房產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響程度取決于稅率的高低以及征收范圍的大小

1月9日召開的重慶市三屆人大第四次全體會(huì)議上，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在政府工作報(bào)告中明確提出“開征高檔商品房房產(chǎn)稅”，短短10個(gè)字宣告我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)“靴子”落地。其后兩天，在出席“兩會(huì)”小組討論時(shí)，黃奇帆進(jìn)一步表示，征收對(duì)象包括存量房和增量房。

重慶市財(cái)政局表示，財(cái)政部已經(jīng)原則同意重慶進(jìn)行商品房房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，待國(guó)務(wù)院認(rèn)可后即可啟動(dòng)實(shí)施，最快將在今年一季度出臺(tái)文件開征房產(chǎn)稅。

據(jù)悉，征收細(xì)則目前已經(jīng)確定，只等上海人代會(huì)結(jié)束后，由財(cái)政部、重慶、上海共同宣布開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革具體事宜。屆時(shí)，房產(chǎn)稅稅率、高檔房認(rèn)定、如何征管等頗受關(guān)注的細(xì)節(jié)將公之于眾。這意味著我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制度將迎來(lái)歷史性的突破。

在經(jīng)歷2010年最嚴(yán)厲的調(diào)控和行政干預(yù)后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然“高燒不退”。于是，開征房產(chǎn)稅成為政府遏制房?jī)r(jià)非理性上漲的最后一件利器，重慶有望成為第一個(gè)“吃螃蟹者”。

從是否開征房產(chǎn)稅的全民大討論、到擱置爭(zhēng)議開展試點(diǎn)成主流意見，在爭(zhēng)議中前行的重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)，能多大程度為中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控、財(cái)稅改革以及住房制度改革探索出一條新的路徑，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

從物業(yè)稅到房產(chǎn)稅

所謂房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。關(guān)于房產(chǎn)稅的話題，在整個(gè)2010年都處于一種持續(xù)升溫的狀態(tài)，是否開征房產(chǎn)稅也牽動(dòng)著大眾的敏感神經(jīng)。

重慶市率先明確“開征高檔商品房房產(chǎn)稅”，宣告我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)正式大幕開啟，也標(biāo)志著我國(guó)房產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅的新階段。

對(duì)房產(chǎn)稅的厚望始自調(diào)控持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)。2010年全國(guó)“兩會(huì)”，來(lái)自各地、各界的人大代表、政協(xié)委員紛紛吁請(qǐng)解決廣大民眾的“蝸居”之痛和保障性住房建設(shè)的“蝸牛化”，就此提出的建議、提案、議案數(shù)量之多前所未有。

正是在此次“兩會(huì)”期間，作為全國(guó)人大代表的重慶市市長(zhǎng)黃奇帆提出了針對(duì)高檔商品房開征“特別房產(chǎn)稅”的建議。這份建議一經(jīng)提交，立刻引起財(cái)政部稅政司的高度重視，有關(guān)官員趕赴重慶代表團(tuán)駐地傾聽代表們的意見。

“我國(guó)從提出開征物業(yè)稅思路，到物業(yè)稅試點(diǎn)在各地模擬‘空轉(zhuǎn)’已有6年，但是在目前高房?jī)r(jià)下，普遍開征物業(yè)稅的條件還不具備，老百姓意見很大。但是從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，物業(yè)稅是抑制高房?jī)r(jià)的重要措施，如美國(guó)普遍收物業(yè)稅，其房?jī)r(jià)不是幾年能夠翻番的，十年都翻不了一番。”黃奇帆認(rèn)為，但是，中國(guó)人購(gòu)房時(shí)，政府已經(jīng)收取了配套費(fèi)和土地出讓金，如果在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)又收物業(yè)稅，那就是兩頭收稅。正基于此，黃奇帆建議，等到土地出讓金到期后，我國(guó)再普遍推行物業(yè)稅。

黃奇帆認(rèn)為，中央提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，其中很重要的一點(diǎn)就是要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。而在一個(gè)城市里，高端房的漲價(jià)速度最快，它的上漲又會(huì)帶動(dòng)平均房?jī)r(jià)的上漲，為節(jié)約土地資源、限制高檔住房數(shù)量、遏制房地產(chǎn)泡沫，建議通過(guò)征收特別房產(chǎn)稅，對(duì)高端住房房?jī)r(jià)和消費(fèi)加以必要的約束。

因此，重慶房產(chǎn)稅改革主要針對(duì)高檔商品房和打擊炒房投機(jī)。其中高端商品房，主要包括別墅、高檔大戶型商品房，對(duì)別墅將不論面積和價(jià)格一律征收房產(chǎn)稅；高檔大戶型商品房則在其評(píng)估價(jià)值達(dá)到一定價(jià)格以上才征收房產(chǎn)稅。

據(jù)相關(guān)人士透露，重慶高檔大戶型商品房的界定標(biāo)準(zhǔn)為上年主城區(qū)商品房銷售均價(jià)的2～2.5倍，計(jì)入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積為144平方米以上；而個(gè)人擁有多套房產(chǎn)建筑面積總量超過(guò)200平方米也將被征收房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅稅率為1%，即按房產(chǎn)每年評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)的1%交納；計(jì)稅房既包括增量房，也包括存量房。

在黃奇帆看來(lái)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅不僅在于遏制高房?jī)r(jià)，更重要的意義還在于縮小貧富差距。

從完善住房制度改革來(lái)看，重慶除了開征高檔商品房房產(chǎn)稅之外，還從保障性住房的制度安排、大規(guī)模興建公共租賃房、普通商品房的市場(chǎng)調(diào)控等全方位設(shè)計(jì)住房制度改革方案。2010年3月底，重慶市向國(guó)務(wù)院提交報(bào)告，探索城市住房供應(yīng)“雙軌制”，通過(guò)形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障全覆蓋。

從針對(duì)增量到納入存量

除了重慶，上海是另一個(gè)準(zhǔn)備進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的城市。據(jù)悉，目前上海比較傾向的征收范圍是先期針對(duì)新購(gòu)房者人均面積超過(guò)70平方米以上的征收，再逐步過(guò)渡到存量房。原因在于以目前的征收條件，如何對(duì)存量房進(jìn)行評(píng)估與征收，是一個(gè)難題。重慶明確“計(jì)稅房既包括增量房，也包括存量房”，大大超出市場(chǎng)預(yù)期。

“重慶其實(shí)一直是按既包括增量房，也包括存量房來(lái)設(shè)計(jì)試點(diǎn)方案的”，相關(guān)人士指出，“既然是對(duì)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)收稅，新買和以前買的都應(yīng)該包括?！?/p>

而且，1%的稅率是指按房產(chǎn)每年評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)的1%，也就是每年都要對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?！罢魇针y度現(xiàn)在還無(wú)法預(yù)知，但是重慶市已經(jīng)做了快一年的準(zhǔn)備了，而且物業(yè)稅也模擬了6年，應(yīng)該是具備條件了；相關(guān)部門還到外國(guó)去學(xué)習(xí)過(guò)很多次，已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備。”上述相關(guān)人士告訴本刊記者。

除了征收范圍，對(duì)于房產(chǎn)稅應(yīng)不應(yīng)該征收，征收之后到底能在多大程度起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，目前仍有不同意見。

對(duì)開征房產(chǎn)稅持反對(duì)意見的專家認(rèn)為，其存在法律風(fēng)險(xiǎn)、民意風(fēng)險(xiǎn)、征收技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。法律人士認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅不能僅依據(jù)1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，應(yīng)提交人大審議。同時(shí)這種針對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的方案，應(yīng)該征求民意，尤其應(yīng)征求被征稅人的意見。

而部分房地產(chǎn)開發(fā)商則認(rèn)為，我國(guó)高房?jī)r(jià)是體制造成的，高地價(jià)才是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的“罪魁禍?zhǔn)住保桓淖儸F(xiàn)有的財(cái)稅體制、不改變對(duì)土地財(cái)政的“依賴”，開征房產(chǎn)稅對(duì)抑制高房?jī)r(jià)的作用可能只是“曇花一現(xiàn)”。

另一方面，國(guó)家信息中心的一份報(bào)告顯示，房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，它的收取能夠有效增加住房的持有成本，減少住房投資者投資的收益所得。而且，在亞洲國(guó)家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重一般在23%～54%之間，而我國(guó)目前占比還只有3%左右。

“在房產(chǎn)投資、投機(jī)動(dòng)力不減，‘土地財(cái)政’問題依舊突出的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控向更深層次方向發(fā)展已經(jīng)是大勢(shì)所趨?！必?cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，隨著去年多項(xiàng)調(diào)控措施的出臺(tái)，目前一個(gè)比較清晰的雙軌統(tǒng)籌調(diào)控框架已經(jīng)形成。但是，限購(gòu)房、抽緊信貸等強(qiáng)硬的行政手段只是治標(biāo)的方法。從制度創(chuàng)新的角度來(lái)說(shuō)，調(diào)控新政策的前瞻要強(qiáng)調(diào)標(biāo)本兼治、治本為上，開征房產(chǎn)稅在制度建設(shè)上是順理成章的。

賈康認(rèn)為，從長(zhǎng)期看，房產(chǎn)稅的征收必不可少，由于既得利益者的阻礙，改革難題難以在爭(zhēng)議中得到解決，最好的方式是暫且擱置爭(zhēng)議，盡快試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，然后再開明地討論不斷完善。

但市場(chǎng)人士指出，重慶房產(chǎn)稅的開征并不意味著對(duì)土地財(cái)政的徹底替代，而是實(shí)行土地財(cái)政與房產(chǎn)稅并存的雙軌制，這是中國(guó)新一輪改革中出現(xiàn)的雙軌并行局面。

能否有效抑制房?jī)r(jià)

一直以來(lái)，以房產(chǎn)稅為代表的對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)征稅一直都被很多業(yè)內(nèi)人士看成是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一大利器，是根治“炒房”與“土地財(cái)政”兩大房?jī)r(jià)推手的“殺手锏”，但房產(chǎn)稅改革真的能夠立竿見影地讓房?jī)r(jià)降低嗎？

金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪認(rèn)為，政府祭出房產(chǎn)稅“大旗”，意在穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。由于重慶是以中低端房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，所以房產(chǎn)稅的開征并不會(huì)造成重慶房?jī)r(jià)的大幅下跌。

“由于重慶房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，高檔房?jī)H占大約10%的比例，不會(huì)影響重慶房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展”，相關(guān)人士指出，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)會(huì)充分考慮中低收入者的利益。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為，如果我國(guó)通脹預(yù)期繼續(xù)惡化，那么房產(chǎn)稅也無(wú)法抵擋洶涌如潮的投資人群。但是重慶征收房產(chǎn)稅是個(gè)標(biāo)志性事件，保障房與房產(chǎn)稅的連袂推出，起碼表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在改變。

也有普通房產(chǎn)投資客認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅肯定會(huì)增加房產(chǎn)投資的成本，在短時(shí)間內(nèi)可以抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，對(duì)成交量影響較大，改變房產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的狀況，但是中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程產(chǎn)生的巨大住房需求，使房?jī)r(jià)依然長(zhǎng)期看漲。

一些專家在接受本刊記者采訪時(shí)表示，無(wú)論從完善稅制，還是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，開征房產(chǎn)稅都是大勢(shì)所趨。但從客觀來(lái)講，開征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，還面臨著許多問題需要解決，例如動(dòng)態(tài)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值如何做到科學(xué)公正、確定稅率標(biāo)準(zhǔn)是否合理、房產(chǎn)稅征收如何使用、稅收的使用情況是否向公眾公開接受監(jiān)督或接受人大監(jiān)督、如果大范圍開征房產(chǎn)稅會(huì)否影響中國(guó)中等收入群體數(shù)量增長(zhǎng)等。

從最直接的市場(chǎng)反映來(lái)看，隨著房產(chǎn)稅即將啟動(dòng)的政策信號(hào)日益明確，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量開始下降，購(gòu)房者的心態(tài)明顯趨于理性。重慶市國(guó)土資源和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，重慶市房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)已開始放緩，市場(chǎng)運(yùn)行總體健康。

并不能期望一劑藥就解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有問題，重慶相關(guān)部門人士表示，除了通過(guò)房產(chǎn)稅的實(shí)施調(diào)節(jié)高端市場(chǎng)，對(duì)低端市場(chǎng)，重慶市在去年開工建設(shè)了1300萬(wàn)平方米公共租賃住房之后，今年規(guī)劃新開工建設(shè)1350萬(wàn)平方米；同時(shí)，加大了普通商品房的供應(yīng)，嚴(yán)格市場(chǎng)秩序，保障中端市場(chǎng)的穩(wěn)定。三管其下，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。