“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”已獲國務(wù)院通過，買賣雙方紛紛駐足觀望，多數(shù)城市熱議是否“落地生根”

本報(bào)記者 陳柏喜 資料整理 易敏 夏志

5月最后一天，房產(chǎn)再次成為新聞?lì)}材的“猛料”。近一個(gè)月來，繼“新國十條”引發(fā)市場小幅震蕩后，又一調(diào)控舉措“房產(chǎn)稅”從傳聞變成新聞。與此同時(shí)，“國務(wù)院同意逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”成為各方矚目的焦點(diǎn)。雖然房產(chǎn)稅改革時(shí)間表仍未明確，房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對(duì)象、稅率等尚未公布，但顯然市場預(yù)期正在逐步明朗化。

較之于應(yīng)緊與應(yīng)急的“國X條”，平衡消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消減投資投機(jī)收益的稅收杠桿從策略上可謂“從長計(jì)議”，也更符合市場規(guī)律。然而，這一政策落地前面臨諸如征收范圍、試行辦法、考核指標(biāo)等細(xì)則的界定，仍是一項(xiàng)長期而復(fù)雜的工程。也因此，對(duì)該政策“唱多”和“唱衰”的激辯此起彼伏。目前，地產(chǎn)業(yè)交易雙方紛紛駐足觀望，多數(shù)城市在民間熱議房產(chǎn)稅是否會(huì)“落地生根”。

另一條意在調(diào)控開發(fā)的稅收政策“《關(guān)于土地增值清算有關(guān)問題的通知》”于5月26日面市，“將提高開發(fā)商囤地和捂盤成本”。一端是消費(fèi)，一端是開發(fā)。天平的兩端，是否會(huì)因稅而處于同一水平線上，仍舊是個(gè)謎。

一問

什么是房產(chǎn)稅？

“房產(chǎn)稅并不是新名詞?！彼拇ù髮W(xué)法學(xué)院法學(xué)研究所童兵接通記者電話后便說。資料顯示：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。“其特點(diǎn)是，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅種的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，征收對(duì)象只是房屋；征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋?！?/p>

早在1986年，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。條例中，對(duì)“個(gè)人非營業(yè)性房產(chǎn)”免稅。

而物業(yè)稅主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，繳納的稅值隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值升高而提高。理論上，物業(yè)稅是針對(duì)國民財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收，是政府對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。

二問

房產(chǎn)稅何時(shí)開征？

2009年，財(cái)政部副部長王軍在“中國發(fā)展高層論壇2009”上說，要研究推進(jìn)個(gè)稅改革、完善房產(chǎn)稅制度；同年12月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)無租使用其他單位房產(chǎn)、出典房產(chǎn)、融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅如何征收予以明確，以完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞；2010年4月，有消息稱房產(chǎn)稅最快可能于5月推出；緊接著，國稅總局官員稱第三套房被定性為經(jīng)營性住房，將征收房產(chǎn)稅；5月，傳上海樓市調(diào)控細(xì)則包括房產(chǎn)稅征收辦法，將在當(dāng)月出臺(tái)；隨后，發(fā)改委官員稱三年內(nèi)免談房產(chǎn)稅，但第二天便否認(rèn)此說法，并稱言論嚴(yán)重失實(shí)……

直到5月31日，國務(wù)院同意發(fā)展改革委逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，滿天飛的傳聞、猜測、爭論才告一段落。然而，怎樣最大程度地發(fā)揮其杠桿作用，而不是像此前諸多“組合拳”一樣，來勢洶洶、招式凌厲，最終卻次第如重拳打棉花，被無數(shù)與樓市利益攸關(guān)的“江湖高手”悄然化其功力于無形。

“盡管房產(chǎn)稅至今都尚未在任何一個(gè)城市開征，但這是一個(gè)不可避免的趨勢。”嘉寶物業(yè)梁笑表示。從國家出臺(tái)的政策來看，2010年底前完成房屋基礎(chǔ)信息系統(tǒng)建設(shè)，正是為稅收政策做的準(zhǔn)備工作。即便是處于房產(chǎn)稅風(fēng)口浪尖的上海，最新消息是“或許將在下半年開征?！?/p>

三問

房產(chǎn)稅影響幾何？

中國指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，4月以來，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑達(dá)50%-80%；選擇延遲購房或暫時(shí)觀望的購房者超過60%，廣州、天津等地甚至超過80%，且大多數(shù)購房者預(yù)期房價(jià)將下跌。但上述調(diào)查同時(shí)顯示，購房的剛性需求依然存在，如果房價(jià)回調(diào)至合理心理價(jià)位，大多數(shù)購房者還是會(huì)選擇出手置業(yè)。成都樓市，五月成交一路下滑，5月底最后一周成交僅10.94萬方，供應(yīng)達(dá)到29.08萬方，供需比為3:1。突然的供應(yīng)放量，與萎縮的成交量相遇，讓開發(fā)商的降價(jià)壓力驟增。

上海目前透露出的一些端倪是稅率為0.6%，起征對(duì)象為每戶家庭住房200平米以上單位。以100萬為稅基計(jì)算的話，也就是說房屋持有人每年繳納稅收僅為6000元，無論是對(duì)剛需人群還是投資人群的影響微乎其微。不難看出，房產(chǎn)稅出臺(tái)的主要思路是作為宏觀調(diào)控的一個(gè)輔助手段，抑制房價(jià)迅猛上漲?！按送猓覈鴽]有財(cái)產(chǎn)稅，而現(xiàn)行稅收還有另外一層意義就是使得社會(huì)財(cái)富合理分配，平衡貧富差異的作用。很顯然，本次房產(chǎn)稅的出臺(tái)，在這方面的意義是十分有限的?！壁w涌表示。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)樓市短期利空明顯，但長期則有助于抑制市場泡沫、促進(jìn)穩(wěn)定健康。但另一方面，又不能讓房產(chǎn)稅承受過高的期待。目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻的原因是尚未解決根本性問題，房地產(chǎn)調(diào)控不能指望“一稅就靈”，必須要打“組合拳”，確保抑制投機(jī)，增加供應(yīng)，加快保障性住房建設(shè)等各項(xiàng)措施“多管齊下”，使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)、民生問題的關(guān)系回歸于健康良性。

四問

成都離房產(chǎn)稅還有多遠(yuǎn)？

據(jù)悉，首批試點(diǎn)房產(chǎn)說的4個(gè)城市(北京、深圳、上海、重慶)中尚無成都。昨日，記者致電成都市房管局，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“尚未接到通知，具體要咨詢稅務(wù)部門?！彪S后，本報(bào)記者致電成都市地稅局，工作人員告訴記者，“目前還沒接到相關(guān)通知。”他告訴記者，成都房價(jià)處于中下水平，暫無開征計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)也明確表示，“成都離開征房產(chǎn)稅，還有一段距離。”

從五月成都主城區(qū)商品房交易情況看，成交一路下滑，五月最后一周成交套數(shù)僅1160套，成交面積10.94萬方；二手住宅成交量創(chuàng)下新低，成交780套，成交面積6.87萬平方米，環(huán)比分別下降了17.1%和33.8%。同時(shí)，中小型開發(fā)商紛紛推出購房優(yōu)惠，大眾推廣全面轉(zhuǎn)向活動(dòng)營銷，新政調(diào)控效果明顯。

對(duì)于其他城市是否會(huì)征收房產(chǎn)稅，金房集團(tuán)董事長王曉白表示：“各地政策應(yīng)因地制宜，不能搞一刀切?！彼拇ù髮W(xué)工商管理學(xué)院教授李蔚表示，“開征房產(chǎn)稅并不是地方政府能決定的。”無論是從成都房價(jià)還是近期市場看，成都短時(shí)間內(nèi)不會(huì)開征房產(chǎn)稅。王曉白說，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局前日發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月成都房價(jià)的升幅在全國排在后列?！耙虼耍驯本?、上海采取的措施全套照搬過來的可能性不大?！?/p>

■業(yè)界觀點(diǎn)

房產(chǎn)稅：不是棒子，是癢癢撓

關(guān)于住房保有環(huán)節(jié)征稅形式，市場的猜測一直沒有停息。目前終于初見端倪，塵埃暫落了。而此前市場普遍擔(dān)心的物業(yè)稅短期內(nèi)無法取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，還在研究當(dāng)中。取而代之的是房產(chǎn)稅，并于個(gè)別城市先行試點(diǎn)。

上海目前透露出的一些端倪是稅率為0.6%，起征對(duì)象為每戶家庭住房200平米以上單位。如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行征收，對(duì)于商品房市場的普通居住需求者的影響是非常微小的。

如此低的稅率，不難看出，其實(shí)本次的房產(chǎn)稅出臺(tái)的主要緣由和思路主要還是通過征收房產(chǎn)稅，作為宏觀調(diào)控的另外一個(gè)輔助手段，來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，抑制房價(jià)迅猛上漲?，F(xiàn)行稅收還有另外一層意義是合理分配社會(huì)財(cái)富，平衡貧富差異的作用。顯然，本次房產(chǎn)稅在這方面的意義十分有限。

盡管細(xì)則已經(jīng)呼之欲出，但在執(zhí)行層面依然存在一定技術(shù)問題。首先是公平性問題。對(duì)于以往已購住宅的房產(chǎn)稅是否開征？還是做簡單的一刀切，僅對(duì)新購置住宅實(shí)施征收？其次，如何對(duì)同一購買者跨地域的購置房產(chǎn)進(jìn)行稽查并征收房產(chǎn)稅？當(dāng)然，如果實(shí)施物業(yè)稅征收，技術(shù)問題會(huì)更多更大。比如，房屋估價(jià)。由誰來估價(jià)？如何估價(jià)？如何監(jiān)督？等等。因此，除去立法問題，技術(shù)問題也是阻礙物業(yè)稅出臺(tái)的一些非常實(shí)際的問題。所以，房產(chǎn)稅目前暫時(shí)替代物業(yè)稅也是情理之中的事情。

另外一個(gè)顯著的情況就是，既然房產(chǎn)稅征收的初衷是作為樓市宏觀調(diào)控一個(gè)輔助手段在使用，那么如此低的稅率是否會(huì)真正起到抑制房價(jià)的作用？因?yàn)闃O有可能的是此部分支出被房產(chǎn)持有者忽略甚至轉(zhuǎn)嫁，只要其他的調(diào)控措施不能執(zhí)行到位，這種情況的出現(xiàn)是必然的。這讓我想起前兩年關(guān)于“市場需求”的說法：房地產(chǎn)價(jià)格高是因?yàn)槭袌龃嬖诖罅康男枨?。而問題的實(shí)質(zhì)在于，如果房地產(chǎn)的投機(jī)投資屬性存在，尤其是投機(jī)投資回饋暴利的情況下，市場的需求就是一個(gè)偽概念。所以，如果真正要使得房產(chǎn)稅作為調(diào)控手段被執(zhí)行并取得效果，其他的調(diào)控手段必須跟上并落實(shí)。

從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅其實(shí)是一個(gè)權(quán)宜之計(jì)。從目前披露的信息來看，心理作用與利空預(yù)期的作用將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際作用。而最終的稅收體制改革的著眼點(diǎn)會(huì)是物業(yè)稅，雖然從眼下看，物業(yè)稅暫時(shí)隱退了——但那會(huì)是一個(gè)更為復(fù)雜和艱巨的過程。趙涌(作者系原正合地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理)

■新聞鏈接

國外物業(yè)稅面面觀

加拿大：對(duì)100%的物業(yè)征稅

加拿大政府對(duì)100%的物業(yè)征稅。征收稅率的變化幅度較大，為每年土地和房屋的評(píng)估總值的0.5%～15%。同時(shí)，對(duì)自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠，對(duì)擁有二套住宅的人則以高稅率征收。

美國：第一套自住房免物業(yè)稅

美國對(duì)土地和房屋直接征收房地產(chǎn)稅，各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1%～3%。為鼓勵(lì)一般百姓購房，第一套自住房可以免除物業(yè)稅，值得注意的是，美國房地產(chǎn)稅稅基的確定依賴于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。

澳大利亞：按占地面積和評(píng)估價(jià)值征收

澳大利亞不動(dòng)產(chǎn)稅，是根據(jù)房屋占地面積和每年進(jìn)行評(píng)估的房屋價(jià)值按0.3%～1%征收。如果一個(gè)人擁有幾套房產(chǎn)，稅務(wù)部門也會(huì)對(duì)其格外關(guān)注。每年3月報(bào)稅時(shí)，如果對(duì)獲利隱瞞不報(bào)，處罰非常嚴(yán)厲，甚至可能坐牢。

荷蘭：分類課稅鼓勵(lì)出租

荷蘭地方政府和中央政府都課征財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對(duì)象是房屋，包括自用房屋和租用房屋的人。其中，對(duì)營業(yè)用房有減免，規(guī)定經(jīng)營用房總價(jià)值在13.1萬荷蘭盾以下的免稅，超過13.1萬荷蘭盾以上的減征40%的稅款，對(duì)低收入者以房屋租賃維持生存也給予減稅照顧，而對(duì)一般的個(gè)人住宅卻沒有減免。