牽動(dòng)各方神經(jīng)的南寧版限購令真的來了。限購令中所指的“住房”概念怎樣理解？“同一購房家庭”又如何界定？這一政策的實(shí)施，將給買房者及賣房者帶來怎樣的變化？針對(duì)市民關(guān)注的焦點(diǎn)，記者多方采訪進(jìn)行詳細(xì)解讀

　　“同一購房家庭”如何界定？

　　案例一：劉先生和妻子有一兒一女，全家4口人全是南寧市戶口，其中，兒子19歲，女兒17歲，這兩個(gè)孩子目前還在上學(xué)。劉先生家已經(jīng)有一套商品房，還有一套單位的集資建房。試問，根據(jù)限購令政策，劉先生家現(xiàn)在還能買房嗎？

　　案例二：趙先生不是南寧戶口，但他在南寧市某公司工作已經(jīng)1年多，目前在南寧市已擁有一套商品房。其兒子小趙已經(jīng)22歲，也是外地戶口，在南寧上大學(xué)。小趙今年即將大學(xué)畢業(yè)，趙先生想趕緊給兒子買一套住房。作為外地人的趙先生，目前還能再買一套房子嗎？

　　解讀：限購令中所稱的居民家庭成員，是指購房人、配偶及其未成年子女，即不以戶口簿上記載的成員計(jì)為一個(gè)居民家庭。也就是說，如果子女已是成年人，就不屬于“同一購房家庭”。

　　案例一中，劉先生的兩個(gè)孩子中，只有女兒是未成年人。由于兒子已屬于成年人，因此，劉先生家能夠以兒子的名義，再申購買一套房子。

　　案例二中，趙先生的兒子雖然已經(jīng)是成年人，但不是本地戶口，目前正在讀書，不具備提供納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)等購房條件，因此，趙先生一家在限購令期限內(nèi)，是不能在南寧市買房了。

　　限購令中規(guī)定，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市行政區(qū)域內(nèi)累計(jì)1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在本市市區(qū)范圍內(nèi)暫停向其出售住房。

　　限購令中“住房”包括哪些？

　　案例一：市民周敏在南寧某事業(yè)單位工作，2008年的時(shí)候，單位搞集資建房，她符合條件買了一套。去年，周敏結(jié)婚時(shí)，又跟愛人合買了一套商品房。請(qǐng)問，限購期內(nèi)，周敏還能買房嗎？

　　案例二：在南寧某單位上班的秦小姐，目前已經(jīng)有兩套商品房。今年內(nèi)，秦小姐的單位將通過市場(chǎng)運(yùn)作給職工起房子，為此，秦小姐非常擔(dān)心因?yàn)橄拶徚疃ミ@樣的福利。

　　解讀：關(guān)于“住房”概念問題，也是關(guān)注的焦點(diǎn)。相關(guān)人士告訴記者，對(duì)于限購令中提到的“已有1套住房”和“擁有2套及以上住房”，這里的“住房”涵蓋所有類型住房，即包括商品住房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、全額集資房、市場(chǎng)化運(yùn)作房、拆遷安置房、自建私房等等。

　　那么，案例一中，周敏目前所擁有的兩套房子，無論是集資房還是商品房，跟限購令中所限購的住房概念是同一碼事。因此，周敏在限購期內(nèi)不能再次購房。

　　市場(chǎng)化運(yùn)作房在不在限購之列，成為不少上班族關(guān)心的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士介紹，限購令中的“限新購1套住房”，這是指在購房時(shí)，只對(duì)新建商品住房、二手住房進(jìn)行限制。購買其它住房如拆遷安置房、市場(chǎng)化運(yùn)作房等不受此限。而案例二中，秦小姐雖然已經(jīng)有兩套商品房，但是，單位的市場(chǎng)運(yùn)作房不屬于市場(chǎng)上交易的商品房，因此她還是可以得到這次難得的機(jī)會(huì)。

　　南寧6縣屬于限購范圍嗎？

　　案例一：來自重慶的周先生，兩年前就開始在橫縣的一家企業(yè)工作，周先生的孩子在南寧市上大學(xué)，限購令期限內(nèi)周先生能不能在南寧市買一套商品住房？

　　案例二：馬山縣的居民小陳，在當(dāng)?shù)乜h城已經(jīng)有兩套商品房?？墒菫榱朔奖愫⒆幼x書，她很想在南寧市也購買一套房子，限購期內(nèi)她可不可以買呢？

　　解讀：對(duì)于限購的區(qū)域范圍，限購令中的提法是，在“本市市區(qū)范圍內(nèi)”實(shí)行，回避了“行政區(qū)域”的概念。也就是說，限購令只在南寧市城區(qū)內(nèi)實(shí)施，不包括市轄6縣。但是在限購令中，南寧6縣的人比“外來過客”買房又更具有優(yōu)勢(shì)。比如，南寧6縣的居民，不論在當(dāng)?shù)赜卸嗌偬追浚灰谀蠈幨袥]有房子，都可以購買一套。也就是說，案例二中的小陳，并不需要提供納稅等證明，限購令期限內(nèi)也能在南寧市買一套房子。

　　對(duì)于在南寧6縣工作的“外地人”來說，可憑在6縣工作的相關(guān)納稅證明或社保證明，在南寧市市區(qū)范圍內(nèi)購房，這也是放寬了外省市人士在南寧市購房的限制，是對(duì)外省市人士來南寧市投資、工作作出的貢獻(xiàn)的一種肯定，有利于繼續(xù)吸引外省市人士來邕投資。因此，案例一中，與之相對(duì)應(yīng)的周先生，作為在縣里工作的外地人，只需要提供限購令中所規(guī)定的相關(guān)證明，就能夠在南寧市買一套房子。

　　未及時(shí)備案按限購令執(zhí)行？

　　限購令規(guī)定：在限購令施行之前，已經(jīng)購買商品住房但未進(jìn)行合同備案或轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)在該政策實(shí)行之前申請(qǐng)辦理上述手續(xù)，如未及時(shí)辦理的，將按限購令規(guī)定執(zhí)行。

　　解讀：南寧版限購令施行的時(shí)間確定為今年的3月1日。目前離正式實(shí)施時(shí)間僅半個(gè)月不到，這也提醒正在忙于走合同備案、或者轉(zhuǎn)移登記的購房者，必須要盡快辦理好這些相關(guān)的手續(xù)。如果未能及時(shí)辦理的話，按限購令規(guī)定執(zhí)行就會(huì)很吃虧。

　　限購令中規(guī)定：對(duì)限制購買新建商品住房的，以商品住房買賣合同備案時(shí)間為準(zhǔn)；限制購買二手住房的，以受理轉(zhuǎn)移登記時(shí)間為準(zhǔn)。購房人在辦理買賣合同備案、房屋登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供30日內(nèi)出具的房屋登記信息查詢證明。

　　解讀：購房時(shí)間可分為交定金時(shí)間、簽訂合同時(shí)間、合同備案時(shí)間、產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間等等，但限購令中對(duì)新建商品房定下的界定時(shí)間為合同備案時(shí)間，二手房交易時(shí)間則定為受理轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間。業(yè)內(nèi)人士分析說：“這是根據(jù)購房行為發(fā)生后，較為適中且容易掌控的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來界定?！边@樣的話，新建商品房買賣合同網(wǎng)上傳送到房產(chǎn)部門備案時(shí)，還可以對(duì)此買賣行為是否符合限購政策進(jìn)行審核，而且這個(gè)時(shí)間也是幾個(gè)時(shí)間中比較適中的位置。

　　與外地城市限購令之比較

　　與全國各地一樣，限購令出臺(tái)的目的：一方面是為了平抑房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭；另一方面則是為了平抑百姓買不起房的民怨，屬于非常時(shí)期采取的非常措施。與外地城市實(shí)施的限購令相比較，南寧版的限購令具有哪些特色和亮點(diǎn)？

　　業(yè)內(nèi)人士分析說，與外地城市的限購令相比，一個(gè)最主要的特點(diǎn)是限購政策的寬嚴(yán)度不一。有的城市政策比較寬松，不管外地人或者本地人，不管能否提供一定時(shí)期內(nèi)的納稅證明和社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，也不管以前是否有房，一律都可以再新購一套，如北京、上海、杭州、廈門等城市。而南寧市在這方面則比較嚴(yán)厲，對(duì)本市戶籍家庭已經(jīng)擁有兩套及兩套以上住房，禁止再購買；而且，對(duì)無法提供一定時(shí)期內(nèi)的納稅證明和社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地人禁止購買。

　　雖說都是實(shí)施“暫時(shí)”限制，但有些城市定為一年，部分城市標(biāo)明到2011年12月31日止，另外的部分城市沒有注明截止時(shí)間。而南寧版限購令的施行時(shí)間有效期定為1年。有關(guān)專家表示，限購令的目的在于平抑快速上漲的房?jī)r(jià)，如果房?jī)r(jià)得到有效抑制，有可能又會(huì)暫停執(zhí)行，應(yīng)該視實(shí)際調(diào)控成果確定，如果不明確時(shí)間，在政策導(dǎo)向上不是很妥當(dāng)。另外，明確了政策時(shí)間，也有利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安排好今后一段時(shí)間的工作，避免因無期限而影響企業(yè)的決策。

　　南寧版“限購令”的臺(tái)前幕后

　　早在春節(jié)前，南寧版限購令的消息已在網(wǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，甚至有八卦人士將限購令的實(shí)施細(xì)則等都一一曬出。南寧版限購令“真身”到底如何？是“溫柔版”的還是“嚴(yán)厲版”的？引來市民種種猜想。

　　有關(guān)人士透露，其實(shí)，南寧版限購令的出臺(tái)可謂一波三折。自從去年4月國務(wù)院出臺(tái)調(diào)控政策后，南寧市貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，已取得初步成效，出現(xiàn)了“量跌價(jià)微調(diào)”的現(xiàn)象。2010年，南寧市新建商品住房成交面積為417.36萬平方米，同比下降44.14%，新建商品住房成交均價(jià)為5750.85元/平方米，增幅比上半年縮小8.19個(gè)百分點(diǎn)，全年的房?jī)r(jià)已趨于平穩(wěn)。而且，二手房成交量只有商品房成交量的23%左右，平均價(jià)較低，僅為新建商品房平均價(jià)的71.4%，需予以扶持。另外，縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，應(yīng)留出發(fā)展空間。

　　相關(guān)部門認(rèn)為，在南寧市房?jī)r(jià)較快上漲的勢(shì)頭已得到較大程度遏制的狀況下，結(jié)合南寧市的實(shí)際情況，欲采取相對(duì)寬松的限購政策。為此，在南寧版限購令最初起草時(shí)，參考了國內(nèi)10多個(gè)已出臺(tái)限購政策的城市，結(jié)合南寧實(shí)際，制定了第一個(gè)版本的南寧版限購令：不論本地或外地居民家庭、不論其以前是否有房、擁有多少套住房，也不論外地人士能否提供在南寧市的納稅證明或社保證明，均可再新購買一套新建商品住房；且限購范圍不包括二手住房，也不包括市轄6縣……這位人士笑稱“第一個(gè)版本的南寧版限購令若出臺(tái)實(shí)施的話，與當(dāng)時(shí)已出臺(tái)限購政策的17個(gè)城市相比，是處于政策最寬松的城市之列”。

　　然而，隨著今年1月26日，被稱為我國近幾年來“最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策”的新“國八條”的落地，在明確“限購”具體內(nèi)容的同時(shí)，還要求全國各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市及房?jī)r(jià)過高、上漲過快城市都必須嚴(yán)格執(zhí)行。因此，第二個(gè)南寧版限購令誕生了，也就是最終出臺(tái)的限購令版本。其內(nèi)容都是按照新“國八條”的要求擬定的，除了實(shí)施范圍不變外(不含6縣)，其它限購條款都作了大幅變動(dòng)，二手住房也被包括在限購之中，同時(shí)還增加了對(duì)購房對(duì)象設(shè)定限制條件等等。(