孫先生兄弟倆都是浦東新區(qū)某城鎮(zhèn)某村村民，兩人各有一處宅基地。孫先生有三個(gè)子女，居住比較困難，希望哥哥能把他的宅基地和房子一塊賣(mài)給自己。從1995年始，哥哥一家就住在鎮(zhèn)上，村里的房屋一直托弟弟照料。

　　于是哥倆簽訂了一份簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)。弟弟出資8萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)哥哥的宅基地及房屋，房款分4年付清，每年支付2萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，孫先生和其中一個(gè)子女遷入該房屋內(nèi)居住，且在2年內(nèi)將8萬(wàn)元房款付清了。

　　2008年8月，該村被列入動(dòng)遷范圍開(kāi)始實(shí)施動(dòng)遷，孫先生哥倆就動(dòng)遷款的分割問(wèn)題協(xié)商多次未能達(dá)成一致。哥哥與動(dòng)遷公司簽訂了動(dòng)遷協(xié)議，弟弟得知后起訴至人民法院要求判決動(dòng)遷款歸自己所有。

　　最后法院經(jīng)審理，認(rèn)定雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)有效，房屋和宅基地的補(bǔ)償款應(yīng)該歸原告孫先生所有，因此判決孫先生分得動(dòng)遷款90萬(wàn)元，被告分得動(dòng)遷款6萬(wàn)元。

　　律師分析：

　　焦春偉（上海市律協(xié)不動(dòng)產(chǎn)征收業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員、上海君拓律師事務(wù)所副主任、高級(jí)合伙人、律師）:

　　一、本案首先要解決農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓效力的問(wèn)題。大部分農(nóng)村宅基地房屋只有宅基地使用權(quán)證而沒(méi)有房產(chǎn)證，而且農(nóng)村房屋是基于村民的特定身份而取得的，因此不同于商品房，是不可以隨意轉(zhuǎn)讓的；但也并非一律禁止。

　　《土地管理法》第62條規(guī)定中明確，“農(nóng)村村民出賣(mài)出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)”，《物權(quán)法》第155條也規(guī)定，“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記”。通過(guò)上述規(guī)定可以看出，并非所有的宅基地轉(zhuǎn)讓行為都是法律禁止的。

　　哪些情況可以轉(zhuǎn)讓呢？上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的原則意見(jiàn)》第1條規(guī)定，“對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為有效”。農(nóng)村宅基地在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓是可以的。如果不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，例如城市居民，那么轉(zhuǎn)讓行為就是無(wú)效的。

　　二、受讓人有權(quán)依據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》要求分割動(dòng)遷款。宅基地房屋動(dòng)遷主要有三方面的動(dòng)遷權(quán)益：1、房屋的補(bǔ)償款，2、宅基地的補(bǔ)償款，3、購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房權(quán)利。

　　房屋的補(bǔ)償款是由評(píng)估公司根據(jù)房屋的現(xiàn)狀評(píng)估而確定；宅基地補(bǔ)償款是按照統(tǒng)一的地價(jià)來(lái)確定；而購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房的權(quán)利是按照應(yīng)安置人員的人口因素來(lái)確定。

　　本案中《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》是有效的，且孫先生也已付清了房屋全款，早早入住了該房屋，因此其依法有權(quán)享有房屋的所有權(quán)以及房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)；也因此有權(quán)獲得房屋的補(bǔ)償款以及宅基地補(bǔ)償款。