主編：孟慶海 編導(dǎo)：殷莉、傅喻、楊娜 攝像：景延、張小明、樊建恩

5月31日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)并公布了國(guó)家發(fā)改委制定的《2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，文件將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，列入了今年的財(cái)稅體制改革的目標(biāo)當(dāng)中，引起了市場(chǎng)各方震動(dòng)，樓市和股市對(duì)此有哪些反映呢？

5月17日，“新國(guó)十條”滿月之際，一則關(guān)于國(guó)家發(fā)改委正在牽頭相關(guān)部委出臺(tái)一項(xiàng)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的消息，讓房產(chǎn)股頃刻失色。當(dāng)日A股暴跌136點(diǎn)，超過5%的一根長(zhǎng)陰線更是創(chuàng)下A股市場(chǎng)今年以來(lái)最大跌幅。隨后，關(guān)于“物業(yè)稅”、“房產(chǎn)稅”的各種消息充斥網(wǎng)絡(luò)報(bào)端，讓人不知真假、莫衷一是。5月23日，一條“發(fā)改委稱三年不征房產(chǎn)稅，短期無(wú)更嚴(yán)厲新政”的消息披露，這讓滬深股市迎來(lái)了久違的艷陽(yáng)高照，5月24日星期一，股市大幅反彈，房地產(chǎn)股全線飄紅，多只漲停，滬指大漲3.48%，人們紛紛以為，這是房地產(chǎn)調(diào)控即將結(jié)束的一個(gè)信號(hào)，但是隨后第二天，也就是5月25日發(fā)改委就緊急辟謠，這讓眾多人始料未及，股市則繼續(xù)選擇大幅下跌，掉頭向下。

5月31日首次明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅”，消息一發(fā)布，滬深股市在當(dāng)天雙雙走低。上證綜指跌破2600點(diǎn)整數(shù)位，滬深兩市出現(xiàn)2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也創(chuàng)下了自去年9月以來(lái)單月最大跌幅。

而最讓普通百姓關(guān)注的樓市，也因?yàn)閷?duì)房產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期出現(xiàn)了成交量明顯萎縮。 在北京，上海，廣州等一線城市，成交量巨幅下跌，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月30日，北京市商品住房期房日簽約量為186套，較4月的348套大幅下降46.6%。更令人關(guān)注的是，如果剔除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，5月份北京的商品住房期房簽約量，日均僅108套，環(huán)比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套數(shù)比4月降幅近70%， 在深圳，較多樓盤開始降價(jià)出售， 佳兆業(yè)地產(chǎn)在深圳的在售樓盤中， 最大的優(yōu)惠幅度高達(dá)1萬(wàn)元/平方米。不僅是成交量同比環(huán)比均出現(xiàn)大跳水，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。以往年度總是表現(xiàn)驚人的樓市紅五月，今年風(fēng)光不再。

5月31日我國(guó)首次明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅”，消息一發(fā)布，敏感的市場(chǎng)立刻嗅到了氣息：滬深股市在當(dāng)天雙雙走低。上證綜指跌破2600點(diǎn)整數(shù)位，滬深兩市出現(xiàn)2%以上的跌幅。 而5月份全月9.7%的跌幅也創(chuàng)下了自去年9月以來(lái)單月最大跌幅。 而最讓普通百姓關(guān)注的樓市，也因?yàn)閷?duì)房產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期出現(xiàn)了成交量明顯萎縮。 在北京，上海，廣州等一線城市，成交量巨幅下跌，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月30日，北京市商品住房期房日簽約量為186套，較4月的348套大幅下降46.6%。更令人關(guān)注的是，如果剔除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，5月份北京的商品住房期房簽約量，日均僅108套，環(huán)比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套數(shù)比4月降幅近70%， 在深圳，較多樓盤開始降價(jià)出售， 佳兆業(yè)地產(chǎn)在深圳的在售樓盤中， 最大的優(yōu)惠幅度高達(dá)1萬(wàn)元/平方米。不僅是成交量同比環(huán)比均出現(xiàn)大跳水，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。以往年度總是表現(xiàn)驚人的樓市紅五月，今年風(fēng)光不再。

房產(chǎn)稅如今處在高度關(guān)注當(dāng)中，稍有風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)讓樓市、股市產(chǎn)生劇烈反應(yīng)。最新的消息說(shuō)，目前上海和重慶的房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院，等待批復(fù)。很多人預(yù)計(jì)，上海的房產(chǎn)稅方案很可能會(huì)和上海的樓市調(diào)控細(xì)則一并出臺(tái)，上海將成為第一個(gè)吃房產(chǎn)稅這只螃蟹的城市。那么，房產(chǎn)稅到底是什么？未來(lái)可能出臺(tái)的稅改方案又會(huì)指向何方呢？《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者趕到了位于風(fēng)暴中心的上海進(jìn)行調(diào)查。

張鴻銘，上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任，上海市人民政府參事，國(guó)家建設(shè)部專家委員會(huì)成員，從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究三十余年。張鴻銘全程參與了上海市房產(chǎn)稅方案的研究、制訂過程。

記者：我們知道您一直參與上海房產(chǎn)稅方案的討論，那我很想知道在你們的討論過程中，什么問題是你們最關(guān)注的問題，什么問題是討論最焦點(diǎn)的問題？

上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：它考慮到方方面面的關(guān)系，考慮了自住的問題和非自住的問題，自住和非自住，就自住和營(yíng)業(yè)的問題他考慮到了我認(rèn)為相當(dāng)合理的。他還考慮到，是從，他起步考慮到，較小的范圍的起步，沖擊面，適當(dāng)?shù)臏p小沖擊面他也考慮到了，他也考慮到了一個(gè)稅率，不要一個(gè)，它要一個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)他考慮到了，按照房產(chǎn)稅的要求，一個(gè)新買的怎么樣，原來(lái)的房屋。

記者：您覺得房產(chǎn)稅操作的難度大不大？

上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：如果凈用物業(yè)稅來(lái)表述的話，那么它有一的技術(shù)難度，那么如果按照類物業(yè)稅，就房產(chǎn)稅的話，那么這個(gè)難度就很小了，這難度就很小了。很多的基本問題，要我看都可以迎刃而解，當(dāng)然它需要深化和細(xì)化，變成可以做的一種細(xì)則，操作的細(xì)則。

張鴻銘告訴記者，其實(shí)目前熱議的房產(chǎn)稅和物業(yè)稅基本上是一個(gè)概念，都是指房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)每年要繳納的稅項(xiàng)。實(shí)際上從2003年開始，我們國(guó)家就在一些城市著手研究和空轉(zhuǎn)物業(yè)稅，不過由于物業(yè)稅是一項(xiàng)新的稅種，需要經(jīng)過全國(guó)人大立法的批準(zhǔn)，同時(shí)物業(yè)稅還存在一些技術(shù)難題，如信息系統(tǒng)沒有完全聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工程巨大等等問題，所以物業(yè)稅短期推出不太可能，于是類似于物業(yè)稅的房產(chǎn)稅被提上了議事日程。

上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：那么所以人們考慮了，我們現(xiàn)有的政策，房地產(chǎn)政策里頭稅收政策里有一項(xiàng)稅就是我們1986年我們《中華人民共和國(guó)的房地產(chǎn)稅暫行條例》，里頭就有相關(guān)的規(guī)定，有相關(guān)的規(guī)定，就對(duì)于我們公民也好，對(duì)于機(jī)構(gòu)也好，我們所有的一個(gè)房產(chǎn)要交一項(xiàng)稅叫房產(chǎn)稅。

1986年《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，對(duì)于個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)，免納房產(chǎn)稅，張鴻銘認(rèn)為，如果現(xiàn)在對(duì)于個(gè)人非營(yíng)業(yè)性的自住房產(chǎn)，設(shè)定一個(gè)合理的面積或套型的設(shè)置，那么超過這個(gè)限額的部分，就可以界定為營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)，對(duì)此可以征房產(chǎn)稅。

上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：那么其中對(duì)于住房部分我們國(guó)家一直沒有征收，一直沒有征收，那么按照現(xiàn)在的形勢(shì)的需要，我們假如說(shuō)們物業(yè)稅暫時(shí)不能推出，那么1986年的我們中華人民共和國(guó)的房產(chǎn)稅暫行條例有可以征收。

那么備受關(guān)注的上海版房產(chǎn)稅方案到底是什么樣的呢？房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)居民所有的住房征收嗎？

記者：有人認(rèn)為房產(chǎn)稅推出有可能會(huì)加重普通老百姓的購(gòu)房的壓力，您怎么看這個(gè)問題？

上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：按照每個(gè)人可以刨掉一個(gè)部分。比如說(shuō)是不是刨掉50平米，或者60平米是不是可以刨掉，我們一個(gè)人自用，我們說(shuō)50、60平米是不是夠了，你每個(gè)人超過了這樣一個(gè)比例是否要征收一個(gè)房產(chǎn)稅 那應(yīng)該是合理的

免征房產(chǎn)稅的居民自用面積到底定為多大是合理的呢？張鴻銘建議，每個(gè)地方可以不一樣，比如說(shuō)大中型城市可以小一點(diǎn)，中小城市可以大一點(diǎn)，東部地區(qū)可以小一點(diǎn)，西部地區(qū)可以大一點(diǎn)。

1986年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定， 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。

上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：新購(gòu)買房屋你就可以按照這個(gè)成交價(jià)格計(jì)算，對(duì)不對(duì)？假如原來(lái)房屋是應(yīng)該有評(píng)估的，那當(dāng)然我個(gè)人有設(shè)想，我們可以用簡(jiǎn)化，用簡(jiǎn)化一個(gè)手續(xù)，比如說(shuō)按照原來(lái)的購(gòu)買的價(jià)格乘上一個(gè)通貨膨脹率，因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)的一個(gè)上升的幅度大大高過于通貨膨脹率，那不很簡(jiǎn)化了嘛。假如說(shuō)國(guó)家認(rèn)為你這個(gè)，這個(gè)價(jià)格的這個(gè)房屋的原值太低了，那么你可以在稅率上調(diào)整，用稅率上調(diào)整不是解決了嘛。

據(jù)了解，房產(chǎn)稅的稅率在各個(gè)國(guó)家都不太一樣，甚至一個(gè)國(guó)家里的不同城市也有不同稅率。而根據(jù)目前的傳言，上海市房產(chǎn)稅的稅率將會(huì)是千分之八，那么實(shí)際情況又是怎樣的呢？

上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：那么我們國(guó)家各地也可以不一樣，比如說(shuō)某些城市你的財(cái)政收入情況相當(dāng)穩(wěn)定，相當(dāng)好，那么你的稅率可以降低，有的城市的財(cái)政壓力很重，那么你可以適度的提高，或者每年也是可以不一樣。那么我想也是，也應(yīng)該在零點(diǎn)幾，百分之零點(diǎn)幾到1%甚至更多也是可以的，也是可以的，那么這是應(yīng)該由各地，由各地有個(gè)設(shè)想 同中央商量的事這是一個(gè)稅率的問題。

在張鴻銘看來(lái)，上海的房產(chǎn)稅方案基本成熟，具有較強(qiáng)的可操作性，不過至于什么時(shí)候出臺(tái)的確不好判斷。

上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：即便這個(gè)政策已經(jīng)成熟了，那么出臺(tái)的時(shí)機(jī)也是可以選擇的，是否一定要出臺(tái)也是可以選擇的，要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要根據(jù)市場(chǎng)的形勢(shì)。但是我想從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這項(xiàng)政策是一定要出臺(tái)，是應(yīng)該出臺(tái)的，假如說(shuō)類物業(yè)稅成功了，那么以后就可以進(jìn)一步，我們推進(jìn)到物業(yè)稅也是可以的，總而言之，類物業(yè)稅也好，物業(yè)稅也好這個(gè)大勢(shì)所趨是應(yīng)該遵守的，再不遵守，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看不遵守似乎是不合理的，絕對(duì)是不合理的，不合理的。

實(shí)際上，世界上實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的國(guó)家，基本上都對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，并且這項(xiàng)稅收占政府財(cái)政收入的比例相當(dāng)高，有的地方甚至能達(dá)到五、六成。正因?yàn)檫@樣，在一些專家學(xué)者看來(lái)，如果征收房產(chǎn)保有稅，有利于扭轉(zhuǎn)國(guó)內(nèi)地方財(cái)政過分依賴土地拍賣收入的現(xiàn)狀。那么，對(duì)樓市和購(gòu)房者而言，房產(chǎn)稅又意味著什么呢？記者找到上海某房屋中介機(jī)構(gòu)的一名工作人員張向榮。

記者：你剛剛打電話是一個(gè)什么樣情況？

上海中原物業(yè)公司恒大翰城分行副經(jīng)理 張向榮：剛才打電話是我們這邊最近掛牌一個(gè)房源恒大上河苑的房子，他是兩房的，他是88個(gè)平方，價(jià)格是200萬(wàn)，那么掛牌價(jià)格，然后我們帶客戶去看了之后，說(shuō)如果說(shuō)是180萬(wàn)的他可以晚上帶定金過來(lái)定，就5萬(wàn)定金，那么我剛跟房東溝通過了，房東意思是說(shuō)，他原來(lái)已經(jīng)讓價(jià)了有10萬(wàn)了，那么也經(jīng)過一個(gè)很大的一個(gè)空間，那么如果再讓10萬(wàn)的話他覺得接受不了。

記者：那這樣的一個(gè)房型在4月17號(hào)政策出臺(tái)之前大概是什么價(jià)格？

上海中原物業(yè)公司恒大翰城分行副經(jīng)理 張向榮：205萬(wàn)甚至可能210萬(wàn)。

時(shí)隔一個(gè)多月的時(shí)間，這套房子的價(jià)格已經(jīng)降了百分之十幾，不過買房人仍然不愿意輕易掏腰包。對(duì)于張向榮來(lái)說(shuō)，這樣反反復(fù)復(fù)跟客戶的溝通早已經(jīng)習(xí)以為常，但是他發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的業(yè)務(wù)似乎更加難做。

上海中原物業(yè)公司恒大翰城分行副經(jīng)理 張向榮：很多客戶他預(yù)期心理大概在20%到30%左右，讓房東跌20%、30%的話也非常地難，我估計(jì)主要是因?yàn)樯虾５募?xì)則沒有出來(lái)之前，他選擇了這個(gè)觀望。

這種濃厚的觀望情緒讓上海樓市似乎一夜之間就從酷暑回到了寒冬，成交量出現(xiàn)大幅度萎縮。

上海中原物業(yè)公司研究部高級(jí)研究經(jīng)理 馬冀：我們從數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看的話，5月份的一個(gè)上海全市的一個(gè)二手成交量應(yīng)該是在6700余套，那么環(huán)比其實(shí)已經(jīng)下滑了將近65%到70%左右了。

記者：那我想知道這個(gè)二手房的價(jià)格有下降嗎？

上海中原物業(yè)公司研究部高級(jí)研究經(jīng)理 馬冀：從目前來(lái)看的話，就是說(shuō)一個(gè)掛牌價(jià)格其實(shí)還是保持相對(duì)的穩(wěn)定的，也沒有出現(xiàn)太大一個(gè)波動(dòng)，除了個(gè)別的一些區(qū)域或者說(shuō)是個(gè)別的物業(yè)。

馬冀說(shuō)，盡管上海樓市整體看價(jià)格沒有多少下降，但是在部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了集中的降價(jià)拋售。

上海中原物業(yè)公司研究部高級(jí)研究經(jīng)理 馬冀：因?yàn)槿ツ陙?lái)說(shuō)的話，就是外環(huán)線附近比如說(shuō)像我們松江的(九廷)，浦東的叫周康，就是周浦康橋那一塊，因?yàn)樵谌ツ赀@一輪猛漲之后，這些外環(huán)線以外區(qū)域，他們它的一個(gè)價(jià)格的一個(gè)上漲幅度其實(shí)都是超過100%的，都翻了一番。那么在這個(gè)情況下面的話，一定是也會(huì)感受到可能預(yù)期可能還有物業(yè)稅或者說(shuō)保有稅要出臺(tái)，那么這樣一個(gè)心理預(yù)期之下的話，它一定是會(huì)選擇能夠是盡快的是跑掉。

成交量的急劇萎縮給房地產(chǎn)中介行業(yè)帶來(lái)致命打擊，在浦東新區(qū)的某區(qū)域，記者看到好幾家中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)關(guān)門倒閉。

上海中原物業(yè)公司恒大翰城分行副經(jīng)理 張向榮：這邊的話因?yàn)榫拖褚粭l街上大概有40家中介公司的話，大概關(guān)掉了有5、6家，

張向榮告訴記者，這家中介是今年的3月15日開張的，兩層辦公樓面積大約130平方米，共有30多個(gè)員工，這樣的規(guī)模在中介門店中也算是比較大的。

上海中原物業(yè)公司恒大翰城分行副經(jīng)理 張向榮：開業(yè)了整整一個(gè)月左右時(shí)間就突然之間出來(lái)，4月17號(hào)房地產(chǎn)新政，現(xiàn)在就已經(jīng)選擇關(guān)掉了。

張向榮告訴記者，看到這些同行相繼退出，他和他的同事都很擔(dān)心，因?yàn)樗麄儾恢雷约何磥?lái)的命運(yùn)會(huì)是怎樣的，他們也不知道樓市的寒冬還要持續(xù)多久，即將出臺(tái)的上海樓市調(diào)控細(xì)則和房產(chǎn)稅方案到底還會(huì)釋放多大的威力。

上海中原物業(yè)公司恒大翰城分行副經(jīng)理 張向榮：應(yīng)該來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)出臺(tái)這個(gè)保有稅的話，那么我想又會(huì)是另外一種局面了。那么我們中間行業(yè)可能會(huì)面臨一個(gè)更大的一個(gè)就是跌價(jià)的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)肯定還會(huì)往下面下滑一個(gè)很大的空間。

那么對(duì)于可能出臺(tái)的房產(chǎn)稅，上海市民又是怎么看的呢？

記者：你覺得房產(chǎn)稅對(duì)老百姓買房有什么樣的影響，影響大不大？

上海市民：總歸房?jī)r(jià)肯定會(huì)下來(lái)一點(diǎn)，其他也沒什么，房?jī)r(jià)下來(lái)老百姓能得實(shí)惠。

記者：你覺得對(duì)抑制現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)有好處？

上海市民：對(duì)對(duì)。

記者：那你覺得現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)高嗎？

上海市民：高，蠻高的，的確蠻高的。一般如果，你想這種靠上班，上班的工薪階層來(lái)說(shuō)，那根本就買不起房。

實(shí)際上，即便現(xiàn)在上海實(shí)施房產(chǎn)稅還沒有明確的時(shí)間表，但在滿天飛的傳言中，上海樓市已經(jīng)進(jìn)入了久違的寒冬。而說(shuō)到房產(chǎn)稅一旦開征所帶來(lái)的影響，市場(chǎng)各方的反應(yīng)各不相同，中介擔(dān)心樓市會(huì)跌入更冷的冬天，老百姓則盼著高房?jī)r(jià)能就此終結(jié)。房產(chǎn)稅對(duì)大家的購(gòu)房需求就在記者到上海調(diào)查房產(chǎn)稅方案的時(shí)候，《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目還聯(lián)合新浪和網(wǎng)易，共同發(fā)起了有關(guān)“房產(chǎn)稅”的網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查，截止到6月11號(hào)為止，共有超過1萬(wàn)5千名網(wǎng)友積極參與。有意思的是，參與這次調(diào)查的網(wǎng)友大多來(lái)自北京、上海、廣東、浙江、江蘇這些房?jī)r(jià)高企的地區(qū)。面對(duì)眾說(shuō)紛紜的房產(chǎn)稅，他們抱著怎樣的態(tài)度？到底會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

從新浪的投票結(jié)果來(lái)看， 54.1%的投票者認(rèn)為應(yīng)該征收房產(chǎn)稅，另外45.9%的人持反對(duì)票。

對(duì)于應(yīng)該針對(duì)第幾套房該征收房產(chǎn)稅，對(duì)于第二套房，第三套房，以及第三套以上的房產(chǎn)征稅的選項(xiàng)，分別各有約30%的人有所選擇。 僅有3.2%的人表示，應(yīng)該對(duì)第1套住房征收房產(chǎn)稅。

對(duì)于有購(gòu)房需求的人，在房產(chǎn)稅出臺(tái)后，是否會(huì)繼續(xù)購(gòu)房這個(gè)問題，約53.9%的投票者表示不會(huì)繼續(xù)購(gòu)房，而46.1%的人依然會(huì)根據(jù)需求購(gòu)房。

而房產(chǎn)稅出臺(tái)后，對(duì)房?jī)r(jià)的平抑作用能夠持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，有52.3%的人認(rèn)為能夠持續(xù)一年以上，認(rèn)為能夠維持半年的有25.2%的人，有22.5%的人認(rèn)為，房產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)的影響只能保持三個(gè)月。

從網(wǎng)易的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，選擇比例結(jié)果與新浪相似。

從這次網(wǎng)上調(diào)查的情況來(lái)看，如果出臺(tái)房產(chǎn)稅，有一半以上的人會(huì)因此改變購(gòu)房打算。但是記者也注意到，圍繞房產(chǎn)稅調(diào)控作用的時(shí)效長(zhǎng)短，網(wǎng)友們的分歧比較大，四成以上都認(rèn)為，房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的效應(yīng)不會(huì)超過一年。難道被市場(chǎng)稱為房?jī)r(jià)最后一只殺手锏的房產(chǎn)稅，對(duì)樓市的影響力只會(huì)來(lái)去匆匆？在樓市調(diào)控中，房產(chǎn)稅應(yīng)該怎樣扮演一個(gè)正確的角色？

房地產(chǎn)稅開征對(duì)于房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期影響到底有多大？ 從世界各國(guó)的情況來(lái)看， 有的國(guó)家的確因此較好地控制了房?jī)r(jià)，以加拿大為例，所有的房地產(chǎn)征收1%的物業(yè)稅，為地方財(cái)政服務(wù)，而二套房以上者交易必須繳納資本利得稅，為全社會(huì)服務(wù)，這樣的措施讓炒房者望而卻步。買房后，無(wú)論是別墅、排屋還是普通住宅，每年都必須向政府交納住宅總估價(jià)1%的“房產(chǎn)稅”。“房產(chǎn)稅”隨每年房子的評(píng)估價(jià)格浮動(dòng)。如果所購(gòu)房屋的價(jià)格是30萬(wàn)加幣，每年需支付3000加幣的房產(chǎn)稅，如果十年后房子增值到100萬(wàn)加幣，每年就需要支付1萬(wàn)加幣的房產(chǎn)稅。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓給記者算了一筆賬， 根據(jù)1986年施行的《房產(chǎn)稅暫行條例》對(duì)于營(yíng)業(yè)性用房征收房產(chǎn)稅的計(jì)算辦法，如果沿用照這個(gè)計(jì)算公式和稅率來(lái)對(duì)住宅征稅，那么一幢原值100萬(wàn)的房子，每年要繳納的房產(chǎn)稅是8400元，如果房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格為200萬(wàn)，每年繳納的房產(chǎn)稅就是16800元。劉教授認(rèn)為，過去對(duì)于房產(chǎn)征稅集中在交易環(huán)節(jié)，而房產(chǎn)稅是對(duì)住房保有環(huán)節(jié)每年征稅，對(duì)于打擊炒房會(huì)有明顯作用

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng) 劉桓：在北京目前隨便買一套100平米房子的話，現(xiàn)在起碼得200、300萬(wàn)，比如說(shuō)三環(huán)以內(nèi)，四環(huán)以內(nèi)，那這個(gè)房子你一年不住光交稅要交3、4萬(wàn)塊錢或者2、3萬(wàn)塊錢的話，那你說(shuō)這個(gè)人他心理上能承受嗎？很難。因此他會(huì)急于出手。出手的時(shí)候那么接手的人就要琢磨。我是買房的話我可以買，如果我也是炒房人，你接到我手上我要交稅，因此他恐怕就不接了，所以他這種傳導(dǎo)這種包括心理傳導(dǎo)包括稅后的傳導(dǎo)，會(huì)造成大家對(duì)于這個(gè)，就跟擊鼓傳花一樣都要盡快脫手為好，所以這會(huì)改變買賣雙方它這種供求平衡的關(guān)系，現(xiàn)在是賣方市場(chǎng)其實(shí)有可能變成買方市場(chǎng)，那這樣買房產(chǎn)生以后，那么價(jià)格就可能下跌。

記者：這是不是會(huì)是一種比較理想的狀況，比如說(shuō)我們國(guó)家的貨幣供應(yīng)量這么大已經(jīng)到60萬(wàn)億左右了，那大家肯定會(huì)把這個(gè)強(qiáng)化買房子這樣一個(gè)投資屬性，這樣子大家必須要去選擇投資渠道對(duì)自己財(cái)產(chǎn)保值增值， 很可能擁有房子的人他把所有的一個(gè)稅收成本都轉(zhuǎn)嫁到了下一個(gè)環(huán)節(jié)，也就是說(shuō)最后還是由消費(fèi)者買房子的人承擔(dān)，而且他還要更增加一筆房產(chǎn)稅？

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng) 劉桓：你說(shuō)的是一種可能性，這種可能性是存在的，但是問題在于就是目前我們政府的，包括學(xué)者們他們力圖達(dá)到一種理想狀態(tài)就是要改變這個(gè)預(yù)期。因?yàn)槟阆胂耄阌绣X你現(xiàn)在不出手你不賺，你還有稅這時(shí)候他就考慮，我何不把房賣掉，趁高位賣掉以后，我又免掉稅收然后拿點(diǎn)錢干別的投資，因此呢，會(huì)有很多的游資會(huì)做出這樣的選擇，那這樣的一來(lái)至少會(huì)使相當(dāng)一部分投機(jī)者這個(gè)住房退出市場(chǎng)，他就改變了目前供應(yīng)緊張這種局面 。因此他會(huì)加速這種流轉(zhuǎn)，因此他會(huì)改變供求關(guān)系，而增加我們說(shuō)房產(chǎn)的供應(yīng)這是我們所希望看到的一個(gè)現(xiàn)象。

在今年以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅被老百姓視為抑制房?jī)r(jià)快速上漲的最大期待之一。但是，房產(chǎn)稅的出臺(tái)真的能像人們所期待的那樣，成為抑制房?jī)r(jià)的一劑猛藥嗎？在上世紀(jì)八十年經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，日本和韓國(guó)均試圖以開征房地產(chǎn)稅等重稅抑制房市價(jià)格，韓國(guó)曾對(duì)第二套居民住房征重稅，原來(lái)是9%至30%的比例，最后征到50%至60%，但是房地產(chǎn)價(jià)格還是沒有控制住。反倒使房地產(chǎn)供應(yīng)量銳減，成本大大增加，又通過價(jià)格轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者的身上。而日本從1985～1991年的地價(jià)平均漲幅7.6%，而房?jī)r(jià)上漲超過了20%，日本開征的固定資產(chǎn)稅并沒有起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用。那么，如果房產(chǎn)稅在我們國(guó)家出臺(tái)，能夠在多大程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青指出，房?jī)r(jià)的漲跌，取決于供求關(guān)系，如果未來(lái)住房供不應(yīng)求，人們還是會(huì)選擇投資房產(chǎn)，因此，應(yīng)該考慮到開征房產(chǎn)稅后，出現(xiàn)的另一種可能。

中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授 朱青：那么關(guān)鍵一點(diǎn)從中長(zhǎng)期來(lái)看，如果人口因素，信貸的因素，通貨膨脹的因素這些因素都沒有發(fā)生變化，也就是說(shuō)這些因素都是導(dǎo)致老百姓大量購(gòu)買住房需求的一個(gè)原因，如果這些原因都沒有變化，那么我們出臺(tái)了不動(dòng)產(chǎn)稅，那么顯然老百姓不會(huì)因?yàn)榻患{，每年需要交納一定的房產(chǎn)稅而不去買房，因?yàn)樗A(yù)期今后房?jī)r(jià)肯定還要大漲，在這種情況下即使我交了房產(chǎn)稅，但是我持有5年以后、10年以后我們我賣房的價(jià)差收入，買賣的價(jià)差收入如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我這幾年繳納的房產(chǎn)稅，他還是要買房的。

記者：也就是說(shuō)如果供求關(guān)系不改變，市場(chǎng)預(yù)期不改變的話，不但不能夠平抑房?jī)r(jià)，反而給最終端的消費(fèi)者增加一個(gè)稅收負(fù)擔(dān)。

中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授 朱青：對(duì)，這就有人提出來(lái)的，也人提出來(lái)所謂加法，也就現(xiàn)在你開征了房地產(chǎn)稅，那么若干年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是求大于供，在這種形成下現(xiàn)在征收的房產(chǎn)稅有可能推高房地產(chǎn)價(jià)格，為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在持有住房的人可能要把它交納的房產(chǎn)稅，通過稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁通過抬高價(jià)格，把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給未來(lái)的購(gòu)買者負(fù)擔(dān)，所以現(xiàn)在的房產(chǎn)稅有可能是未來(lái)推號(hào)房?jī)r(jià)的一個(gè)因素。能不能推高？那就是我們剛才所講的，稅負(fù)能不能轉(zhuǎn)嫁，還要靠，還要看未來(lái)房地產(chǎn)的供求狀況。

朱青教授的觀點(diǎn)具有代表性， 要抑制房?jī)r(jià)過快上漲，根本的措施還是要從加大供應(yīng)量入手。而房地產(chǎn)稅的開征，最直接的作用，是在于打擊投機(jī)性炒房，這會(huì)有助于大家更明確地了解住房剛性需求。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng) 劉桓：因此這里需要改變?nèi)说念A(yù)期，房能增值，而且無(wú)限的增值不過是傳說(shuō)，真正還原它原來(lái)的目的的話，那么它是住的東西，那么住的東西它的成本價(jià)應(yīng)該是多少，那回歸到原來(lái)的軌道上去，這是我們希望的。當(dāng)然我們說(shuō)擠掉泡沫，每家一套或者兩套房子價(jià)格還漲那就說(shuō)明，只能說(shuō)明是我們國(guó)家剛性需求很大了，那這個(gè)價(jià)格上漲我們是要接受的?，F(xiàn)在問題在于我們搞不清楚有多少房子是大家居住被迫要非買不可，有多少房子是拿著炒。當(dāng)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)它是一個(gè)賣方市場(chǎng)的情況之下這里邊我們說(shuō)投機(jī)住房、剛性住宅混在一起的話，政府要加以區(qū)別，要想辦法保證那些剛性的需求，而把投資，乃至投資的住房要用，要辦法擠出一部分來(lái)。那么這些做法是政府堅(jiān)定不移的決心 。

目前，上海，重慶等地已經(jīng)開始將各自的試點(diǎn)方案上報(bào)，房地產(chǎn)稅的開征還有很多懸念，作為一名資深的國(guó)際稅務(wù)專家，朱青教授認(rèn)為，開征前周密考慮各種細(xì)節(jié)固然重要，但是，更需要思考的是如何使用這筆稅收收入。目前我國(guó)的稅收收入約占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的18%，但是包括以社會(huì)保障等形式轉(zhuǎn)移給居民的再分配，只占到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的2%到3%， 因此，這筆稅收收入增加之后，如何使之用之于民，是一個(gè)必須同步考慮的課題。

中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授 朱青：在這種情況下如果它的轉(zhuǎn)移性支出的政策沒有跟上，那么如果他的再分配政策沒有跟上，勢(shì)必會(huì)減少居民部門的收入，居民部門的收入減少了，它的消費(fèi)肯定會(huì)下降，所以這種政策就不利于鼓勵(lì)內(nèi)需，必須從國(guó)民分配收入格局的角度來(lái)考慮。

半小時(shí)觀察

對(duì)眼下正在展開的樓市新政而言，房產(chǎn)稅到底是天使還是魔鬼？很多人恐怕都會(huì)有不同的看法，就像上海方案中的70平米規(guī)定，對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，這個(gè)平均面積的標(biāo)準(zhǔn)都是合適的，但是，對(duì)于那些第一次購(gòu)房的單身者來(lái)說(shuō)，這就意味著他只能購(gòu)買70平米以下的住房，要是購(gòu)買一個(gè)兩居可能就要交稅，這樣的規(guī)定是不是也有他的不合理之處呢？答案也許并不在房產(chǎn)稅自身，而在于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。如果這一輪調(diào)整能夠真正扭轉(zhuǎn)財(cái)政增收依賴土地，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依賴房地產(chǎn)的跛腳格局，房產(chǎn)稅適時(shí)出臺(tái)無(wú)疑會(huì)起到政策效應(yīng)放大器的作用，促進(jìn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。但如果不去反思改變導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的根本原因，只是看到征稅的短期效應(yīng)，很可能就像大家擔(dān)心的，房產(chǎn)稅的成本會(huì)像擊鼓傳花一樣，最終轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。不管怎么說(shuō)，對(duì)稅收這項(xiàng)權(quán)利，政府都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)肅而審慎地使用，確保它的穩(wěn)定和長(zhǎng)期性，不能僅僅看作一個(gè)抑制房?jī)r(jià)的工具，一針救急用的激素。