一天，小王突然接到中介的電話，原來(lái)有人愿意出高價(jià)買(mǎi)下小王的房子，心動(dòng)的小王來(lái)到中介，與前來(lái)買(mǎi)房的朱女士碰了面。在中介的鼓動(dòng)下，雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，并就房屋價(jià)款、付款方式、違約責(zé)任等做了明確約定。

為表示誠(chéng)意，朱女士愿意支付10萬(wàn)元定金，但希望小王能夠盡早將房屋交給她進(jìn)行裝修，以便其入住，小王同意了。

6月16日、17日，朱女士先后兩次將2萬(wàn)元和8萬(wàn)元交付給小王，小王同時(shí)也將房屋的鑰匙一套及入戶相關(guān)資料一套交給了朱女士，拿到鑰匙的朱女士立即就該房進(jìn)行裝修。

然而看到房?jī)r(jià)不斷飛漲，小王開(kāi)始后悔不已。

7月下旬，當(dāng)朱女士按約將第二筆房款交到中介后，小王怎么也不愿意到中介領(lǐng)取這筆錢(qián)款。兩天后，小王表示自己不愿意賣(mài)房了，自己愿意支付違約金給朱女士。協(xié)商不成，朱女士一紙?jiān)V狀將小王告上了法庭，要求小王繼續(xù)履行合同。

法庭上，小王一再抗辯稱，自己愿意給對(duì)方補(bǔ)償，甚至愿意支付全部違約金，但就是不想賣(mài)了。

法院最后判決，朱女士與小王簽訂的 《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》已經(jīng)具備了買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為合法有效。被告小王拒絕受領(lǐng)原告朱女士支付的第二筆房款缺乏依據(jù)，小王應(yīng)前往中介領(lǐng)取該款，剩余購(gòu)房款朱女士應(yīng)按約支付，鑒于合同具有可履行性，故判令小王和朱女士繼續(xù)履行該協(xié)議并辦理相關(guān)房產(chǎn)登記手續(xù)。

【點(diǎn)評(píng)】

法院實(shí)踐中，經(jīng)常遇到一些當(dāng)事人，自認(rèn)為 “只要我愿意支付違約金就可以解除合同”，其實(shí)不然。法院在處理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛時(shí)，如果一方主張合同繼續(xù)履行，并且合同也有繼續(xù)履行可能的，法院原則上將考慮雙方繼續(xù)履行合同，以保護(hù)交易的穩(wěn)定性和公平性，而不會(huì)簡(jiǎn)單地以 “支付違約金”來(lái)替代合同的繼續(xù)履行。

B做低房?jī)r(jià)不代表合同無(wú)效

2007年6月，在外地工作的周先生看中了浦東的一套三室兩廳房，并委托朋友袁小姐簽訂合同。6月14日，袁小姐前往中介，并代表周先生與該房的產(chǎn)權(quán)人徐先生協(xié)商具體事宜。雙方最后約定房屋總價(jià)款為98萬(wàn)元。但徐先生同時(shí)提出，為少交稅收，雙方做低房屋的合同價(jià)，也就是在正式的 《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中約定交易價(jià)格為66萬(wàn)元，另外再以補(bǔ)充協(xié)議形式約定由周先生補(bǔ)足徐先生差價(jià)32萬(wàn)元，補(bǔ)充協(xié)議同時(shí)約定 “雙方無(wú)權(quán)因做低房?jī)r(jià)而追究對(duì)方的責(zé)任；雙方對(duì)此協(xié)議保密”等等。

然而8月30日，當(dāng)周先生回到上海準(zhǔn)備與徐先生前往房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，卻始料不及地遭遇了徐先生的 “變卦”，由于房?jī)r(jià)飛漲，徐先生拒絕履行合同，而此時(shí)周先生已向徐先生支付了共計(jì)82萬(wàn)元房款。

2007年9月，周先生向法院提起訴訟，要求徐先生繼續(xù)履行合同，并協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù)。庭審中，徐先生聲稱雙方簽訂合同時(shí)做低房?jī)r(jià)，以達(dá)到少繳稅的目的，應(yīng)屬惡意串通，損害國(guó)家利益，該合同無(wú)效，因此自己不需再履行合同。

法院判決，雖然原、被告為達(dá)到惡意逃避?chē)?guó)家稅收的目的而在雙方簽訂的 《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中故意做低房?jī)r(jià)，但關(guān)于本次房屋買(mǎi)賣(mài)其他條款的約定并不違反法律規(guī)定。法院認(rèn)為，周、徐之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同除了關(guān)于房屋價(jià)款部分的約定無(wú)效，其他條款均為有效。而且通過(guò)雙方在該買(mǎi)賣(mài)合同訂立前簽訂的居間合同、補(bǔ)充協(xié)議和房款支付情況來(lái)看，雙方關(guān)于房屋價(jià)款的真實(shí)意思應(yīng)為98萬(wàn)元，故判令允許周先生繼續(xù)付清房款，徐先生則必須協(xié)助周辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

【點(diǎn)評(píng)】

房屋買(mǎi)賣(mài)中， “陰陽(yáng)合同”已經(jīng)成了 “潛規(guī)則”，很多買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人為了逃避?chē)?guó)家稅收，在遞交給稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，往往約定的價(jià)款要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)。雖然目前這種情況在各區(qū)房產(chǎn)交易中心的 “參考價(jià)”政策中有所 “遏制”，但訴訟中，還是會(huì)有當(dāng)事人以價(jià)款的約定屬于惡意串通損害國(guó)家利益為由主張整個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

然而做低房?jī)r(jià)不代表合同必然無(wú)效，在 “陰陽(yáng)合同”的情況下，僅是用于避稅的價(jià)款約定無(wú)效，并不妨礙合同其他條款的效力，千萬(wàn)不要自以為是的認(rèn)為只要自己不想賣(mài)房，就可以用 “做低房?jī)r(jià)系違法”來(lái) “替罪”。

C 房屋是違法建筑則合同無(wú)效

2005年3月，剛開(kāi)了家建筑裝潢公司的袁先生為了開(kāi)展業(yè)務(wù)四處尋找加工場(chǎng)地。3月下旬，花木鎮(zhèn)上的某建材經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)人曹經(jīng)理主動(dòng)找到袁先生，表示自己可以為袁先生提供大面積的廠房，租賃期限不定，袁先生可以一直租賃到廠房市政動(dòng)遷為止。為了盡快達(dá)成租賃協(xié)議，曹經(jīng)理還向袁先生提供了相應(yīng)的器械、同意袁搭建簡(jiǎn)易用房，并保證這些添附的東西在動(dòng)拆遷時(shí)給予袁補(bǔ)償受益。在如此優(yōu)惠的條件下，袁先生與曹經(jīng)理所在的建材經(jīng)營(yíng)部簽訂 《租賃協(xié)議》，約定出租期限自2005年3月20日起，租金每天0.30元/評(píng)，支付方式為先付后用，每6個(gè)月付一次等。

然而到了2006年11月，建材經(jīng)營(yíng)部突然以 “廠房是違法建筑”為由通知袁先生的公司于當(dāng)月搬離，但是袁先生一直未搬離。

2007年7月，建材經(jīng)營(yíng)部訴至法院，表示自己出租的房屋是違法建筑，依法不能出租，而且租賃合同也沒(méi)有約定租賃期限，應(yīng)認(rèn)定為不定期租賃合同，建材經(jīng)營(yíng)部可以隨時(shí)要求解除合同。

法院判決，建材經(jīng)營(yíng)部與袁先生之間簽訂的租賃合同中約定的租賃物為屬于不合法建筑，故雙方簽訂的租賃合同在內(nèi)容上違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，屬于無(wú)效合同。袁先生應(yīng)該將基于租賃關(guān)系取得的租賃物返還給原告建材經(jīng)營(yíng)部，經(jīng)營(yíng)部要求袁先生公司搬離的訴請(qǐng)法院予以支持。袁先生應(yīng)于一月內(nèi)搬離，并支付原告一定數(shù)額的房屋使用費(fèi)。法院同時(shí)指出，原告明知房屋為違章建筑仍然出租，應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，故袁先生承租后對(duì)租賃物進(jìn)行的裝修、添附所支出的費(fèi)用，建材經(jīng)營(yíng)部應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，具體數(shù)額由法院酌定。

【點(diǎn)評(píng)】

在房屋買(mǎi)賣(mài)和租賃中，有的當(dāng)事人會(huì)在交易成功后才得知自己買(mǎi)受或承租的房屋竟然是違法建筑或者含有違法建筑。這說(shuō)明，不少當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)根本不重視審查對(duì)方的房屋權(quán)證，認(rèn)為只要簽訂了白紙黑字的合同，自己的權(quán)利就能受到法律保護(hù)，等到訴訟發(fā)生后才追悔莫及，畢竟損失最大的還是自己。

D“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”不是違約理由

老莊夫婦陪著兒子前往房產(chǎn)中介，三人看中一處老式公房。該房產(chǎn)權(quán)人徐先生提出全部?jī)r(jià)款都采取現(xiàn)金方式支付，老莊一口答應(yīng)，并于當(dāng)天支付了定金1萬(wàn)元。翌日，老莊又支付了25萬(wàn)元首付款。

不料第三天，徐先生突然打電話告知老莊 “房子不準(zhǔn)備賣(mài)了，因?yàn)槲业钠拮硬煌赓u(mài)，這房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以我們簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?！崩锨f立即通過(guò)中介發(fā)出了催告履行合同盡快辦理過(guò)戶的告知書(shū)，后將徐先生告上法庭，請(qǐng)求法院判決房屋買(mǎi)賣(mài)繼續(xù)履行。

徐先生強(qiáng)調(diào)，自己簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同侵犯了妻子的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)，原告繼續(xù)要求履約是惡意行為。

法院判決，老莊一家與徐先生之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法有效。法院認(rèn)為，由于徐妻并未作為產(chǎn)權(quán)人登記在產(chǎn)權(quán)證上，不能對(duì)抗合同的相對(duì)方，徐先生沒(méi)有征得妻子同意出售房屋所產(chǎn)生的后果自行承擔(dān)。原告老莊等的訴訟請(qǐng)求實(shí)際可行，法院予以準(zhǔn)許。

【點(diǎn)評(píng)】

不少賣(mài)家后悔自己 “一時(shí)沖動(dòng)”，便以 “夫妻一方未經(jīng)另一方同意，將雙方共有的房屋出售他人，屬于擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分行為”為由，要求判定合同無(wú)效。但法院在處理此類案件時(shí)，一般會(huì)查明產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人，若權(quán)利人只是簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的售房者一人，那法院將認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效。