如果港府不壟斷土地供應(yīng)，不大搞土地財(cái)政，房價(jià)漲跌跟政府又能有多大關(guān)系呢？政府將自己的收入與房價(jià)綁在一起，才是這一切麻煩的總根源

政府要維系公共開支，非從社會中抽取資源不可，舉世皆如此。但以什么方式和手段來抽取資源，卻是大有講究。

一般而言，政府獲取資源的方式有二，一曰稅收，二曰借貸。有人喜歡再加上一個(gè)印鈔票，其實(shí)印鈔票也是借貸的一種形式。這是另一個(gè)話題，不展開說了。這里只說稅收。

稅有直接稅和間接稅。像香港政府這樣以地生財(cái)?shù)姆绞剑瑢儆陂g接稅。香港的土地財(cái)源具體包括三項(xiàng)：一、賣地款；二、物業(yè)稅；三、差餉。賣地款不用說了，就是大陸所稱之土地出讓金；但物業(yè)稅并不是大陸經(jīng)常討論的那個(gè)物業(yè)稅，而是針對租金收入收取的相當(dāng)于營業(yè)稅的稅種；香港的物業(yè)稅叫差餉，名字有點(diǎn)怪，是針對所有物業(yè)業(yè)主征收的財(cái)產(chǎn)稅，但以租金估值為基礎(chǔ)，與市價(jià)估值有所不同。差餉稅率5%，折合為市價(jià)估值的話，大約0.3%，比多數(shù)國家的物業(yè)稅稅率低很多。

這里多插一段。差餉名稱雖怪，卻是實(shí)至名歸。香港管警察叫差人，當(dāng)年開征差餉的目的，就是用來給警察開工資。警察是維護(hù)社會治安的，其中主要是物業(yè)安全的維護(hù)。由業(yè)主出錢聘請警察，與小區(qū)業(yè)主出錢聘請保安是一個(gè)道理。從這個(gè)角度看，差餉一詞倒是比物業(yè)稅更貼切。

那么上述三項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)收入，占港府歲入的多少呢？一般年份三分之一，高的時(shí)候可達(dá)一半。說香港是土地財(cái)政，房地產(chǎn)相關(guān)收入是港府的命脈，一點(diǎn)也不為過。

不論政府以何種途徑抽取社會資源，都存在成本與風(fēng)險(xiǎn)的問題：征稅成本越低越好，稅收收入的波動越小越好。道理不難理解。如果政府收入波動過大，預(yù)算就很難做了，公務(wù)員工資可是月月都不能少的。

而恰恰在收入波動性上，土地財(cái)政劣勢明顯。

無論哪個(gè)國家，何種制度，公共財(cái)政的支出剛性是共同特點(diǎn)。所謂支出剛性，就是“花錢容易省錢難，增長容易緊縮難”的意思。當(dāng)然這也是人之共性。只是在公共財(cái)政的約束條件下，表現(xiàn)得更明顯更突出而已。最近希臘財(cái)政蒙難，政府已到破產(chǎn)邊緣。為了取信于債權(quán)人以及那些同意給希臘借錢但心有疑慮的國家，希臘不得不推出財(cái)政緊縮政策，削減過去大手大腳的福利待遇，以降低赤字。本來是理所當(dāng)然的事，卻遭到一片激烈反對，甚至釀成暴力事件。

既然花錢容易省錢難，那么一個(gè)穩(wěn)健的公共財(cái)政就應(yīng)該追求兩手策略：一手量入為出，花錢以節(jié)約為上；一手穩(wěn)定財(cái)源，降低收入波動。前一手港府歷來做得不錯，財(cái)政常有盈余，積攢下龐大基金；但在后一手，問題就大了。土地財(cái)政對樓市繁榮有高度依賴性，房價(jià)向上時(shí)，政府房地產(chǎn)相關(guān)收入往往超速增長；反之，相關(guān)收入往往就跌得比房價(jià)還兇猛。

這樣看，房地產(chǎn)好像變成了撬動財(cái)政的杠桿：房地產(chǎn)好，財(cái)政更好；房地產(chǎn)差，財(cái)政更差。原因在于，當(dāng)房價(jià)處于上漲通道時(shí)，地價(jià)上漲幅度肯定超過房價(jià)；反之，房價(jià)如果下跌甚至暴跌，那么土地就無人問津，理論上，賣地收入可以跌至零。而差餉和物業(yè)稅也與房價(jià)高度相關(guān)，于是房價(jià)一跌，所有收入一起大降。

收入大降，而支出難減，麻煩就來了。這就是1998年亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)之時(shí)董建華領(lǐng)導(dǎo)的特區(qū)政府的難處。難到什么程度呢？連公務(wù)員也上街示威，原因是港府拒絕加薪。根據(jù)港府與公務(wù)員簽訂的雇傭合約，薪水需要定期上調(diào)。但遭遇了金融危機(jī)的港府捉襟見肘，于是希望凍結(jié)公務(wù)員薪水，以便為財(cái)政減負(fù)。但公務(wù)員不依不饒，一邊上街示威，一邊告到法院，不加薪便不罷休。而那些在經(jīng)濟(jì)衰退中苦捱的小市民見到拿著高薪的公務(wù)員如此貪得無厭，禁不住在街邊指著游行隊(duì)伍大罵“公務(wù)員可恥”——這個(gè)細(xì)節(jié)，至今記憶猶新。

有人把問題歸咎于炒房。這是只看表面不及實(shí)質(zhì)。如果港府不壟斷土地供應(yīng)，不大搞土地財(cái)政，房價(jià)漲跌跟政府又能有多大關(guān)系呢？政府將自己的收入與房價(jià)綁在一起，才是這一切麻煩的總根源。