一場圍繞著土地增值稅的清算風(fēng)暴即將襲來。

近期，國家稅務(wù)總局先后頒布了兩個《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，6月4日頒布的文件再次強(qiáng)調(diào)要全面推進(jìn)土地增值稅清算，尤其要對定價過高、漲幅過快的項目重點抽查，要求各地在6月底前將清算工作計劃和重點清算項目名單上報國家稅務(wù)總局。

此外，為改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況，通知要求研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機(jī)制。規(guī)定了東部、中部和東北地區(qū)、西部省份的預(yù)征稅率不得低于2％、1.5％和1％。據(jù)悉，目前太原、南京等二三線城市的預(yù)征稅率只有0.5％，北京、上海只有1％，這意味著預(yù)征的土地增值稅將上調(diào)。

在此之前的5月26日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（下稱220號文），要求各地加強(qiáng)土地增值稅的清算工作，并在技術(shù)操作層面予以明確。

國稅總局連發(fā)追繳令的目的，在于配合“國十條”地產(chǎn)調(diào)控，打擊捂盤和惜售。不過，作為一貫執(zhí)行難、經(jīng)驗少的稅種，市場普遍持觀望態(tài)度。

土地增值稅向來是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一根“松緊帶”。1993年底，國家頒布了《土地增值稅暫行條例》，但一直征收不力，清算比例極低。自2002年以后，隨著房地產(chǎn)市場價格的幾波上漲，國家多次出臺文件，要求嚴(yán)格查收土地增值稅。2006年末國稅總局頒布了“187號文”，并于次年掀起了清查土地增值稅的全國性風(fēng)暴，但隨后因金融危機(jī)影響不了了之。

作為稅率較高的稅種，土地增值稅征收的“松緊”程度將對房地產(chǎn)商的盈利水平產(chǎn)生截然不同的效果，如嚴(yán)格征收，地產(chǎn)商的實際繳稅額和計提撥備都將大幅增加。相關(guān)分析顯示，這一稅負(fù)相當(dāng)于銷售收入的6％，對房地產(chǎn)公司的凈利潤影響達(dá)20％以上。

一位熟悉地產(chǎn)商資金運作的中介機(jī)構(gòu)人士直言，地產(chǎn)商有很多方法遲交、少交甚至不交土地增值稅，現(xiàn)在上市公司為土地增值稅進(jìn)行的撥備經(jīng)常都“趴在賬上”，一旦真的嚴(yán)格征收，對很多開發(fā)商現(xiàn)金周轉(zhuǎn)都會發(fā)生影響。

征收“松緊帶”

土地增值稅實行四級累進(jìn)稅率。即增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；超過部分最高稅率可達(dá)60％。目前大型房地產(chǎn)公司的毛利一般在30％-40％左右，一般按照30％的稅率來征收。從國際上橫向比較，中國的土地增值稅給開發(fā)商帶來的稅負(fù)偏高，幾乎相當(dāng)于再征收一次所得稅，也因此，對這一稅種一直不乏爭議。

具體而言，“土地增值稅稅額=增值額×稅率–扣除項目×速算扣除系數(shù)”，其中，“增值額=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得收入–扣除項目金額”。同時規(guī)定，增值額不超過20％的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征土地增值稅。實際上，免稅地帶和增值額認(rèn)定，均存在很大操作空間。

按現(xiàn)行法規(guī)，土地增值稅的征收方式包括預(yù)征和清算兩個步驟，即在項目全部竣工前，根據(jù)預(yù)售收入先征收少部分增值稅，待項目竣工后再對全部稅額清算。目前各地住宅的預(yù)征稅率在0.5％-2％之間，但真正進(jìn)行清算的案例極少。除上市公司外，并非所有開發(fā)商都能嚴(yán)格預(yù)提土地增值稅。

主管征收的各地地方稅務(wù)局根據(jù)本地情況頒發(fā)地方性預(yù)征文件。對普通住宅，北京、廣州、深圳、重慶的預(yù)征比例是銷售額的1％，南京、天津、太原是0.5％，深圳、南京對別墅則預(yù)征3％。

根據(jù)國稅總局的公開數(shù)據(jù)，土地增值稅每年實際征收規(guī)模與理論征收規(guī)模差距甚遠(yuǎn)。以2009年為例，商品房銷售收入近4.4萬億元，但土地增值稅收入僅為710億元，占銷售收入之比不到1.64％。而在2006年以前，這一比重甚至未能達(dá)到1％。與其他國家地區(qū)類似稅種相比，中國土地增值稅理論稅負(fù)的畸高和實際稅收的畸低形成了十分鮮明的對比。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓介紹說，1993年底出臺的《土地增值稅暫行條例》主要為了抑制炒地、圈地。當(dāng)時炒地嚴(yán)重，曾規(guī)定拿地后不開發(fā)或一年內(nèi)投資不到30％的要將土地收回，當(dāng)年稅改時土地增值稅正式出臺。

土地增值稅的稅負(fù)偏高，最低稅率也達(dá)到了30％的水平，最高征收60％，可以說是目前最高的稅種，比香煙消費稅（56％）還高。北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，土地出讓金加上稅收，開發(fā)商60％-70％的收入都給了政府。

據(jù)一位熟悉地產(chǎn)商的資深中介人士介紹，地產(chǎn)開發(fā)商最常用的方法就是拖時間。稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售，或未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目被整體轉(zhuǎn)讓，或土地使用權(quán)被直接轉(zhuǎn)讓的情況下，才必須進(jìn)行強(qiáng)制清算。

“房地產(chǎn)公司是滾動開發(fā)，嚴(yán)格征收會對其資金鏈產(chǎn)生影響。企業(yè)越晚清算越有好處，稅務(wù)部門在與企業(yè)斗法中處于下風(fēng)，開始是銷售95％清算，后來下調(diào)到88％、85％?！眲⒒刚f。

開發(fā)商“捂盤”在地產(chǎn)業(yè)司空見慣。孖士打律師事務(wù)所高級稅務(wù)顧問王青松表示：“沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)這樣獨特，把存貨壓幾年不出售?！边@種刻意捂盤的行為，客觀上使得幾乎少有項目符合“強(qiáng)制清算”的條件。

同時，為了表示樓盤尚未售罄，開發(fā)商也會拖延注銷項目公司，因而很多項目公司實際上只是拖延稅負(fù)的“空殼”而已。

根據(jù)規(guī)定，新建房地產(chǎn)可扣除項目非常之多，包括土地成本、開發(fā)成本（包括建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施等），僅房地產(chǎn)開發(fā)費用就包括了銷售、管理以及財務(wù)費用。而房地產(chǎn)公司是滾動開發(fā)，要清算單一項目的成本非常麻煩，其間就出現(xiàn)了避稅空間。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，常見的辦法是房地產(chǎn)開發(fā)公司利用與自己集團(tuán)內(nèi)的建筑公司做關(guān)聯(lián)交易，將利潤轉(zhuǎn)移到建筑公司，降低項目公司的利潤，從而減少應(yīng)付的土地增值稅。而稅務(wù)局負(fù)責(zé)查處關(guān)聯(lián)交易中轉(zhuǎn)讓定價的團(tuán)隊與查收土地增值稅的團(tuán)隊是分開的，這使得查處交易價格的合理性變得更加困難。更何況，境內(nèi)公司之間的轉(zhuǎn)讓定價向來不如跨境關(guān)聯(lián)交易所受的檢查嚴(yán)格。

此外，將未竣工的開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓，也可通過壓低收入來收縮增值額。將名下未竣工的開發(fā)項目互相“倒騰”，便成為房產(chǎn)商協(xié)作避稅的手段之一。

某地方稅務(wù)局的一位工作人員對本刊記者表示，他們不愿主動去清查土地增值稅，其中原因之一就是弄清楚開發(fā)商的成本和費用很復(fù)雜。一旦出了錯誤，稅務(wù)人員要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

另有稅務(wù)界專業(yè)人士解釋稱，因為土地增值稅是小稅種，預(yù)征操作并沒有技術(shù)含量，而各地對清算操作實施的很少，造成稅務(wù)工作人員對該稅種研究較少，缺乏經(jīng)驗。此次國稅總局的文件特別強(qiáng)調(diào)，各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒，并實行問責(zé)制。

實繳者寥寥

某大型房地產(chǎn)公司人士認(rèn)為，土地增值稅制度并非不合理，但實際執(zhí)行太不統(tǒng)一。在如此高的稅負(fù)下，“越規(guī)矩的公司越吃虧”，這就缺乏公平性。

從各上市公司的年報中可略見土地增值稅的部分情況。

2009年，萬科（000002.SZ）、雅居樂（03383.HK）、金地（600383.SH）計提的土地增值稅分別為32億元、33.15億元和14億元，在受訪中他們均表示已全額撥備。

但從A股年報上并不能看出公司稅負(fù)的實際繳納狀態(tài)。以萬科為例，其年報中披露的應(yīng)繳土地增值稅為2.72億元，但尚有大部分放在其他應(yīng)付款里，根據(jù)年報無法看出這部分?jǐn)?shù)額是否應(yīng)在當(dāng)年清繳。

對在香港上市的公司，在現(xiàn)金流量表中可尋到些許端倪。如龍湖地產(chǎn)（00960.HK）2009年報稱，當(dāng)年營業(yè)收入113億元，凈利22億元，毛利率28.6％。2009年的土地增值稅為4.68億元。加上所得稅，公司有效稅率為39％。合生創(chuàng)展（00754.HK）2009年報披露，可扣減作為計算所得稅用途的土地增值稅2.07億港元，扣減后為8.20億港元，已付1.86億港元，從現(xiàn)金流量表中亦可看到這筆支出，占當(dāng)年銷售收入的1.66％。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）2009年收入為88億元，毛利26.57億元，毛利率30％。年報稱較高的中國土地增值稅影響為1.86億元，即期支付2.48億元，占毛利的9.3％。又如恒大地產(chǎn)（03333.HK）2009年年報中表明“已繳中國土地增值稅”一項為2.17億元，占全年銷售收入的3.8％。雅居樂的撥備達(dá)33.15億元，但從現(xiàn)金流量表看到的已付額為2.34億元，占當(dāng)年營業(yè)收入的1.76％。

而大部分公司的現(xiàn)金流量表中未單獨披露土地增值稅這項支出，由于難以準(zhǔn)確掌握項目完工、銷售等稅收清算條件，投資者難以判斷企業(yè)實際繳納情況。從上述公司情況看，大多數(shù)只按照1％-2％的預(yù)征比例實繳。

房地產(chǎn)開發(fā)商普遍認(rèn)為，全面推行清算需要一個過程。而清算征收土地增值稅對于上市公司來說，其影響僅限于現(xiàn)金流。因為應(yīng)繳土地增值稅已按照收入全額計提，在財務(wù)上計入負(fù)債，因此不會影響利潤表。一家房地產(chǎn)上市公司董秘稱，清算土地增值稅對現(xiàn)金流的影響大概是“五六個點左右”。

申萬的研究報告分析，土地增值稅新政對上市公司現(xiàn)金流的影響平均約為5％。比如，萬科未繳納的土地增值稅占2009年銷售回款的5.5%，金地為7.4%，保利為2.1%，而對華僑城A（000069.SZ）、世茂股份（600823.SH）、億城股份（000616.SZ）的影響則超過10％。報告認(rèn)為，蘇寧環(huán)球（000718.SZ）、濱江集團(tuán)（002244.SZ）、張江高科（600895.SH）存在計提不足問題。

王青松認(rèn)為土地增值稅清算不影響地產(chǎn)商利潤的說法過于輕描淡寫，“房地產(chǎn)是一個現(xiàn)金為王的行業(yè)，十幾億的應(yīng)付款在賬上趴著，和這十幾億被稅務(wù)局拿走，概念當(dāng)然不一樣?！?/p>

據(jù)大部分開發(fā)商反映，各地的預(yù)征基本上都能執(zhí)行，但清算完成者寥寥。據(jù)大連市地方稅務(wù)局公開的研究結(jié)果表明，2007年末，在抽取的12個房地產(chǎn)項目樣本中，平均土地增值稅稅負(fù)率為3.18％，50％項目為零稅負(fù)。而多位房地產(chǎn)界人士表示，稅務(wù)局來征收土地增值稅，稅負(fù)往往都是雙方商談而定，一般比預(yù)征額略高即可。在二三線城市，連預(yù)征情況執(zhí)行得都不好。

清算力度猜想

安信證券分析師徐勝利認(rèn)為，若嚴(yán)格執(zhí)行，對于毛利率40％以上項目的利潤影響應(yīng)該在20％以上，占房價的比例達(dá)6％以上。假如在全國范圍內(nèi)嚴(yán)格執(zhí)行細(xì)則并集中清繳過往未繳的稅款，甚至可能對企業(yè)當(dāng)期利潤和現(xiàn)金流構(gòu)成相當(dāng)大的沖擊，但執(zhí)行力度有待觀察。

國泰君安分析師孫建平認(rèn)為，此次清算力度可能超預(yù)期，房價高、漲幅快的一線、二線城市清算力度將更大，很多高毛利項目將率先成為清算典型。他們測算，毛利率41％、50％、60％、70％的普通住宅項目，土地增值稅占銷售收入的比例應(yīng)達(dá)到5.2％、8.5％、13.1％、19.1％，而目前只有1％-2％。

所以，土地增值稅如進(jìn)行嚴(yán)格清算，確將極大地壓縮開發(fā)商凈利潤，將對開發(fā)商現(xiàn)金流和資金鏈產(chǎn)生較大負(fù)面沖擊。該政策最不利于“低周轉(zhuǎn)、慢開發(fā)、高毛利”開發(fā)商，令其“以時間換利潤空間”的開發(fā)策略有效性大打折扣；而“高周轉(zhuǎn)、快開放、低毛利”的開發(fā)商將相對獲益。

孫建平還指出，土地增值稅將增加地方財政收入，所以除了中央政策壓力，地方財政資金越緊張的，越容易嚴(yán)格執(zhí)行清算。他預(yù)計，地方政府還可能將土地增值稅預(yù)征率從現(xiàn)有的1％-2％提高到5％左右。

不過，從2006年-2008年的情況來看，這一稅種受宏觀政策影響極大。房地產(chǎn)行業(yè)具有強(qiáng)周期性特征，經(jīng)常稅務(wù)局嚴(yán)查土地增值稅還沒結(jié)束，市場已從高昂轉(zhuǎn)入低迷。而不少以房地產(chǎn)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)支柱的地方政府，會傾向于保護(hù)房地產(chǎn)商，稅務(wù)稽查常無功而返。這次會是什么結(jié)果，市場還在觀望。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓認(rèn)為，土地增值稅雖可以在計算所得稅時扣減，仍有重復(fù)計算部分，“打擊惜售的根本辦法還是增加市場供應(yīng)量，經(jīng)濟(jì)問題要用經(jīng)濟(jì)手段來解決?！?/p>

□ 本刊記者 王紫霧 于寧 符燕艷 | 文

本刊記者李慎、王長勇，實習(xí)記者 王曉慶對此文亦有貢獻(xiàn)