手頭擁有多套房源的投資客似乎已經(jīng)沒有多少理由繼續(xù)硬撐下去了。

住著一套小房子、手頭另有一套三居室的老劉，不能算純粹的炒房客，因?yàn)槟翘兹邮沂菫閮鹤咏窈蟪杉覀渲?。但老劉決定把三居室掛出去，“就像炒股一樣，即使長期看好樓市，現(xiàn)在卻是一波中期調(diào)整，沒有必要死守，通過出售把利潤鎖定，調(diào)整過后還可以再買嘛！”

老劉打定了主意，比市場價(jià)掛低1000元/平方米，有人接手就賣。可是，買家砍價(jià)實(shí)在太狠，遲遲不能成交。

“我確實(shí)有點(diǎn)擔(dān)心上海的細(xì)則，萬一真的很嚴(yán)厲，那到時(shí)候要出手，可能就會跌回我的成本價(jià)了。所以要賣還是得抓緊。”前天，老劉告訴記者，他打算再調(diào)價(jià)。

老劉的策略代表了一部分投資者當(dāng)前的想法。不過也有一些投資客不以為然，據(jù)本報(bào)了解，這些賣家由于看到政策尚未出盡，即使再降，購房者也會很猶豫，不如等政策明朗之后再見機(jī)行事。

但如老劉等相當(dāng)一部分人的動作，仍啟動了上海投資客拋房離場的序幕。

走為上策：鎖定利潤

去年，上海房價(jià)漲得最猛的區(qū)域，非集“大浦東”、“迪士尼”、“世博會”等概念于一身的原上海南匯莫屬，聚集了大量投資客的這個(gè)區(qū)域，拋盤也率先出現(xiàn)，價(jià)格降得也最快。

進(jìn)入6月，來自上海知名中介公司的信息，投資客拋盤的案例正呈現(xiàn)逐漸活躍之勢。對比今年3月，現(xiàn)在該地區(qū)的成交均價(jià)已經(jīng)下跌約10個(gè)百分點(diǎn)，老公房均價(jià)在13000元/平方米，次新房均價(jià)為15000元/平方米，可議價(jià)空間達(dá)到5%-7%。成交客戶類型中，剛需型買家成為交易主體，而拋盤業(yè)主多為手中持有一到兩套房源的投機(jī)型客戶。

鄭先生手中本來持有兩套房源，還貸壓力較大。由于上海細(xì)則一直沒有出臺，后市預(yù)期很不明朗，5月底，鄭先生以75萬元出售了自己在海尚康庭的一套面積為60平方米左右的小戶型房源。這套房是鄭先生去年10月份以54萬元購入的。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐年家浜路店經(jīng)理劉濤透露，目前周康板塊投資客比例達(dá)到50%-60%，其中以投機(jī)為主的客戶又占據(jù)一半的比例。像鄭先生這樣的業(yè)主，一般來說手中都持有一兩套房源。新政出臺后，因?yàn)槎滓陨香y行利率增加，還貸出現(xiàn)一定困難，不少客戶選擇賣掉一套房子來減輕還貸壓力。

劉濤經(jīng)理補(bǔ)充說，持有長期投資心理的客戶目前心態(tài)都較好，他們表示會繼續(xù)觀望，等待政策明朗化。這樣的長期投資型客戶手中一般都持有5套以上的房源，他們大多數(shù)人手中的流動資金也比較充足。

原南匯樓市板塊如今的另一個(gè)重災(zāi)區(qū)則是川沙“迪士尼”板塊。

綜合多家中介公司提供的信息，該區(qū)域前兩年炒作過熱、投資比例過高的樓盤，二手房源呈現(xiàn)洶涌而出的趨勢，一個(gè)名為鼎鑫名流苑的當(dāng)?shù)貥潜P，由于拋售房源劇增，一下子成了“明星樓盤”。

例如，鼎鑫名流苑有一位客戶3月底掛出5套房源，掛牌價(jià)為20000元/平方米。4月中旬新政出臺后，該客戶又追加了5套掛牌房源，同時(shí)掛牌價(jià)降至18000元/平方米，但最終只有一套戶型較好的房源售出。截至5月底，該客戶已將掛牌價(jià)再次下調(diào)到15500元/平方米，卻沒有再成交，其價(jià)格已比當(dāng)時(shí)市場均價(jià)低出5000元左右。

據(jù)知情人士透露，鼎鑫名流苑由于開盤時(shí)間較遲，尾盤存量大，開發(fā)商與投資型業(yè)主手上都積累了大量房源。2008年3月剛開盤時(shí)，成交均價(jià)為9000元/平方米-11000元/平方米。當(dāng)時(shí)，許多投資客購買此樓盤只是預(yù)付了定金，并沒有完成全部付款手續(xù)。而想在市場價(jià)格上漲高峰拋售的業(yè)主在那時(shí)選擇了捂盤不賣，如今熬不住了。

中介公司的區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后至今，川沙老公房均價(jià)為13000元/平方米-16000元/平方米，次新房均價(jià)為16000-20000元/平方米，熱銷房源為總價(jià)在100萬元內(nèi)的兩房和150萬元左右的三房。5月下旬該地區(qū)帶看量較前期有30%的上升，掛牌量環(huán)比增長5%。

類似的拋盤情況還出現(xiàn)在上海其他帶“概念”炒作過的板塊。如“大虹橋”商圈， 2005年投資客比率就達(dá)40%左右。5月初，“大虹橋”七寶附近的萬科城市花園，賣家陳先生一套面積95平方米的房子，掛牌價(jià)170萬元，最后以155萬元成交。

拋盤動力：新房開跌

“投資客的心態(tài)我們很清楚，他們是看著周邊新的地價(jià)和新房價(jià)格行事的，我們的定價(jià)將影響投資客的策略。”一位周康地區(qū)某個(gè)即將新開項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，他們的項(xiàng)目開盤價(jià)格會比之前預(yù)期有所下調(diào)，投資客早已聽聞，紛紛先行動了。

新盤定價(jià)，儼然成了周邊區(qū)域投資客進(jìn)、離場的風(fēng)向標(biāo)。如今，開盤價(jià)的普遍下調(diào)，直接指向投資客離場方向。

據(jù)對新開樓盤公開信息統(tǒng)計(jì)，2010年6月至今上海共有49個(gè)樓盤打折優(yōu)惠，并且打折優(yōu)惠力度逐步加大。

本月打折優(yōu)惠樓盤較上月37個(gè)盤增長約32%，其中總價(jià)優(yōu)惠全線打折類樓盤有32個(gè)，約占打折優(yōu)惠樓盤總量65%，較4月新政開始比重增加1倍。提前辦卡、認(rèn)購類優(yōu)惠樓盤有9個(gè)，約占打折優(yōu)惠樓盤總量的18%，其他如購房贈送類優(yōu)惠樓盤有8個(gè)。

可以發(fā)現(xiàn)，外環(huán)外及周邊優(yōu)惠打折盤占壓倒性比重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本月49個(gè)打折優(yōu)惠樓盤中，外環(huán)外優(yōu)惠樓盤有34個(gè)，占6月打折優(yōu)惠樓盤總量69%，中外環(huán)間打折優(yōu)惠樓盤有6個(gè)，中環(huán)以內(nèi)打折優(yōu)惠樓盤僅1個(gè)，上海周邊如昆山、太倉等地打折優(yōu)惠樓盤有8個(gè)。

去年漲幅巨大的上海外環(huán)區(qū)域，樓盤最低9折起。外環(huán)外折扣優(yōu)惠樓盤主要集中在寶山、松江、嘉定等熱門板塊，其中，綠洲康城親水灣現(xiàn)購房9.3折優(yōu)惠，折后23000元/平方米。位于浦東的粵亮灣景苑于5月22日開盤，均價(jià)18000元/平方米，目前買房享受9折優(yōu)惠。位于寶山美蘭湖板塊的上置綠洲香島原墅辦理VIP卡購房9.8折優(yōu)惠。

不過，截至目前，中內(nèi)環(huán)樓盤鮮有打折優(yōu)惠現(xiàn)象，這也與中內(nèi)環(huán)區(qū)域鮮有投資客拋盤情況出現(xiàn)相呼應(yīng)。49個(gè)打折優(yōu)惠樓盤中，中內(nèi)環(huán)只有建邦16區(qū)有打折優(yōu)惠現(xiàn)象。

中國管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)認(rèn)為，目前樓市的調(diào)控有一定效果，但尚需鞏固調(diào)控效果，防止樓價(jià)復(fù)漲。“各地細(xì)則寬嚴(yán)不一、對調(diào)控目標(biāo)導(dǎo)向有分歧，目前主要起作用的是二套房貸款政策。未來樓市的發(fā)展趨勢不穩(wěn)定，房價(jià)可能反彈，需要從四個(gè)方面防止樓價(jià)反彈：政策、細(xì)則、違規(guī)處罰的規(guī)則、發(fā)動群眾參與督察、檢舉。”