按目前新建房屋的交易習慣，購房者看中某套房屋后，開發(fā)商與購房者都會簽訂《購房意向書》（有些稱為認購書），以說明雙方對購售房屋已達成初步意向?！顿彿恳庀驎返膬?nèi)容一般包括房屋的位置、面積、價款，但一般并不涉及房屋的交付時間、違約責任及其它房屋的具體情況等。實踐中，《購房意向書》除了上述內(nèi)容外，一般還有定金內(nèi)容。正是《購房意向書》中的定金條款，使得并不具有法律效力的意向書，成了購房過程中矛盾的焦點。下面為讀者理解方便，把上述購房意向書統(tǒng)稱為《認購書》。

要正確處理《認購書》中的定金糾紛，首先應了解《認購書》的性質(zhì)和《認購書》中約定的定金所擔保的內(nèi)容。從《認購書》簽訂的背景和內(nèi)容看，《認購書》并不是購房合同，沒有定金條款的《認購書》僅是購售雙方交易意向的表述，購房者和開發(fā)商之間并不存在權(quán)利義務關(guān)系。但對房屋交易已達成初步意向的買賣雙方而言，為了保證雙方能進一步接洽房屋買賣，即購房者保證開發(fā)商在簽訂正式購房合同之前，不將房屋另售他人，開發(fā)商保證購房者能再來接洽購房事宜，并不產(chǎn)生法律約束力的《認購書》顯然不能實現(xiàn)上述目的。

正是為達到上述目的，達成購房意向的雙方約定，由購房者向開發(fā)商支付一定的定金，以保證開發(fā)商在約定期限內(nèi)不將房屋另售他人，同時保證購房者在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進一步洽談購房事宜。購房者交納了定金，認購書的性質(zhì)就由意向書變成了協(xié)議，購房者與開發(fā)商之間就有了權(quán)利義務，開發(fā)商的義務是在約定期限內(nèi)不得將房屋出售他人，購房者的義務是在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進一步接洽購房事宜。否則，購房者將損失定金，開發(fā)商將雙倍返還定金。從上面分析可以看出，《認購書》是購售雙方為進一步接洽購房合同而簽訂的協(xié)議，定金擔保的是雙方進一步洽談合同的行為。

了解了認購書的性質(zhì)和定金擔保的內(nèi)容，處理此類糾紛也就有了依據(jù)。

一、如因開發(fā)商原因致雙方在認購書約定的時間內(nèi)未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金；

二、如因購房者原因在認購書約定的時間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金；

三、在認購書約定的時間內(nèi)經(jīng)購房者與開發(fā)商協(xié)商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發(fā)商退還已交納的定金；

四、如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，購房者可要求開發(fā)商退還定金，并要求開發(fā)商支付相應的利息損失。

出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構(gòu)申請仲裁或向法院起訴。

案例一

王先生看中了一套位于某區(qū)的房屋，在確認開發(fā)商已取得《房屋預售許可證》后，王先生與開發(fā)商簽訂了《房屋認購協(xié)議》。協(xié)議內(nèi)容如下：

甲方：王先生

乙方：上海市×××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及其它相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，在平等、自愿的原則下達成如下共識，以茲共同遵守：

一、標的

甲方自愿購買乙方開發(fā)的×××小區(qū)E座12層1206號房屋一套，房屋建筑面積為121平方米。

二、價格

甲、乙雙方確認：房屋單價為人民幣6500元每平方米，房屋總價款為人民幣786500元。

三、權(quán)利義務

1、甲方應于本協(xié)議簽訂當日向乙方支付購房定金2萬元；

2、甲方需于2003年3月22日前與乙方簽訂正式《商品房買賣合同》；

3、乙方不得在2003年3月22日前將甲方認購房屋出售他人。

四、責任

甲方未在本協(xié)議約定期限內(nèi)與乙方簽訂正式《商品房買賣合同》的，甲方已支付的定金不退，同時，乙方有權(quán)將甲方認購的房屋出售他人。

五、甲、乙雙方簽訂正式《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動失效，定金轉(zhuǎn)為首付款。

六、本協(xié)議于乙方收到甲方支付的定金之日起生效。

七、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

八、本協(xié)議簽訂于2003年3月7日。

甲方：乙方：

王先生簽訂協(xié)議后，依約向開發(fā)商支付了2萬元定金。王先生支付定金后，在某區(qū)又發(fā)現(xiàn)了一項目，此項目無論是價格還是小區(qū)環(huán)境，都優(yōu)于原認購的項目，于是王先生向開發(fā)商提出退房，并要求退還定金。

律師評析：按照《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，定金是一種債權(quán)擔保方式，擔保合同中債務的履行，如支付定金的一方不履行約定債務，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務，應當雙倍返還定金。另按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。依據(jù)上述規(guī)定，購房者與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議，開發(fā)商向購房者收取定金作為簽訂《商品房買賣合同》擔保的，如因購房者原因致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，購房者無權(quán)要求返還定金，例如購房者要求退房等；如因開發(fā)商原因致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應雙倍返還定金，例如開發(fā)商將房屋出售他人等。本案中，因王先生看中其它房屋而要求退房，致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》，王先生系過錯方，所以王先生可以要求退房，但無權(quán)要求返還定金。

案例二

李小姐畢業(yè)留滬后，因父母都不在滬，早有心買房，但因工作時間短和房價太高，所以一直租房生活，后聽朋友介紹一處經(jīng)濟適用住房項目，位置雖遠了點，但價格很便宜。聽了這樣的消息，李小姐一陣心動，于是在第二天就趕到了售樓現(xiàn)場。售樓小姐介紹：房子還沒有蓋，二年后交房，現(xiàn)可以排號等候，但需交一萬元定金。李小姐聽說二年后才能交房，有點猶豫，但看交錢排號的人絡繹不絕，加上價格實在誘人，李小姐也交了一萬元定金。交錢后，開發(fā)商沒讓李小姐辦理任何手續(xù)，僅出具了一張定金收據(jù)，并告訴李小姐回家等通知。李小姐等了一年，也未收到任何通知，打電話問了幾次，銷售人員稱項目還未辦完預售許可證，還不能簽訂合同。李小姐無奈之下，提出退還定金。