提要：對(duì)于將要買(mǎi)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，新政調(diào)控期購(gòu)房應(yīng)盡可能將一些政策調(diào)整可能引發(fā)的問(wèn)題事先在補(bǔ)充條款中約定。購(gòu)房者無(wú)論買(mǎi)卡還是下訂金，首先要看該樓盤(pán)的“意向”銷(xiāo)售房源是否拿到房屋銷(xiāo)售許可證，對(duì)沒(méi)有拿到許可證的樓盤(pán)，各種名目的“誠(chéng)意卡”沒(méi)有法律效力，同時(shí)還要追究該企業(yè)的違規(guī)行為。
“第二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)日前塵埃落定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部委6月4日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套及以上住房信貸政策執(zhí)行；對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這一嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，將進(jìn)一步遏制投機(jī)和投資需求，同時(shí)也不可避免地使一些因政策變化而“退房”的糾紛增多。記者日前采訪了劉晟霆等律師，以及國(guó)土房管部門(mén)等相關(guān)人士，就目前出現(xiàn)的退房事例進(jìn)行解讀，并提醒購(gòu)房者，簽約買(mǎi)房要更加謹(jǐn)慎，買(mǎi)房須防退房難。
新政初期存在兩大退房可能
記者了解到，新政執(zhí)行以來(lái)，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間已簽訂協(xié)議或者意向書(shū)，此時(shí)因政策變化使貸款條件、貸款額度以及首付款等發(fā)生變化而提出退房的糾紛很多，有關(guān)報(bào)道及律師解答也充斥各大網(wǎng)站，從開(kāi)發(fā)企業(yè)及律師咨詢反饋情況看，新政初期貸款購(gòu)房存在兩大退房可能，購(gòu)房者應(yīng)高度關(guān)注：
第三套房停貸無(wú)力交全款：“我3月份簽的購(gòu)房合同，由于是第三套房，貸款遲遲沒(méi)下來(lái)。結(jié)果現(xiàn)在樓市調(diào)整越來(lái)越嚴(yán)，三套房完全停貸，開(kāi)發(fā)商卻要我補(bǔ)交房款，我沒(méi)有能力交全款，能退房嗎？”隨著各項(xiàng)政策逐步落實(shí)，北京等一些網(wǎng)站的社區(qū)論壇上有不少購(gòu)房者發(fā)帖詢問(wèn)。
另有網(wǎng)友發(fā)帖說(shuō)，今年4月9日他交了30%的首付款購(gòu)買(mǎi)天津一套住房，現(xiàn)在房子還沒(méi)有交付，“我是外地戶口，沒(méi)有新政策規(guī)定的一年以上的保險(xiǎn)和交稅證明，如果因此而不能得到貸款，那我就無(wú)力買(mǎi)房了，我能要求開(kāi)發(fā)商退房嗎？這個(gè)責(zé)任到底是誰(shuí)的??？”
首付比例增大現(xiàn)金不夠：“本來(lái)首付三成才決定買(mǎi)新房，現(xiàn)在政策都調(diào)整到五成了，哪有那么多現(xiàn)金呀”，一些簽約以三成首付買(mǎi)新房卻被嚴(yán)格政策列入二套房的購(gòu)房者現(xiàn)在犯了難。4月初在河西區(qū)簽約買(mǎi)新房的秦先生妻子名下原有一套小戶型房，買(mǎi)新房時(shí)因過(guò)去沒(méi)有貸款紀(jì)錄，銀行同意按首套房三成貸款，現(xiàn)在兩人好不容易湊足了首付款并已繳付?？山鼇?lái)新政執(zhí)行力度增大，這套房還是被列為第二套住房，首付款提高到五成。
參與網(wǎng)上咨詢的李女士也遇到這類(lèi)問(wèn)題，她早在三月初購(gòu)買(mǎi)了一處商品房，按照約定向開(kāi)發(fā)商支付了3萬(wàn)元購(gòu)房定金，簽合同時(shí)付了20%首付，不料四月份接到新政通知，首套自住房面積90平方米以上，首付不低于30%，因此須追加10%首付，否則要交違約金。李女士說(shuō)“多付10萬(wàn)多，現(xiàn)在根本沒(méi)錢(qián)。”
提要：對(duì)于將要買(mǎi)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，新政調(diào)控期購(gòu)房應(yīng)盡可能將一些政策調(diào)整可能引發(fā)的問(wèn)題事先在補(bǔ)充條款中約定。購(gòu)房者無(wú)論買(mǎi)卡還是下訂金，首先要看該樓盤(pán)的“意向”銷(xiāo)售房源是否拿到房屋銷(xiāo)售許可證，對(duì)沒(méi)有拿到許可證的樓盤(pán)，各種名目的“誠(chéng)意卡”沒(méi)有法律效力，同時(shí)還要追究該企業(yè)的違規(guī)行為。
律師建議將政策“情勢(shì)變更”寫(xiě)入合同
對(duì)于上述情形，銀行界人士認(rèn)為，新政出臺(tái)以來(lái)，一些新盤(pán)客戶也被“擊中”，以前買(mǎi)房銀行政策還相對(duì)寬松，如還清貸款再貸款買(mǎi)房也算首套，最低可2成首付，結(jié)果快到辦按揭的時(shí)候，房貸新政進(jìn)一步收緊，原來(lái)被視作首套房的變成了二套甚至三套房，首付至少5成或不予貸款。預(yù)計(jì)今后銀行執(zhí)行政策將進(jìn)一步嚴(yán)格，因此建議購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)不可輕信政策外承諾。
對(duì)于上述糾紛案例中購(gòu)房者是否可以因“不可抗力要求退房”，劉晟廷律師分析說(shuō)，因?yàn)槟壳拔覈?guó)合同立法方面還沒(méi)有完全適合上述情況的明確意見(jiàn)，而律師界對(duì)此有兩種不同觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為政策變化不屬于《合同法》中規(guī)定的“不可抗力”，但是“房貸新政”的出臺(tái)，購(gòu)房者在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)是不可預(yù)見(jiàn)的， 應(yīng)屬于該法規(guī)定的“情勢(shì)變更”?？梢誀?zhēng)取以最高人民法院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第四條的規(guī)定，即“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人”，向開(kāi)發(fā)商主張返還定金。 也有律師認(rèn)為，政策調(diào)整導(dǎo)致違約，不應(yīng)適用《合同法》中規(guī)定的“情勢(shì)變更”。 因目前還沒(méi)有司法意見(jiàn)，對(duì)于上述糾紛劉律師建議購(gòu)房者盡量通過(guò)司法調(diào)解等渠道解決。如果起訴，特別要看與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，有沒(méi)有約定“貸款若貸不下來(lái)，必須自籌資金補(bǔ)足”。如果有這條白紙黑字的約定，那么購(gòu)房人必須履約。否則可以起訴或者仲裁維權(quán)。
對(duì)于將要買(mǎi)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，新政調(diào)控期購(gòu)房應(yīng)盡可能將一些政策調(diào)整可能引發(fā)的問(wèn)題事先在補(bǔ)充條款中約定。例如，將遇到貸款政策調(diào)整而造成交易無(wú)法完成進(jìn)行明確的約定。
從目前成功退單案例來(lái)看，買(mǎi)方在與賣(mài)方簽買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)特別約定了首付款金額。如一位業(yè)主的房?jī)r(jià)100多萬(wàn)元，原先二套房貸首付比例為4成，房子市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約80萬(wàn)元，因而合同中注明首付款為30多萬(wàn)元，現(xiàn)在因首付比例提至5成，首付款增至40萬(wàn)元，與合同約定的首付金額不一致，經(jīng)協(xié)商最終取消合同順利退單。
小心陷阱杜絕“誠(chéng)意卡”慎交訂金
很多在半年前就購(gòu)買(mǎi)了誠(chéng)意卡或兩個(gè)月前就交了訂金的購(gòu)房者新政后開(kāi)始四處找關(guān)系，打算放棄買(mǎi)房要回訂金。他們擔(dān)心樓盤(pán)遲遲不銷(xiāo)售，將來(lái)價(jià)格及建設(shè)可能受到影響，因此希望放棄買(mǎi)房。但是現(xiàn)在購(gòu)房者想悔約，拿回訂金已越來(lái)越難。因此專(zhuān)業(yè)人士提示，政策調(diào)控時(shí)期，交訂金買(mǎi)房尤其要慎重，對(duì)各種形式的預(yù)約行為也要警惕。這樣既能避免由此帶來(lái)的個(gè)人損失，也給企業(yè)銷(xiāo)售帶來(lái)“后遺癥”。
天津市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊族耀等業(yè)內(nèi)人士接受采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)：隨著調(diào)控的深入，樓市中以VIP卡、儲(chǔ)蓄卡、誠(chéng)意卡、排號(hào)卡等形式進(jìn)行變相尋價(jià)和違規(guī)預(yù)售的現(xiàn)象將進(jìn)一步受到監(jiān)管、控制。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，防購(gòu)房陷阱首先要從杜絕“誠(chéng)意卡”慎交訂金開(kāi)始。
購(gòu)房者無(wú)論買(mǎi)卡還是下訂金，首先要看該樓盤(pán)的“意向”銷(xiāo)售房源是否拿到房屋銷(xiāo)售許可證，對(duì)沒(méi)有拿到許可證的樓盤(pán)，各種名目的“誠(chéng)意卡”沒(méi)有法律效力，同時(shí)還要追究該企業(yè)的違規(guī)行為。
房管部門(mén)人士表示，根據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》第十二條中第2條的規(guī)定，即“不得在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的價(jià)格之外，另行收取其他費(fèi)用”，以及《天津市商品房交易管理?xiàng)l例》的規(guī)定：買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)在商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售管理系統(tǒng)中簽訂《天津市商品房預(yù)定協(xié)議》，并通過(guò)系統(tǒng)打印協(xié)議文本，雙方簽字蓋章來(lái)完成商品房的預(yù)定。預(yù)定期限不得超過(guò)10天。開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以連續(xù)預(yù)定的方式借故不銷(xiāo)售房屋。發(fā)放優(yōu)惠卡、VIP卡的前期行為，一是違規(guī)，二是對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)存在信息披露等方面的不公平。
