審判實務(wù)中，認(rèn)購書效力是否以取得商品房銷售許可證為必要條件存在著較大爭議?有的認(rèn)為應(yīng)以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點。我們認(rèn)為，認(rèn)購書簽訂的根本原因在于簽訂正式預(yù)售合同存在法律上和事實上的障礙，只有這些法律和事實上的障礙消除后才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些法律和事實上的障礙合同雙方當(dāng)事人是可以預(yù)期消除的。商品房預(yù)售許可證未取得之前只能簽訂認(rèn)購書而非正式預(yù)售合同，且雙方在簽訂認(rèn)購書時通過開發(fā)商當(dāng)時的條件，可以合理預(yù)期到預(yù)售許可證的取得，因此，未取得商品房預(yù)售許可證明，認(rèn)購書未必?zé)o效。

　　《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！边@條解釋及時解決了以往審判實踐對認(rèn)購書性質(zhì)的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認(rèn)購書成為預(yù)售合同應(yīng)具備兩個條件：

　　１．具備商品房銷售管理辦法（以下簡稱管理辦法）的主要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備１３項主要內(nèi)容：

　?。ǎ保┊?dāng)事人基本情況；

　?。ǎ玻┥唐贩炕緺顩r；

　?。ǎ常┥唐贩康匿N售方式；

　　（４）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

　?。ǎ担┙桓妒褂脳l件及日期；

　?。ǎ叮┭b飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

　?。ǎ罚┕┧⒐╇?、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

　　（８）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

　?。ǎ梗┟娣e差異的處理方式；

　?。ǎ保埃┺k理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

　?。ǎ保保┙鉀Q爭議的方法；

　　（１２）違約責(zé)任；

　?。ǎ保常╇p方約定的其他事項。

　　我們在調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)實踐中存在的爭議主要是，如果認(rèn)購書缺失了其中幾項，認(rèn)購書是否還可以直接認(rèn)定為預(yù)售合同呢？我們認(rèn)為，除了后三項外，其他各項原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買賣合同。因為商品房買賣合同的標(biāo)的物即商品房具有特殊性，買方的最直接目的在于對房屋所有權(quán)有效的完全的行使。而對其行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產(chǎn)權(quán)登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項內(nèi)容恰恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，否則，買方將無法圓滿地對商品房占有、使用、收益和處分。