審判實(shí)務(wù)中，認(rèn)購(gòu)書(shū)效力是否以取得商品房銷(xiāo)售許可證為必要條件存在著較大爭(zhēng)議?有的認(rèn)為應(yīng)以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的根本原因在于簽訂正式預(yù)售合同存在法律上和事實(shí)上的障礙，只有這些法律和事實(shí)上的障礙消除后才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些法律和事實(shí)上的障礙合同雙方當(dāng)事人是可以預(yù)期消除的。商品房預(yù)售許可證未取得之前只能簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而非正式預(yù)售合同，且雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)通過(guò)開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)的條件，可以合理預(yù)期到預(yù)售許可證的取得，因此，未取得商品房預(yù)售許可證明，認(rèn)購(gòu)書(shū)未必?zé)o效。

　　《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！边@條解釋及時(shí)解決了以往審判實(shí)踐對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認(rèn)購(gòu)書(shū)成為預(yù)售合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：

　?。保邆渖唐贩夸N(xiāo)售管理辦法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理辦法）的主要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備１３項(xiàng)主要內(nèi)容：

　?。ǎ保┊?dāng)事人基本情況；

　?。ǎ玻┥唐贩炕緺顩r；

　?。ǎ常┥唐贩康匿N(xiāo)售方式；

　?。ǎ矗┥唐贩?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

　?。ǎ担┙桓妒褂脳l件及日期；

　?。ǎ叮┭b飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

　?。ǎ罚┕┧?、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

　?。ǎ福┕才涮捉ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸屬；

　?。ǎ梗┟娣e差異的處理方式；

　?。ǎ保埃┺k理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

　?。ǎ保保┙鉀Q爭(zhēng)議的方法；

　?。ǎ保玻┻`約責(zé)任；

　?。ǎ保常╇p方約定的其他事項(xiàng)。

　　我們?cè)谡{(diào)研中，發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中存在的爭(zhēng)議主要是，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)缺失了其中幾項(xiàng)，認(rèn)購(gòu)書(shū)是否還可以直接認(rèn)定為預(yù)售合同呢？我們認(rèn)為，除了后三項(xiàng)外，其他各項(xiàng)原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物即商品房具有特殊性，買(mǎi)方的最直接目的在于對(duì)房屋所有權(quán)有效的完全的行使。而對(duì)其行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產(chǎn)權(quán)登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項(xiàng)內(nèi)容恰恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，否則，買(mǎi)方將無(wú)法圓滿(mǎn)地對(duì)商品房占有、使用、收益和處分。