“期盼”已久的南京市房地產(chǎn)市場調(diào)控細則終于出爐了——昨晚6點，南京市住建委官網(wǎng)上發(fā)布了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。而此時距離“國八條”要求的省會城市必須在2月中旬前頒布的最后時限只有一天時間。記者了解到，最受關注的“限購令”與“國八條”中的規(guī)定幾乎一樣，本地家庭限購第三套房，擁有1套及以上住房的非本地家庭，無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的，同樣被納入限購范圍內(nèi)。

　　該通知共有16條，執(zhí)行時間為2月19日，這也是“限購令”開始執(zhí)行的日期，換句話說，只要是不符合規(guī)定的買房人，今天去房產(chǎn)登記部門辦理合同鑒證的話，將一律“拒簽”。一些消息靈通的開發(fā)商趕在限購令出臺之前搶推的房源，只要是已經(jīng)辦理了合同鑒證的，將可以“逃過一劫”。

　　南京樓市“限購令”核心細則

　　對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房

　　擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房

　　無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房

　　努力控制新建住房價格。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定年度新建住房價格控制目標，并于3月底前向社會公布。

　　新建商品住房上市必須明碼標價、“一套一標”；申領預售許可證應當申報價格，且開盤價格應與申報價格一致，申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高，3個月后需要調(diào)高的必須重新申報

　　認真執(zhí)行差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍

　　調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅

　　焦點1

　　限購令 本地家庭限制購買第三套房

　　●政策原文：進一步合理引導住房需求。對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供1年以上(含1年)納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，可新購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房。

　　●政策解讀：與上個月頒布的“國八條”相比，南京市的“限購令”如出一轍，在已經(jīng)出臺“限購令”的城市中，應該算是比較中規(guī)中矩的。業(yè)內(nèi)人士表示，對于外地居民購房的限制，北京出臺的細則是要求滿5年社保證明，而上海則是滿2年，相比之下，南京市只要求滿1年即可購房，這也比較符合南京的城市發(fā)展需要。

　　而對于本地居民的限制，與去年10月份南京出臺的樓市細則相比，提法也完全相同，即規(guī)定已經(jīng)有2套住房的限制購買第三套，與“國八條”的規(guī)定完全一致。需要注意的是，這里的購房套數(shù)是只按在房管部門登記備案的套數(shù)，也就是“只認房”，同時“家庭”的界定按照之前的說法，指的是“購房者本人及配偶以及未成年子女”，購房套數(shù)的查詢可以在房管部門的檔案館操作。

　　對于眾人關心的已有兩套房，如何再買第三套的問題，業(yè)內(nèi)人士表示，盡管昨晚出臺的細則中并未明確，不過照通常理解，已經(jīng)買過兩套房的，只要賣掉其中一套，就將符合再買一套的條件?！皳Q句話說，看你有沒有購房資格，應該是看你手上現(xiàn)有幾套房，而不是過去曾經(jīng)買過幾套房。”不過，該人士稱如此操作的可能性最大，但仍需要看相關主管部門的權(quán)威說法。

　　焦點2

　　銷售 首提“開盤價格應與申報價格一致”

　　●政策原文：繼續(xù)加強商品房市場監(jiān)管。對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在10日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，現(xiàn)場銷售進度須與網(wǎng)上房地產(chǎn)信息一致。加強價格秩序監(jiān)管，新建商品住房上市必須明碼標價、“一套一標”；申領預售許可證應當申報價格，且開盤價格應與申報價格一致，申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高，3個月后需要調(diào)高的必須重新申報。

　　●政策解讀：相關人士表示，“開盤價格應與申報價格一致”主要是為了確保開發(fā)商不再玩弄“報高賣低”的手法，通過這一方法有效監(jiān)管樓盤的市場價格。

　　“關鍵是看申報價格能否通過物價部門的審批，而判斷一個片區(qū)的房價究竟如何，則要考驗物價部門的眼光了?！毙吕藰肪又骶幫鯐攒娬J為，這一點其實難不倒開發(fā)商，只要申報的價格可以通過，到時候給出一定的折扣優(yōu)惠，依然可以賣出自己的心理價位，與現(xiàn)在的申報方式并沒有改變。這就意味著，開發(fā)商在申報價格時必須實事求是，想虛報行不通了，“踩點”必須準確。

　　至于領證后10天內(nèi)必須一次性開盤、3個月內(nèi)不得調(diào)高房價等，這些南京已經(jīng)在執(zhí)行當中，本次只是重申而已，并無新意。

　　焦點3

　　稅收調(diào)整 五年內(nèi)交易全額征收營業(yè)稅

　　●政策原文：調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　●政策解讀：該條款與上個月“國八條”的提法完全相同，而南京市也已經(jīng)于1月底開始實施。此外，“國八條”中提到的新建住房價格控制目標，在此次南京的地方細則中也明確，“合理確定年度新建住房價格控制目標，并于3月底前向社會公布”。

　　焦點4

　　保障房 年內(nèi)開建600萬平方米經(jīng)適房

　　●政策原文：全面啟動實施《南京市“十二五”住房保障規(guī)劃(2011—2015年)》，加強保障性住房建設前期準備工作，確保建設規(guī)模和工程進度，完善基礎設施配套。今年新開工建設經(jīng)濟適用住房600萬平方米、竣工300萬平方米；儲備廉租住房1800套；建設中低價商品房40萬平方米；建設公共租賃住房(含人才公寓)50萬平方米。完成80萬平方米危舊房與工礦棚戶區(qū)改造，整治房屋800幢、出新小區(qū)70個。加快實施1000萬平方米安居工程，重點推進邁皋橋、花崗、岱山、上坊四大片區(qū)保障房項目建設。結(jié)合《南京市“十二五”住房保障規(guī)劃》和各城市功能板塊建設需要，啟動新一輪1000萬平方米保障房規(guī)劃建設工作。

　　●政策解讀：記者從南京市房管部門了解到，2010年，南京市啟動了邁皋橋創(chuàng)業(yè)園、花崗、西善橋岱山、江寧上坊四大保障房項目，總建筑面積980萬平方米(含中低價及普通商品房)，其中保障性住房約8萬套(包括0.5萬套廉租房、1萬套間公共租賃房、1萬套雙困房經(jīng)濟適用房，其余為拆遷安置及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房)，將建設成為環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、交通便利、節(jié)能環(huán)保的大型城市組團。

　　焦點5

　　土地供應 年內(nèi)推出500公頃住宅用地

　　●政策原文：增加土地有效供應，今年計劃供應商品住房用地500公頃，加強對企業(yè)土地市場準入資格的審查。繼續(xù)加強土地供后管理。對已供房地產(chǎn)開發(fā)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須按照閑置土地處置的相關規(guī)定處置到位。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

　　●政策解讀：在樓市調(diào)控細則中明確當年的土地供應計劃，這在南京出臺的文件中尚屬首次。記者了解到，500公頃(合500萬平方米)的供應量比2010年的460公頃多出了40公頃，從供應量上來看，完全可以滿足南京住宅市場的需求。

　　根據(jù)南京市國土局公布的數(shù)據(jù)，2009年南京市實際成交住宅土地400公頃，2010年南京實際成交住宅土地440公頃，其平均數(shù)為420公頃，因此，今年500公頃的住宅用地供地計劃是“超額完成”。樓市專家推算，按照平均2.0的容積率計算，500公頃的住宅用地將來可以建成1000萬平方米的商品住房上市，保證未來兩三年內(nèi)南京住宅市場“不斷貨”，從而確保房價不會因房源減少而大漲。