新政下的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)在調(diào)控政策影響下，一向堅(jiān)挺的樓市開始陷入觀望期，北京、上海等一線城市均出現(xiàn)大批炒房者撤離的現(xiàn)象，作為二線城市，濟(jì)南4月份住宅成交量大跌。

然而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，如今濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻是暗流涌動(dòng)，一些不愿放棄的投資者開始把資金轉(zhuǎn)向以前表現(xiàn)較為低調(diào)的寫字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)，尋求房地產(chǎn)市場(chǎng)中的另一次掘金機(jī)會(huì)。（本專題22－25頁(yè)）□本刊記者丁愛波寫字樓早過“萬元”門檻

新政發(fā)布10天后，濟(jì)南“炒房客”陳思決定“換房”。

2009年10月，陳思在旅游路附近購(gòu)置了一套95平方米的住宅，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)是6900元／平方米?！拔易约河蟹孔幼?，買房子就是投資的?！苯衲?月，他買的房子已經(jīng)漲到了9000元／平方米，正在猶豫是否賣掉時(shí)，4月中旬國(guó)家開始調(diào)控了。4月下旬，陳思以8700元／平方米的價(jià)格將房子賣掉變現(xiàn)。

他沒有讓這部分錢閑著，很快在經(jīng)一路附近購(gòu)置了一套商鋪?！拔也幌胱屖掷锏馁Y金閑著，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)沒受到調(diào)控，我就買了一套商鋪，我感覺應(yīng)該比住宅賺錢?！?/p>

在目前房產(chǎn)新政的影響下，陳思的投資經(jīng)歷并不是個(gè)例。據(jù)省城樓市調(diào)研機(jī)構(gòu)信立怡高提供的數(shù)據(jù)顯示，4月份省城商業(yè)地產(chǎn)中，和住宅配套建設(shè)的“底商”市場(chǎng)成交量猛增，高達(dá)1．91萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前兩個(gè)月的成交量之和。

以西部一樓盤的底商銷售為例，4月這里新增商業(yè)供應(yīng)1．2萬平方米，目前已成交1萬平方米。分析人士認(rèn)為，這表明濟(jì)南底商市場(chǎng)前景較好，預(yù)計(jì)近期開盤的商業(yè)物業(yè)仍將受到市場(chǎng)資金的追捧。

在價(jià)格方面，省城4月底商報(bào)盤均價(jià)為18617元／平方米，與3月份相比變化不大。

“其實(shí)，去年濟(jì)南部分寫字樓的價(jià)格就已經(jīng)超過1萬元／平方米?！爆斞欧课菸臇|店經(jīng)理王衛(wèi)對(duì)《齊魯周刊》記者表示，由于商業(yè)地產(chǎn)與人們生活關(guān)系并不緊密，很少有人關(guān)注這塊市場(chǎng)的行情，但是寫字間的價(jià)格確實(shí)要比住宅的高，并且在近兩年保持較快速度的增長(zhǎng)?！疤貏e是在全運(yùn)會(huì)以后，經(jīng)十路等交通主干道周邊的寫字樓價(jià)格都漲了不少?！毕嚓P(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年濟(jì)南一二月份寫字樓整體價(jià)格已接近每平方米1．2萬元，而住宅整體的均價(jià)為每平方米8612元。

據(jù)記者調(diào)查了解，目前經(jīng)十路沿線適合大中型企業(yè)辦公的高檔寫字樓，價(jià)位從每平方米1．2萬元至1．4萬元不等。其中，位于經(jīng)十路與玉函路交界口的魯商廣場(chǎng)的價(jià)格最高，為1．4萬元／平方米。中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)售樓人員則告訴周刊記者，該樓盤共有7棟甲級(jí)寫字樓，已售出80％，現(xiàn)在均價(jià)在1．3萬元／平方米左右。而據(jù)上述售樓人員反饋，在售樓盤的商鋪價(jià)格更高，有的已經(jīng)超過2萬元／平方米。

新政是商業(yè)地產(chǎn)的“利好”

對(duì)于上月商業(yè)地產(chǎn)走出“獨(dú)立”行情，信立怡高商業(yè)地產(chǎn)研究人士梁偉告訴記者，這與房產(chǎn)新政有關(guān)。

梁偉說，房產(chǎn)新政出臺(tái)后，住宅已經(jīng)不是投資者的首選，出于保值增值的需要，這些炒房資金也要尋找一個(gè)出路。在住宅投資受到打壓的情況下，今后會(huì)有更多的資金流向?qū)懽謽呛蜕啼?。“商業(yè)地產(chǎn)的首付一直要求不低于五成，因此新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒什么影響，甚至在某種程度上還可以算作是一個(gè)‘利好’，現(xiàn)在已經(jīng)有更多的資金開始進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。”

最近，國(guó)務(wù)院政府報(bào)告首次明確提出將二套房首付驟提至50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。這一舉動(dòng)，預(yù)示著國(guó)家加大力度將炒樓產(chǎn)生的泡沫擠壓出去，從而保證正常的居住、投資需求，讓樓市降溫。同時(shí)，“國(guó)十九條”出臺(tái)，國(guó)資委要求78家央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防控工作，這些政策措施顯示出政府抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的決心。有分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控使得開發(fā)商對(duì)商業(yè)投入比重將持續(xù)增加，尤其是一些前期無大型項(xiàng)目?jī)?chǔ)備或以住宅開發(fā)為主的上市公司，也轉(zhuǎn)而開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)正成為整個(gè)行業(yè)中政策風(fēng)險(xiǎn)較小的一塊市場(chǎng)。

除了政策因素，與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的商業(yè)地產(chǎn)還受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)。新政下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)受到業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注，在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，未來商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)迎來多少機(jī)遇和挑戰(zhàn)？這已經(jīng)不僅是轉(zhuǎn)型過程中開發(fā)商思考的問題，投資者的觀望、社會(huì)的關(guān)注都已經(jīng)使商業(yè)地產(chǎn)被動(dòng)地開始它的規(guī)范化發(fā)展。

“現(xiàn)在住宅投資應(yīng)該理性了，投資回報(bào)率和空置率隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控將越發(fā)重要，相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，投資反而有著更多的機(jī)會(huì)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者，在商業(yè)地產(chǎn)不甚明朗的2009年，他操盤的寫字樓投資組合市值回報(bào)近40％。

濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不斷增加的供給似乎在印證這位業(yè)內(nèi)人士的判斷。隨著東環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)、魯商廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)、萬豪國(guó)際星光天地、明湖新坊巷、紅尚坊、泰府廣場(chǎng)、山東國(guó)際商貿(mào)港、齊源大廈等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)入市，以及總建筑面積約55萬平米，集購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、甲級(jí)寫字樓、商務(wù)公寓、ｌｏｆｔ公寓、星級(jí)酒店等多種物業(yè)形態(tài)城市綜合體動(dòng)工興建。同時(shí)，隨著產(chǎn)業(yè)資金和外資還沒有開始大量進(jìn)入，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)隨著住房調(diào)控的開始漸入高潮?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)必將持續(xù)走高？

商業(yè)地產(chǎn)的“抗調(diào)控能力”似乎正在成為開發(fā)商和置業(yè)者看重的房地產(chǎn)投資新天地。不難發(fā)現(xiàn)，近期不論是最近廣受關(guān)注北京ＣＢＤ核心區(qū)域的“中服地塊”，還是2月1日成為上?！靶碌赝酢钡耐鉃┑貕K，都可以看出商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)越來越受到青睞。這無疑是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的必然要求。

一位專家指出，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的走高是歷史的必然，可以說是商業(yè)資本高速圈地以求更大市場(chǎng)份額和民間資本進(jìn)入投資領(lǐng)域的客觀要求。首先是巨額利潤(rùn)的吸引，使開發(fā)商趨之若鶩：濟(jì)南市場(chǎng)的許多商業(yè)項(xiàng)目租售價(jià)格都居高不下，其價(jià)位基本是同等地區(qū)商品房和寫字樓的2至3倍，有的甚至更高。在這種高額利潤(rùn)回報(bào)的誘惑之下，老牌房企加大了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，處于初級(jí)發(fā)展階段的開發(fā)商也紛紛在中心或新興商業(yè)區(qū)大興土木。其次是商業(yè)地產(chǎn)較高的投資回報(bào)率吸引了眾多的投資者：據(jù)測(cè)算，在眼下的濟(jì)南市場(chǎng)，住宅投資收益率約為5％到10％，而商鋪投資的收益率則為10％～20％，有的甚至達(dá)到30％以上。

市場(chǎng)人士也認(rèn)為，2010年將成為濟(jì)南的“商業(yè)地產(chǎn)年”，有超過30萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)在二環(huán)路以內(nèi)集中釋放，將對(duì)濟(jì)南市老城區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)帶來巨大的沖擊，形成多年的濟(jì)南幾大商圈均衡存在的模式將會(huì)重新洗牌。泉城路商圈的領(lǐng)導(dǎo)地位將更加牢固，西市場(chǎng)商圈的商業(yè)產(chǎn)品將更加豐富，英雄山路商圈地位將會(huì)有一定程度的削弱?？偟目磥?，濟(jì)南市老城區(qū)的商業(yè)氛圍將更加濃厚，商業(yè)檔次將更加分明。