56項目預(yù)計5月亮相
開盤均價再創(chuàng)新高
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 5月份京城有56個項目入市銷售，其中首次開盤的純新盤項目8個，如輝煌·云上、興創(chuàng)·D標(biāo)、新里·西斯萊公館、金隅花石匠、潤楓欣尚等，其余項目均是老項目后期開盤。從這些項目的開盤價格方面來看，在已公布擬售價格的項目中，整體開盤均價達(dá)到了30967元/平方米，相比4月份已經(jīng)開盤的項目整體均價上漲了33.5%，創(chuàng)歷史新高。
對于上述現(xiàn)象，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，5月份開盤項目量明顯增加，但是首次開盤的純新盤項目卻比較少，這說明在調(diào)控政策亮相之后，市場出現(xiàn)了多種聲音，不僅是購房者出現(xiàn)了觀望情緒，就連開發(fā)商也對市場預(yù)期產(chǎn)生了分歧，有的開發(fā)商比較樂觀，而有的開發(fā)商則比較謹(jǐn)慎。從5月份計劃開盤的樓盤情況來看，48個老項目后期開盤中有相當(dāng)一部分是地段較好、品質(zhì)較高的稀缺項目，還有的項目是品牌地產(chǎn)商開發(fā)，由于這些項目在品質(zhì)、品牌方面具備的先天優(yōu)勢，市場認(rèn)知度較高，且前期經(jīng)過市場推廣有了一定量的客戶積累，因此盡管樓市大環(huán)境較為動蕩，但這些項目仍然有信心推盤銷售。
相比之下，純新盤由于缺少了前期的鋪墊，人氣積累較少，加之純新盤所處位置以遠(yuǎn)郊區(qū)域為主，多于樓市高峰期拿地，土地成本等綜合成本較高，因此在當(dāng)前環(huán)境下不敢貿(mào)然開盤。
從5月欲開盤項目的整體價格對比來看，影響5月開盤價格繼續(xù)走高的因素較為復(fù)雜。首先是政策風(fēng)險導(dǎo)致的樓市預(yù)期發(fā)生變化，中端置業(yè)群體普遍采取觀望態(tài)度，高端客群資金雄厚，受政策影響較小，此外，一旦樓市走弱，高端物業(yè)的保值避險功能也使得這類產(chǎn)品近期成為樓市投資客的關(guān)注對象。因此針對這類客群的多個高端、別墅樓盤集中計劃在5月上市，包括均價達(dá)75000元/平方米的長安8號、均價達(dá)68000元/平方米的首創(chuàng)禧瑞都、均價50000元/平方米的陽光上東等，這些高端項目均在很大程度上拉高了5月開盤項目的整體價格。
其次，盡管受到政策影響，樓盤銷售速度減慢，但開發(fā)商手握重金，仍具備短期內(nèi)力撐房價不落的能力，市場將在一段時間內(nèi)進(jìn)入供需博弈的階段。此外，5月新盤上市量偏少也是市場整體均價走高的原因之一。在樓市下行的預(yù)期下，新盤上市為求得銷量往往采取市場定價法，即樓盤定價低于周邊在售項目的價格，而老項目后期經(jīng)歷多輪價格上調(diào)已至高位，因此，5月純新盤上市量不足也在一定程度上促成了整體均價保持高位。
新盤供應(yīng)呈菱形分布
價格倒掛透支新城價值
從5月份入市項目的區(qū)域分布來看，呈現(xiàn)出明顯的菱形分布特點，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月即將入市的56個項目中，東城區(qū)、宣武區(qū)等城市核心區(qū)項目僅為兩個，分別是恒基中心匯豪閣、紅山世家。密云縣、延慶縣等遠(yuǎn)郊區(qū)縣的項目也是各一個，分別是學(xué)府花園、輝煌·云上。而大部分項目分布在朝陽、海淀、豐臺及通州、大興、昌平等城市拓展區(qū)及近郊的新城區(qū)域。從這樣的分布特點來看，當(dāng)前樓市供應(yīng)的主流集中在城市近郊及新城區(qū)域。
新城區(qū)域的快速發(fā)展形成了一個特殊的現(xiàn)象就是中心城區(qū)與郊區(qū)新城的樓盤價格倒掛。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，5月即將開盤的項目中，一些新城區(qū)域的項目價格甚至超過的了市區(qū)的項目售價，如通州、大興、昌平等新城區(qū)域的樓盤擬售單價處于2萬至3萬元/平方米區(qū)間，而位于三環(huán)周邊西區(qū)國際公寓、7克拉等項目擬售單價卻低于2.8萬元/平方米。對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出，在京城住宅郊區(qū)化不斷加強(qiáng)的背景下，城市近郊區(qū)及新城區(qū)域毫無疑問成為了主流區(qū)域，但在城市規(guī)劃利好的大背景下，加劇了部分新城的房化現(xiàn)象。以通州新城為例，在市政府政策重點傾斜之后，關(guān)注度極大提高，導(dǎo)致了該區(qū)域房價快速上漲，以至于出現(xiàn)了部分項目短短幾個月上漲近萬元的現(xiàn)象，樓盤價格不是建立在區(qū)域面貌得到實際改善基礎(chǔ)之上，而是預(yù)期利好造成的房價暴漲，這種非理性的房價漲速提前透支了區(qū)域價值的上升空間，也為政策調(diào)控下的價格回歸埋下了伏筆。
從入市項目來看,高端項目、品牌地產(chǎn)項目大為增加，區(qū)域分布及物業(yè)類型特點也比較明顯，這些均是為了應(yīng)對市場之變所采取的應(yīng)對舉措，成效如何還需市場檢驗。
晨報記者 張曉莉
5月計劃開盤的部分項目列表：
項目名稱 開盤情況 擬售均價 交通位置 物業(yè)類別 戶型面積
興創(chuàng)·D標(biāo) 純新盤 待定 五至六環(huán) loft公寓 40-120平方米loft
西區(qū)國際公寓 純新盤 28000 二至三環(huán) 酒店公寓 33-51平方米，精裝
旭輝紫郡 純新盤 待定 五至六環(huán) 花園洋房 150-200平方米三居
金隅花石匠 純新盤 18000 六環(huán)以外 普通住宅 90-135平方米兩、三居
潤楓欣尚 純新盤 20000 六環(huán)以外 商住公寓 50-80零居、一居、兩居
億城西山公館 老項目后期 35000 五至六環(huán) 住宅 60-150平方米一居至三居
國際城 老項目后期 22000 五至六環(huán) 住宅 75-150平方米兩、三居
西山國際城 老項目后期 32000 四至五環(huán) 商住公寓 30、55平方米loft
萬科藍(lán)山 老項目后期 39700 三至四環(huán) 普通住宅 167平方米三居
