按目前新建房屋的交易習(xí)慣，購(gòu)房者看中某套房屋后，開發(fā)商與購(gòu)房者都會(huì)簽訂《購(gòu)房意向書》（有些稱為認(rèn)購(gòu)書），以說明雙方對(duì)購(gòu)售房屋已達(dá)成初步意向。《購(gòu)房意向書》的內(nèi)容一般包括房屋的位置、面積、價(jià)款，但一般并不涉及房屋的交付時(shí)間、違約責(zé)任及其它房屋的具體情況等。實(shí)踐中，《購(gòu)房意向書》除了上述內(nèi)容外，一般還有定金內(nèi)容。正是《購(gòu)房意向書》中的定金條款，使得并不具有法律效力的意向書，成了購(gòu)房過程中矛盾的焦點(diǎn)。下面為讀者理解方便，把上述購(gòu)房意向書統(tǒng)稱為《認(rèn)購(gòu)書》。

要正確處理《認(rèn)購(gòu)書》中的定金糾紛，首先應(yīng)了解《認(rèn)購(gòu)書》的性質(zhì)和《認(rèn)購(gòu)書》中約定的定金所擔(dān)保的內(nèi)容。從《認(rèn)購(gòu)書》簽訂的背景和內(nèi)容看，《認(rèn)購(gòu)書》并不是購(gòu)房合同，沒有定金條款的《認(rèn)購(gòu)書》僅是購(gòu)售雙方交易意向的表述，購(gòu)房者和開發(fā)商之間并不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但對(duì)房屋交易已達(dá)成初步意向的買賣雙方而言，為了保證雙方能進(jìn)一步接洽房屋買賣，即購(gòu)房者保證開發(fā)商在簽訂正式購(gòu)房合同之前，不將房屋另售他人，開發(fā)商保證購(gòu)房者能再來(lái)接洽購(gòu)房事宜，并不產(chǎn)生法律約束力的《認(rèn)購(gòu)書》顯然不能實(shí)現(xiàn)上述目的。

正是為達(dá)到上述目的，達(dá)成購(gòu)房意向的雙方約定，由購(gòu)房者向開發(fā)商支付一定的定金，以保證開發(fā)商在約定期限內(nèi)不將房屋另售他人，同時(shí)保證購(gòu)房者在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)一步洽談購(gòu)房事宜。購(gòu)房者交納了定金，認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)就由意向書變成了協(xié)議，購(gòu)房者與開發(fā)商之間就有了權(quán)利義務(wù)，開發(fā)商的義務(wù)是在約定期限內(nèi)不得將房屋出售他人，購(gòu)房者的義務(wù)是在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)一步接洽購(gòu)房事宜。否則，購(gòu)房者將損失定金，開發(fā)商將雙倍返還定金。從上面分析可以看出，《認(rèn)購(gòu)書》是購(gòu)售雙方為進(jìn)一步接洽購(gòu)房合同而簽訂的協(xié)議，定金擔(dān)保的是雙方進(jìn)一步洽談合同的行為。

了解了認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)和定金擔(dān)保的內(nèi)容，處理此類糾紛也就有了依據(jù)。

一、如因開發(fā)商原因致雙方在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購(gòu)房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金；

二、如因購(gòu)房者原因在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購(gòu)房者放棄購(gòu)買約定房屋等，購(gòu)房者將損失定金；

三、在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)經(jīng)購(gòu)房者與開發(fā)商協(xié)商，雙方對(duì)《商品房買賣合同》具體條款無(wú)法達(dá)成一致的，購(gòu)房者可要求開發(fā)商退還已交納的定金；

四、如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，購(gòu)房者可要求開發(fā)商退還定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。

出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按《認(rèn)購(gòu)書》中約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向法院起訴。

案例一

王先生看中了一套位于某區(qū)的房屋，在確認(rèn)開發(fā)商已取得《房屋預(yù)售許可證》后，王先生與開發(fā)商簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。協(xié)議內(nèi)容如下：

甲方：王先生

乙方：上海市×××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其它相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，在平等、自愿的原則下達(dá)成如下共識(shí)，以茲共同遵守：

一、標(biāo)的

甲方自愿購(gòu)買乙方開發(fā)的×××小區(qū)E座12層1206號(hào)房屋一套，房屋建筑面積為121平方米。

二、價(jià)格

甲、乙雙方確認(rèn)：房屋單價(jià)為人民幣6500元每平方米，房屋總價(jià)款為人民幣786500元。

三、權(quán)利義務(wù)

1、甲方應(yīng)于本協(xié)議簽訂當(dāng)日向乙方支付購(gòu)房定金2萬(wàn)元；

2、甲方需于2003年3月22日前與乙方簽訂正式《商品房買賣合同》；

3、乙方不得在2003年3月22日前將甲方認(rèn)購(gòu)房屋出售他人。

四、責(zé)任

甲方未在本協(xié)議約定期限內(nèi)與乙方簽訂正式《商品房買賣合同》的，甲方已支付的定金不退，同時(shí)，乙方有權(quán)將甲方認(rèn)購(gòu)的房屋出售他人。

五、甲、乙雙方簽訂正式《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動(dòng)失效，定金轉(zhuǎn)為首付款。

六、本協(xié)議于乙方收到甲方支付的定金之日起生效。

七、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

八、本協(xié)議簽訂于2003年3月7日。

甲方：乙方：

王先生簽訂協(xié)議后，依約向開發(fā)商支付了2萬(wàn)元定金。王先生支付定金后，在某區(qū)又發(fā)現(xiàn)了一項(xiàng)目，此項(xiàng)目無(wú)論是價(jià)格還是小區(qū)環(huán)境，都優(yōu)于原認(rèn)購(gòu)的項(xiàng)目，于是王先生向開發(fā)商提出退房，并要求退還定金。

律師評(píng)析：按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，定金是一種債權(quán)擔(dān)保方式，擔(dān)保合同中債務(wù)的履行，如支付定金的一方不履行約定債務(wù)，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。另按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。依據(jù)上述規(guī)定，購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，開發(fā)商向購(gòu)房者收取定金作為簽訂《商品房買賣合同》擔(dān)保的，如因購(gòu)房者原因致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求返還定金，例如購(gòu)房者要求退房等；如因開發(fā)商原因致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金，例如開發(fā)商將房屋出售他人等。本案中，因王先生看中其它房屋而要求退房，致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》，王先生系過錯(cuò)方，所以王先生可以要求退房，但無(wú)權(quán)要求返還定金。

案例二

李小姐畢業(yè)留滬后，因父母都不在滬，早有心買房，但因工作時(shí)間短和房?jī)r(jià)太高，所以一直租房生活，后聽朋友介紹一處經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，位置雖遠(yuǎn)了點(diǎn)，但價(jià)格很便宜。聽了這樣的消息，李小姐一陣心動(dòng)，于是在第二天就趕到了售樓現(xiàn)場(chǎng)。售樓小姐介紹：房子還沒有蓋，二年后交房，現(xiàn)可以排號(hào)等候，但需交一萬(wàn)元定金。李小姐聽說二年后才能交房，有點(diǎn)猶豫，但看交錢排號(hào)的人絡(luò)繹不絕，加上價(jià)格實(shí)在誘人，李小姐也交了一萬(wàn)元定金。交錢后，開發(fā)商沒讓李小姐辦理任何手續(xù)，僅出具了一張定金收據(jù)，并告訴李小姐回家等通知。李小姐等了一年，也未收到任何通知，打電話問了幾次，銷售人員稱項(xiàng)目還未辦完預(yù)售許可證，還不能簽訂合同。李小姐無(wú)奈之下，提出退還定金。