蝸居者遍及五湖四海，不管身為哪國百姓，都沒有不嫌房價高的，外國 政府也要為樓市調(diào)控使出渾身解數(shù)。特別是針對中體收入群體，逐步完善住房保障制度，從經(jīng)濟適用房到廉租房、從單位自建房到個人合作 建房再到兩限房。這些有益的嘗試能看到中國政府對調(diào)控房價的信心。

他山之石，可以 攻玉?；蛟S，國外的一些住房政策對我國調(diào)控房價有所裨益。

美國：利率和稅收是調(diào)控利器

利率調(diào)整掌控房價

利率是指美國聯(lián)邦儲備委員會負責設(shè)定的基準利率，即商業(yè)銀行間隔夜拆借利率。它直接影響銀行向個人或企業(yè)的放貸利率，從而影響消費和投資以及整 體經(jīng)濟形勢。通過調(diào)節(jié)基準利率，政府可以引導住房抵押貸款利率升降，實現(xiàn)為住房市場降溫或刺激住房市場發(fā)展的目的。

從美國住房市場過去幾年的發(fā)展情況中可以看出，利率變化對于住房市場的影響非常顯著。在經(jīng)濟遭受周期性衰退和“9·11”恐怖襲擊事件打擊后， 美聯(lián)儲從2001年初開始13次降息，并一度將利率維持在1％這一自1958年以來的最低點長達一年之久。在美聯(lián)儲多次降息后，美國住房抵押貸款利率也降 到30多年來的最低水平。罕見的低利率極大地刺激了人們的購房熱情，截至2005年底，美國住房銷售量連續(xù)五年創(chuàng)下歷史新高，價格也不斷上漲。

出租自住房稅不同

在稅收方面，對房地產(chǎn)消費和投資影響比較明顯的是房地產(chǎn)稅。據(jù)介紹，美國50個州都已開征房地產(chǎn)稅，稅率一般為1％至3％。州政府相關(guān)部門每年 定期對房地產(chǎn)價值進行評估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。因此，住房價格上漲既意味著個人房屋資產(chǎn)價值增加，同時也意味著個人必須繳納的稅款增加。

針對房屋購買和出售時的差價，美國一些州政府還專門征收房地產(chǎn)增值稅，并規(guī)定自住房住滿兩年以上出售時可以享受較大幅度增值稅減免優(yōu)惠，而出售 投資性房屋則不能享受相應(yīng)的優(yōu)惠。同時，政府實行退稅政策，鼓勵開發(fā)商建設(shè)廉價房，為低收入者提供住房。

美國政府還規(guī)定，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規(guī)定納 稅。

限制投資性房屋數(shù)量

政府還出臺了一些有利于普通消費者購房的規(guī)定。比如，在有70套以上的住宅項目中，開發(fā)商必須將至少10％的住房出售給為當?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人，像 教師、消防隊員、警察和圖書館工作人員等。這些住房面積可以比較小，但售價必須比整個項目住房平均市價低25％。

此外，還有一些規(guī)定旨在限制投資性房屋的數(shù)量。比如，一個住宅項目中，只有部分房屋可以出售給準備將所購房屋作為投資用的客戶，這個比例最大不 能超過總量的10％，通常為5％至7％；一個人在同一個小區(qū)里只能購買一套住房；自住房如果居住不滿兩年就出售，屋主必須繳納高額罰金。

政府的這些調(diào)控手段和規(guī)定之所以能夠發(fā)揮作用，得益于美國比較健全的稅收制度和房地產(chǎn)評估體系、多元化的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系、嚴格的商業(yè)法治氛 圍以及完善的個人信用評估制度。新華社記者胡芳

美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據(jù)市場規(guī)律運行。房屋的建設(shè)、銷售和價格均由市場供求這只“無形之手”操縱，政府并不直接干預(yù)。不過，政 府也有自己調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段，主要是利率和稅收。

俄羅斯：檢察機關(guān)介入調(diào)查高房價

住宅建設(shè)列為優(yōu)先目標

2005年秋，俄羅斯總統(tǒng)普京提出了旨在提高國民生活質(zhì)量的四大國家優(yōu)先項目，其中之一涉及住宅建設(shè)，主要目標是加快危舊房改造，推動經(jīng)濟適用 房建設(shè)，保障房價趨于合理，使更多普通百姓能夠買得起房。

主抓國家優(yōu)先項目落實的俄羅斯第一副總理梅德韋杰夫說，為有效抑制房價上漲，有關(guān)部門應(yīng)努力增加住房供應(yīng)量，并采取措施嚴厲打擊住房建設(shè)和銷售 領(lǐng)域的腐敗現(xiàn)象和哄抬房價行為。他認為，如果住房市場能夠?qū)崿F(xiàn)供求平衡，房價就可以回落到相對合理的水平。

反壟斷局專項調(diào)查房價

俄羅斯聯(lián)邦建設(shè)和住房公用財產(chǎn)署署長克魯格利克日前指出，今年俄羅斯的房價將不會出現(xiàn)大的波動，包括莫斯科在內(nèi)的一些地區(qū)房價將出現(xiàn)小幅回落。 根據(jù)政府計劃，全國投入使用的新房面積將從去年的5010萬平方米增加到5600萬平方米，而2010年新建住房面積將達到8000萬平方米。

為了遏制房價過快上漲，俄羅斯政府還采取措施規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，打破建筑市場的壟斷局面。業(yè)內(nèi)人士認為，俄羅斯房價明顯過高，部分原因可能是 由于房地產(chǎn)商聯(lián)手操控市場價格。為此，俄檢察機關(guān)委托聯(lián)邦反壟斷局于去年下半年對莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房價開展了專項調(diào)查。

競拍分配住宅用地

俄羅斯聯(lián)邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫認為，俄羅斯在住房用地劃撥領(lǐng)域違規(guī)現(xiàn)象較為嚴重，官商勾結(jié)進行非法交易的情況時有發(fā)生。為此，政府應(yīng)對住 房建設(shè)用地劃撥進行控制，并通過競拍形式分配住房用地使用權(quán)。

與此同時，俄羅斯政府計劃在新住宅區(qū)的水、電和供熱等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面向房地產(chǎn)公司提供資金支持，以推動房價下降和增加房屋供應(yīng)量。政府還準備 向居民推薦一批信譽好的房地產(chǎn)公司，以保障他們能以合理的價格購買到質(zhì)量好的住房。一些業(yè)內(nèi)人士還建議政府考慮對俄房地產(chǎn)公司進行信譽等級評估，定期公布 各地區(qū)有關(guān)建設(shè)每平方米房屋成本的數(shù)據(jù)。他們認為，這些措施對規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保障房價公平合理具有重要意義。

法國：多管齊下遏制房價

政府大力推行廉租房

本世紀初的幾年中，法國的房價不斷上漲，幾乎增加了一倍。但從2005年開始，法國房價增速明顯放緩，這表明政府的調(diào)控政策發(fā)揮了作用。在遏制 房價快速上漲的政策中，政府大力推行廉租房是最為有效的措施之一。

在法國，廉租房的基準房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20％。廉租房的 資金主要來自于中央政府和地方各級政府，房屋建成后交給地方的廉租房管理部門管理。

福利政策鼓勵租房

有了廉租房制度，低收入居民在考慮住房時首先考慮的是租房住，從而降低了市場上對住房的需求，遏制了需求量的快速擴大。由于房地產(chǎn)價格受供求關(guān) 系影響較大，可以說廉租房制度或多或少起到了穩(wěn)定房價的作用。

應(yīng)該說，法國的房屋租賃市場十分完善，政府通過各種福利政策鼓勵租房。許多法國人認為，與其為買房背上沉重的經(jīng)濟負擔，不如簡單方便地租房住。 這樣還可以保證資金支配的靈活性，將錢用于其他領(lǐng)域以提高生活質(zhì)量。因此，在法國租房住的人不在少數(shù)。

重稅控制房產(chǎn)投機

此外，法國政府對房產(chǎn)所有者征收重稅，以免投機者擾亂房地產(chǎn)市場。購房者除向政府繳納高額的地皮稅外，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另 外，法國政府還征收很高的遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價值縮水。高稅收加重了購房者在購買和使用過程中的負擔，而那些想通過“倒房”賺錢的人 的成本也大幅增加，這在某種程度上也減少了市場上的住房需求。長期以來，房地產(chǎn)市場都不是法國人投資或財產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域。

幾年前法國房價持續(xù)快速上漲，與法國央行不斷下調(diào)個人住房貸款利率有密切聯(lián)系。法國央行當初下調(diào)利率是希望房地產(chǎn)市場能帶動經(jīng)濟增長，但房價持 續(xù)快速增長卻引發(fā)了人們對房地產(chǎn)“泡沫”的擔心。因此，法國央行又通過提高利率來抑制房貸規(guī)模的擴大。

經(jīng)過連續(xù)加息，法國短期貸款利率已從2006年初的2.75％上調(diào)至目前的4.20％；10年期貸款利率也從一年前的3.28％上調(diào)至 4.15％。短期貸款利率上調(diào)增加了商業(yè)貸款的成本，從而有效地控制了房地產(chǎn)投資過熱。長期貸款利率上調(diào)則增加了購房者的購房成本，部分降低了對住房的需 求。

德國：“社會住房”成房價穩(wěn)定器

法律確保有序發(fā)展

德國聯(lián)邦建筑和土地規(guī)劃局負責房地產(chǎn)事務(wù)的官員馬庫斯·西吉斯蒙德日前在接受新華社記者采訪時說，過去10多年里，德國房價平穩(wěn)甚至下降的趨勢 與周邊國家，尤其與房價飆升的西班牙形成鮮明對比。

究其原因，西吉斯蒙德認為，首先，1990年兩德統(tǒng)一給德國房地產(chǎn)市場帶來了巨大的發(fā)展空間，一時間涌現(xiàn)出了大量房地產(chǎn)公司，房屋供應(yīng)猛增，競 爭激烈。其次，過去10年里，德國失業(yè)率比較高，一般家庭收入比以前有所下降，這直接影響了人們的購房能力和購房欲望。

目前在德國，普通住房的價格在每平方米2150歐元左右。西吉斯蒙德說，德國房價完全取決于市場供求關(guān)系，政府并不直接對房地產(chǎn)市場進行干涉， 但是通過出臺一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序發(fā)展。

大力興建“社會住房”

德國規(guī)范住房市場的法律基礎(chǔ)是《住宅建筑法II》。這項法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該為社會不同階層提供住房，在面積大小、房屋設(shè)施和租金或購買能力等 方面，滿足不同階層需求。

盡管《住宅建筑法II》確立了房地產(chǎn)市場的大體框架，能夠滿足社會廣大階層的居住需求，但畢竟還是有家庭由于收入低或者其他原因，買不起合適的 房子。為此，德國政府住房政策的一大重點是向低收入家庭傾斜，大力推行“社會住房”和“住房金”等資助政策。

戰(zhàn)后幾十年里聯(lián)邦德國開始大力興建“社會住房”，包括供出租的公寓樓和合作社住宅。通過不同的補貼方式，使這類住房以低于成本的租金供應(yīng)給低收 入階層。近年來，在“社會住房”的資助框架內(nèi)，政府還資助私人投資者和地方房地產(chǎn)公司，幫助他們?yōu)樵谑袌錾想y以獲得住房的家庭提供質(zhì)優(yōu)價廉的租用房。

向低收入者提供補貼

據(jù)介紹，柏林有大約22.5萬套“社會住房”，專供低收入者租住。要想租住“社會住房”，必須申請獲得居住資格證明。在柏林，個人年收入低于 1.7萬歐元，兩口之家年收入低于2.5萬歐元，都可以向所在區(qū)政府部門申請居住資格證明。

此外，德國政府還實施“住房金”制度，通過向低收入家庭提供補貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。1965年，聯(lián)邦德國開始實施“住房金”政 策，從1991年起這一政策開始在德國東部地區(qū)實行。在德國，只要滿足法定條件，公民都有權(quán)享受“住房金”。統(tǒng)計顯示，最近幾年中，領(lǐng)取“住房金”的家 庭，住房負擔(包括房租和購房負擔)占家庭稅后月收入的比例由45％下降到31％。

近年來，德國房地產(chǎn)市場總體趨于飽和狀態(tài)，除了法蘭克福、慕尼黑等少數(shù)人口密集和商業(yè)發(fā)達地區(qū)，大部分地區(qū)的房價基本平穩(wěn)，甚至有些下降。

意大利

政府出售國有住宅和用地

意大利的房價曾經(jīng)一度有所偏離。2000年—2006年,意大利房價年均增長速度為5.1％。意大利房價的上漲主要原因有二:一是住房投資回報率 高。二是移民增多帶來的需求。意大利已著手解決高房價問題,具體措施有四個方面:

一是政府提供住房保障。2009年7月意大利基礎(chǔ)設(shè)施與交通部部長馬泰奧利(AlteroMatteoli)宣布,政府開始實施“在未來五年建 造10萬住宅”的住房計劃。

二是政府出售國有住宅和用地。早在2001年和2002年,意政府就以較為便宜的價格向社會出售了總價值66億歐元的國有住宅和用地。2006 年底,意政府又啟動名為FIP的計劃,再次出售33億歐元的地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期,政府在未來幾年將會出售總價值達150億歐元的地產(chǎn)。

三是提升居民的住房水平。意大利政府認為,不僅要人人有房住,還要居住舒適。比如說沒有暖氣的住房,沒有衛(wèi)生間的住房,還有那些非自愿的同住房 (子女因為買不起房而被迫與父母居住在一起),這些情況正在設(shè)法予以解決。

四是增強住房政策的靈活性。意大利政府認為,在人一生中住房需求是不斷變化的,因此住房市場應(yīng)該是高度靈活的?，F(xiàn)在,意大利住房市場上只有不到 20％的住房是用來出租的,80％是自有住房。從長期看,租住房屋是戰(zhàn)略性的政策,因為這樣有利于增強住房的靈活性。

新加坡

政府來當開發(fā)商統(tǒng)一制定價格

在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經(jīng)濟適用 房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。

居民購買組屋價格低廉，也受到嚴格的限 制：屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租；5年內(nèi)組屋不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。

新加坡還規(guī)定，一個家庭同時只能擁有一套組屋，防 止投機多占。另外，業(yè)主出售購買時間不足1年的房屋，要繳納高額的房產(chǎn)稅，這對抑制炒房和商品房價格暴漲非常有效。

【效果】

新加坡政府長期堅持以政府分配為主、市場出售為輔的原則，在房地產(chǎn)市場上牢牢掌握了主動權(quán)，既解決了大部分國民的住房問題，也有效地平抑了房價。

目前新加坡全國約有84％的人安居在組屋中，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國公民。

【專家觀點】

成本過高 僅適用于小國

劉正山表示，新加坡是世界上公認的住房問題解決得比較好的國家之一，也是沒有產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的國家。新加坡模 式的優(yōu)點是政府主導住房供應(yīng)，滿足大部分住房需求，最大限度壓縮投機者炒房空間。

新加坡模式的缺點在于，適用于小國。對于大國而 言，政府主導住房供應(yīng)成本太大。

英國

重稅壓制房產(chǎn)投機最高征40％

作為最早面臨住房問題的國家之一，英國向來重視政府對住房市場的干預(yù)，方式是各種形式的稅收。

英 國對于房產(chǎn)交易征稅的款項讓人眼花繚亂，房屋交易要交印花稅，如果是交易或者贈予的房產(chǎn)增值，要交資本增值稅，稅率從10％到40％不等。如果房屋空置， 房主還要承擔市政稅。

此外，還有遺產(chǎn)稅、出租房產(chǎn)的收入所得稅等等。

【效果】

2004 年，英國平均房價已比1995年高163％，投資性購房個人貸款行為在2004年以前的5年中猛增。

英國政府通過各種稅收辦法，使 英國的“房價收入比”在2004年于第四季度回落，2005年繼續(xù)下降，房價漲勢得到有效平抑。

【專家觀點】

購二套房者“補貼”首次置業(yè)者

劉正山認為，英國模式的優(yōu)點在于多手段、多角度，避免單一手段被市場力量化解。

征 收資本增值稅是抑制房產(chǎn)投機最有效的手段，因為投機者購房就是為了未來的升值空間，如果要繳納高額的增值稅，那他就要承擔較大的風險。

稅 收政策也減輕了首次置業(yè)者的負擔，加大了購置第二套以上住房者的成本，并將征稅用于建設(shè)保障住房，補貼中低收入群體。

韓國：多管齊下抑制高房價

亞洲金融（行情,資訊,評論）危機過后，韓國的住宅市場進入了一個復(fù)蘇繁榮的發(fā)展周期。全國住宅平均價格指數(shù)從1998年10月的61.8％猛增到2002年12月 的93.7％，漲幅超過50％。近兩年，更是有大量資本源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場，房價迅速上漲，并呈現(xiàn)明顯的泡沫跡象。

為了抑制房價過快增長，韓國政府從2006年4月開始先后出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。首先，加大房地產(chǎn)稅收力度。為抑制住宅投 機現(xiàn)象，政府對居民擁有的第二套以上住宅征收重稅，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9％至36％提高到50％；同時為抑制土地倒賣，從2007年1月1日 起，政府對非土地所有者自住的土地交易征收60％的交易稅。

其次，承諾增加供給，提高房貸利率。韓國政府宣布，5年內(nèi)在房價漲幅最大的首爾江南區(qū)建造10萬套住宅，并計劃提高銀行貸款利率。這些措施出臺 后，韓國房地產(chǎn)熱明顯降溫。

墨西哥：向低收入階層傾斜

在墨西哥城市化進程中，大量農(nóng)村人口涌入城市，中低收入人口的住房問題成為影響社會穩(wěn)定的關(guān)鍵。而多數(shù)開發(fā)商受利益驅(qū)逐，選擇建造面向社會中上 階層的高檔豪華住宅，使得社會福利房的開發(fā)無法滿足需要。為此，墨西哥政府采取了向低收入階層傾斜的住房政策。

首先，墨西哥政府通過上調(diào)高檔住宅土地使用許可申請費和抵押貸款利率、控制貸款規(guī)模，以及提高產(chǎn)權(quán)評估等行政收費和稅收標準等多項舉措，抑制高 檔住宅的開發(fā)。同時，銀行和全國性抵押貸款機構(gòu)也根據(jù)房屋預(yù)定售價制定階梯式貸款利率，房價和利率成正比，進一步減少高價房的開發(fā)。

其次，政府還通過全國勞動者住房基金機構(gòu)推動低價房的建設(shè)。對于每套房價在15.5萬比索(1美元約合11比索)以下的房地產(chǎn)項目，該機構(gòu)可以 低于市場利率2％的水平為開發(fā)商提供貸款；中央和各州政府降低甚至免除其獲得土地使用許可的費用，同時政府還撥款用于項目周圍道路、學校及醫(yī)療機構(gòu)等配套 設(shè)施的建設(shè)。

日本：大建公用住宅

1980年代到1990年代，日本開始出現(xiàn)房價飛漲。為了解決這個難題，日本政府采取的措施是：大建公用住宅。

在日本，各縣(即省)建有大批“縣營住宅”，各市建有大批“市營住宅”，專門提供低收入者居住。所用均為國有土地，建筑多為高層單元住宅，除了 交通多不甚方便外，其居住質(zhì)量并不低于普通公寓。

這種做法，讓日本底層買不起房的民眾，可以住進市營、縣營住宅，而無需在商品房的天價面前變成社會動蕩的因素……

并且，日本的公共住宅和我國目前的經(jīng)適適用房，有一個致命的不同：只租不賣。

在早期，日本還有一個租公房者定期搬家的制度。也就是說租了公房只能住兩年，過了以后你就得重新參加抽簽，公家?guī)湍惆峒覔Q到新的地方。房子固然 是有，但是不允許你連續(xù)居住，這就讓弄到公房然后偷偷轉(zhuǎn)手高價出租者成本驟增。

正是這一點，讓制度性腐敗對此無從下手。

除此之外，還有幾條對租公房者的限制：第一，定期的收入審核，超出收入的不允許住，或者收取高額房租；第二，公房分級，白領(lǐng)也可以住公房，但房 費較高，等等。