除限購措施，國務(wù)院新出臺的8條措施中，地方政府確定合理房價目標(biāo)、二套房首付提至六成等也受到了普遍關(guān)注。房地產(chǎn)相關(guān)人士解讀認(rèn)為，新“國八條”可以說是我國近幾年來有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來最嚴(yán)厲的政策組合，可見政府監(jiān)管部門對目前高房價帶來的問題已經(jīng)有充分的認(rèn)識。

■新“國八條”解讀

>>政府監(jiān)管方面

房價目標(biāo)施壓地方政府

【政策】進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任。地方政府要切實承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。

落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。

堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

【解讀】這是首次要求地方政府制定房價調(diào)控目標(biāo)，并要求今年第一季度就要發(fā)布，力度之嚴(yán)，史無前例。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)定中所提的“住房價格控制目標(biāo)”應(yīng)該指的是一個具體的價格數(shù)量，各地方政府應(yīng)該制定并公布一個2011年底本區(qū)域內(nèi)的預(yù)期房價。這樣做的好處可以打消投資、投機(jī)者對預(yù)期的追逐，同時，讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。讓房地產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)，特別是價格能保持在合理的區(qū)間。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，這是第一次明確提出要各地制定房價控制目標(biāo)，估計部分高房價城市可能會制定出房價漲幅控制線，部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣，制定出一個房價收入比的區(qū)間。地方政府將為如何定這個目標(biāo)而苦惱不堪。調(diào)控房價的效果肯定比去年好。

保障性住房須擴(kuò)大覆蓋

【政策】加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

【解讀】今年北京將開工建設(shè)20萬套保障性住房，其中六成為公租房。同時，今年竣工10萬套保障性住房，實現(xiàn)交用的公租房數(shù)量將達(dá)到1萬套左右。“十二五”期間，北京開工建設(shè)的保障房數(shù)量總量將達(dá)到100萬套，其中六成為公租房。

>>金融政策方面

二套房首付款提至六成

【政策】強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

【解讀】再次加強(qiáng)了對投資及投機(jī)購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”也為提升二套房貸款利率留下了空間，可以進(jìn)一步抑制投機(jī)購房。雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時間沒有具體確定，所以將可能促成消費(fèi)者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的商貸政策標(biāo)準(zhǔn)，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會算做二套房，意味著更加貸款買不起房，止步于置業(yè)升級“門檻”之外。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志稱，新“國八條”相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點就是“抬高門檻，強(qiáng)化力度”，都是為了抑制過度消費(fèi)和投資需求。畢竟資源是有限的，應(yīng)該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。

>>土地交易方面

保障性住房用地將單列

【政策】嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

【解讀】“十一五”期間北京市累計投放保障性住房用地3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。2010年，北京明確提出了“兩個50%”的建設(shè)目標(biāo)，即保障性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上；新開工建設(shè)和收購各類保障性住房13.6萬套以上，占全市新開工住宅套數(shù)50%以上。

>>交易稅費(fèi)方面

二手房交易稅按全額征收

【政策】調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

【解讀】北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉稱，首先，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，新“國八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購買、現(xiàn)在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納5.5%的營業(yè)稅也就是繳納5.5萬，而以后將需要交納11萬。

其次，對房價超過平均水平的商品房項目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價格。預(yù)計各地區(qū)將陸續(xù)出臺房價的抑制措施。

第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。預(yù)計調(diào)控很快將彌補(bǔ)這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。

第四，嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個稅很可能開始按照20%收取，如果嚴(yán)格收取將給市場調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。

■業(yè)內(nèi)聲音

>>專家

新政或為房產(chǎn)稅鋪路

新“國八條”要求，各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。專家認(rèn)為，這或?qū)⑹菫榉慨a(chǎn)稅未來試點、實施做好準(zhǔn)備。

會議要求調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，并沒有直接提到房產(chǎn)稅。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，此次國務(wù)院常務(wù)會議要求各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)，“不僅是為已開征的稅種提供基礎(chǔ)，更是為全國范圍開征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支持。房產(chǎn)稅并不是個新的稅種，上海和重慶兩個城市已宣布將率先試點，最終會向全國推廣?！?/p>

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄稱，政府將對新購房屋超面積部分開征房產(chǎn)稅的傳聞，刺激短期購買力集中釋放，搶在宣布實施之前交易規(guī)避房產(chǎn)稅，這也說明房產(chǎn)稅對市場的威力不容小覷。

>>房協(xié)

住房供需體系將漸合理

房協(xié)副秘書長陳志說，此前我國保障房供應(yīng)滯后，再加上居民住房方式單一，造成所有人都通過購買商品房解決住房問題，因此房價持續(xù)攀高。現(xiàn)在，政府大力度加大保障房建設(shè)，另外將提供公租房，住房品種、居住方式都將有更大的選擇余地。不會再有擠獨(dú)木橋現(xiàn)象的出現(xiàn)，從而使得市場對商品房的需求逐漸減少，供需趨于理性，價格也會穩(wěn)定在一定水準(zhǔn)上，但這還需較長過程。

>>開發(fā)商

“確實是個重磅炸彈”

昨天，記者致電北京某開發(fā)商詢問看到新政后的反應(yīng)，起初此開發(fā)商并不知情，但聽到部分條款后，立刻表示自己要親自上網(wǎng)看看內(nèi)容。半小時后，該開發(fā)商語氣低沉地說：“確實是個重磅炸彈。”他表示，禁購后肯定會減少銷量，購房人的預(yù)期可能又被干擾，未來交易量下降是必然，但價格還得再看。

>>銀行

未來貸款政策或更嚴(yán)格

一位大型商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，此次出臺的房貸新政進(jìn)一步限制了想要買房人的購房需求。據(jù)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)前的房貸政策下，已有超過半數(shù)的購房者選擇一次性付清房款，不進(jìn)行貸款購房，貸款政策已經(jīng)制約了一部分的貸款購房需求。他認(rèn)為，未來有可能出臺更嚴(yán)厲的貸款政策，比如只能貸款購買一套住房，第二套房禁貸；或者二套房的貸款利率也有進(jìn)一步上調(diào)的可能性，有可能上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.3倍。

光大銀行一位個貸部經(jīng)理表示，二套房首付高達(dá)六成是史上最高的比例，會傷害一部分人群。從金融信貸政策來看，未來將會陸續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息等等，勢必要穩(wěn)定房價。

招商銀行個貸部門一位工作人員告訴記者，相關(guān)政策銀行方面會立即執(zhí)行，對于現(xiàn)在已經(jīng)簽約房貸的客戶不會產(chǎn)生影響，但是新客戶預(yù)計不會有“緩沖期”。他表示，今年信貸收緊的壓力較大，銀行放貸額度“按月考核”比較嚴(yán)格，從首套房來看，在沒有監(jiān)管層要求的情況下，部分銀行已經(jīng)自發(fā)上調(diào)了貸款利率或者取消了優(yōu)惠。

據(jù)了解，現(xiàn)在各銀行大多數(shù)是以貸款合同簽署日為時間節(jié)點，甚至是以網(wǎng)上簽約和房產(chǎn)過戶日為新舊政策執(zhí)行界限。也就是說，只要是到昨天為止未簽貸款合同的，二套房首付和利率很可能執(zhí)行新政。

■記者觀察

土地財政或是降價關(guān)鍵

調(diào)控政策一輪接一輪，力度一次比一次大，但房價卻依然頑強(qiáng)地在增長，去年8月9月的銷售數(shù)據(jù)，12月和今年1月的銷售數(shù)據(jù)，無不讓人看得眼暈，不能不感慨購房的需求是如此強(qiáng)大，而全款購房比例的不斷上升，更讓人對市場資金的雄厚心悸。三輪調(diào)控，政策都是好的，都切中時弊，可是，效果為什么如此暗淡？一年比一年高漲的地方政府土地收入，可能是答案之一，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)在GDP中不斷增加的比例，可能是答案之二。有業(yè)內(nèi)人士明確指出，只要地方政府不從土地財政中抽身出來，只要“以GDP為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)模式”不變，以GDP的增長考核地方官員的業(yè)績準(zhǔn)則不變，想降房價，可能都是緣木求魚。

綜合新華社 本報記者 翟烜 魯歡 高晨 馬文婷