提要：對于將要買房的消費者來說，新政調(diào)控期購房應(yīng)盡可能將一些政策調(diào)整可能引發(fā)的問題事先在補充條款中約定。購房者無論買卡還是下訂金，首先要看該樓盤的“意向”銷售房源是否拿到房屋銷售許可證，對沒有拿到許可證的樓盤，各種名目的“誠意卡”沒有法律效力，同時還要追究該企業(yè)的違規(guī)行為。

“第二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)日前塵埃落定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會三部委6月4日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確各地商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套及以上住房信貸政策執(zhí)行；對房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況和地方有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，這一嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的出臺，將進(jìn)一步遏制投機和投資需求，同時也不可避免地使一些因政策變化而“退房”的糾紛增多。記者日前采訪了劉晟霆等律師，以及國土房管部門等相關(guān)人士，就目前出現(xiàn)的退房事例進(jìn)行解讀，并提醒購房者，簽約買房要更加謹(jǐn)慎，買房須防退房難。

新政初期存在兩大退房可能

記者了解到，新政執(zhí)行以來，購房者和開發(fā)商之間已簽訂協(xié)議或者意向書，此時因政策變化使貸款條件、貸款額度以及首付款等發(fā)生變化而提出退房的糾紛很多，有關(guān)報道及律師解答也充斥各大網(wǎng)站，從開發(fā)企業(yè)及律師咨詢反饋情況看，新政初期貸款購房存在兩大退房可能，購房者應(yīng)高度關(guān)注：

第三套房停貸無力交全款：“我3月份簽的購房合同，由于是第三套房，貸款遲遲沒下來。結(jié)果現(xiàn)在樓市調(diào)整越來越嚴(yán)，三套房完全停貸，開發(fā)商卻要我補交房款，我沒有能力交全款，能退房嗎？”隨著各項政策逐步落實，北京等一些網(wǎng)站的社區(qū)論壇上有不少購房者發(fā)帖詢問。

另有網(wǎng)友發(fā)帖說，今年4月9日他交了30%的首付款購買天津一套住房，現(xiàn)在房子還沒有交付，“我是外地戶口，沒有新政策規(guī)定的一年以上的保險和交稅證明，如果因此而不能得到貸款，那我就無力買房了，我能要求開發(fā)商退房嗎？這個責(zé)任到底是誰的??？”

首付比例增大現(xiàn)金不夠：“本來首付三成才決定買新房，現(xiàn)在政策都調(diào)整到五成了，哪有那么多現(xiàn)金呀”，一些簽約以三成首付買新房卻被嚴(yán)格政策列入二套房的購房者現(xiàn)在犯了難。4月初在河西區(qū)簽約買新房的秦先生妻子名下原有一套小戶型房，買新房時因過去沒有貸款紀(jì)錄，銀行同意按首套房三成貸款，現(xiàn)在兩人好不容易湊足了首付款并已繳付?？山鼇硇抡?zhí)行力度增大，這套房還是被列為第二套住房，首付款提高到五成。

參與網(wǎng)上咨詢的李女士也遇到這類問題，她早在三月初購買了一處商品房，按照約定向開發(fā)商支付了3萬元購房定金，簽合同時付了20%首付，不料四月份接到新政通知，首套自住房面積90平方米以上，首付不低于30%，因此須追加10%首付，否則要交違約金。李女士說“多付10萬多，現(xiàn)在根本沒錢。”

提要：對于將要買房的消費者來說，新政調(diào)控期購房應(yīng)盡可能將一些政策調(diào)整可能引發(fā)的問題事先在補充條款中約定。購房者無論買卡還是下訂金，首先要看該樓盤的“意向”銷售房源是否拿到房屋銷售許可證，對沒有拿到許可證的樓盤，各種名目的“誠意卡”沒有法律效力，同時還要追究該企業(yè)的違規(guī)行為。

律師建議將政策“情勢變更”寫入合同

對于上述情形，銀行界人士認(rèn)為，新政出臺以來，一些新盤客戶也被“擊中”，以前買房銀行政策還相對寬松，如還清貸款再貸款買房也算首套，最低可2成首付，結(jié)果快到辦按揭的時候，房貸新政進(jìn)一步收緊，原來被視作首套房的變成了二套甚至三套房，首付至少5成或不予貸款。預(yù)計今后銀行執(zhí)行政策將進(jìn)一步嚴(yán)格，因此建議購房者買房時不可輕信政策外承諾。

對于上述糾紛案例中購房者是否可以因“不可抗力要求退房”，劉晟廷律師分析說，因為目前我國合同立法方面還沒有完全適合上述情況的明確意見，而律師界對此有兩種不同觀點，一種觀點認(rèn)為政策變化不屬于《合同法》中規(guī)定的“不可抗力”，但是“房貸新政”的出臺，購房者在簽署認(rèn)購書時是不可預(yù)見的， 應(yīng)屬于該法規(guī)定的“情勢變更”?？梢誀幦∫宰罡呷嗣穹ㄔ簩徖砩唐贩抠I賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條的規(guī)定，即“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，向開發(fā)商主張返還定金。 也有律師認(rèn)為，政策調(diào)整導(dǎo)致違約，不應(yīng)適用《合同法》中規(guī)定的“情勢變更”。 因目前還沒有司法意見，對于上述糾紛劉律師建議購房者盡量通過司法調(diào)解等渠道解決。如果起訴，特別要看與開發(fā)商簽訂的合同中，有沒有約定“貸款若貸不下來，必須自籌資金補足”。如果有這條白紙黑字的約定，那么購房人必須履約。否則可以起訴或者仲裁維權(quán)。

對于將要買房的消費者來說，新政調(diào)控期購房應(yīng)盡可能將一些政策調(diào)整可能引發(fā)的問題事先在補充條款中約定。例如，將遇到貸款政策調(diào)整而造成交易無法完成進(jìn)行明確的約定。

從目前成功退單案例來看，買方在與賣方簽買賣合同時特別約定了首付款金額。如一位業(yè)主的房價100多萬元，原先二套房貸首付比例為4成，房子市場評估價約80萬元，因而合同中注明首付款為30多萬元，現(xiàn)在因首付比例提至5成，首付款增至40萬元，與合同約定的首付金額不一致，經(jīng)協(xié)商最終取消合同順利退單。

小心陷阱杜絕“誠意卡”慎交訂金

很多在半年前就購買了誠意卡或兩個月前就交了訂金的購房者新政后開始四處找關(guān)系，打算放棄買房要回訂金。他們擔(dān)心樓盤遲遲不銷售，將來價格及建設(shè)可能受到影響，因此希望放棄買房。但是現(xiàn)在購房者想悔約，拿回訂金已越來越難。因此專業(yè)人士提示，政策調(diào)控時期，交訂金買房尤其要慎重，對各種形式的預(yù)約行為也要警惕。這樣既能避免由此帶來的個人損失，也給企業(yè)銷售帶來“后遺癥”。

天津市房地產(chǎn)學(xué)會會長楊族耀等業(yè)內(nèi)人士接受采訪時強調(diào)：隨著調(diào)控的深入，樓市中以VIP卡、儲蓄卡、誠意卡、排號卡等形式進(jìn)行變相尋價和違規(guī)預(yù)售的現(xiàn)象將進(jìn)一步受到監(jiān)管、控制。而對于購房者來說，防購房陷阱首先要從杜絕“誠意卡”慎交訂金開始。

購房者無論買卡還是下訂金，首先要看該樓盤的“意向”銷售房源是否拿到房屋銷售許可證，對沒有拿到許可證的樓盤，各種名目的“誠意卡”沒有法律效力，同時還要追究該企業(yè)的違規(guī)行為。

房管部門人士表示，根據(jù)《天津市商品房管理條例》第十二條中第2條的規(guī)定，即“不得在商品房買賣合同約定的價格之外，另行收取其他費用”，以及《天津市商品房交易管理條例》的規(guī)定：買賣雙方應(yīng)當(dāng)在商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)中簽訂《天津市商品房預(yù)定協(xié)議》，并通過系統(tǒng)打印協(xié)議文本，雙方簽字蓋章來完成商品房的預(yù)定。預(yù)定期限不得超過10天。開發(fā)企業(yè)不得以連續(xù)預(yù)定的方式借故不銷售房屋。發(fā)放優(yōu)惠卡、VIP卡的前期行為，一是違規(guī)，二是對消費者來說存在信息披露等方面的不公平。