商品房預售合同的效力問題主要在《解釋》第2條、第6條作出規(guī)定。其中第2條規(guī)定的是商品房預售許可證對合同效力的認定；第6條規(guī)定的是預售合同登記備案的問題。

我們先談一談第2條，商品房預售許可證對合同效力的認定?！督忉尅返?條的規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！?/p>

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，商品房預售需具備4個條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

2、持有建設工程規(guī)劃許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

那么《解釋》第2條為什么只規(guī)定“商品房預售許可證明”，而對其他的3個條件不作出規(guī)定呢？主要有兩方面的原因：

第一、《城市房地產(chǎn)管理法》作為行政管理法，主要是對出賣人開發(fā)經(jīng)營行為的行政監(jiān)管和規(guī)范?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第24條明確列舉了商品房預售許可證的必備條件和取得的相關程序，其中就包括了《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的前3個條件。這就表明，只要出賣人按照程序向房地產(chǎn)行政部門申請辦理取得預售證明的，即可認定其具備全部預售條件。

第二、避免司法權與行政權之間的沖突。法院對商品房預售合同的效力進行審查，只從形式上進行審理，而不進行實質性的審查。

我們再來看一下《解釋》第6條對預售合同登記備案問題的規(guī)定?！督忉尅返?條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外?！?/p>