公租房政策一旦出臺，將緩解“蟻族”群居現(xiàn)狀。晚報記者 任國強 資料圖片

市房管局局長劉海生：要防止走福利化分房“回頭路”

晚報訊 (記者 楊冬)“公共租賃住房政策的研究，一要防止走福利化分房的 ‘回頭路’，二要具備可操作性，三要可持續(xù)?！本妥蛱靹倓偣镜?《實施意見(征求意見稿)》，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生在接受專訪時說道。

談及本輪上海版的公租房政策在研究制定過程中的復(fù)雜性，劉海生說，上海當(dāng)前租賃房市場的情況是供應(yīng)對象差異大，既有被稱為 “藍領(lǐng)”的外來務(wù)工人員，也有被稱為 “金領(lǐng)”的金融高端人才。 “(要保障)的對象太復(fù)雜，在此次政策研究中的核心問題是，我們希望他在上海有穩(wěn)定的工作?！?/p>

“坦白來講，上海租賃房源并不算是很緊缺，”根據(jù)劉海生提供的數(shù)字，上海的房屋租賃市場上， 90%的承租人為非上海戶籍人員。目前市場中的存量租賃房源的總量在3000多萬平方米。 “需要指出的是，上海房屋租賃市場存在諸多矛盾?！眲⒑Ｉ^的矛盾，主要存在以下幾個方面——

租售比嚴(yán)重失衡，租金漲幅遠不如房屋售價漲幅；市場房屋結(jié)構(gòu)不合理，中小戶型等適配房型較少；專門經(jīng)營租賃住房的機構(gòu)太少。劉海生透露，為改變這一局面，上海將培育一些專門機構(gòu)來從事公共租賃住房的經(jīng)營管理，起步階段或由國有企業(yè)來承擔(dān)。同時，還大力鼓勵有條件的單位將房源供應(yīng)給本單位。上述做法已在國外不少發(fā)達國家有過實踐。

“如果說廉租房是針對本市城鎮(zhèn)戶籍低收入者，而經(jīng)濟適用房是針對中低收入者，那么公租房就是在此基礎(chǔ)上進一步擴展?！鄙虾Ｊ凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭肿》勘Ｕ咸幪庨L李東說道。

參與制定政策專家姚玲珍、陳杰：公租房覆蓋保障房“夾心層”

晚報訊 （記者 楊冬）曾經(jīng)參與制定 《實施意見》 (征求意見稿)的專家之一、上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長姚玲珍昨天在接受采訪時表示，上海作為一線金融中心城市，其對人才的吸引力使得外來人口在上海常住人口的比例中越來越大，而經(jīng)濟適用房和廉租房體系則將這個群體排除在外。

此前，上海市住房保障體系中已經(jīng)趨向成熟的經(jīng)濟適用房和廉租房，其面對的主要對象是本地戶籍人口。此次 《實施意見》 (征求意見稿)顯示，公租房面向擁有固定工作的外來常住人口，這就使得剛畢業(yè)的大學(xué)生等群體被納入住房保障體系。

姚玲珍指出，由于在工作穩(wěn)定性以及社保體系等方面的準(zhǔn)入限制，一些底層的務(wù)工人員仍然沒有被納入到保障體系。

姚玲珍同時還指出，本次 《實施意見》 (征求意見稿)在新政調(diào)控下的敏感時期推出，其用意顯然在于緩解一些 “被買房”的弱勢群體的購房壓力，以及因投資、投機購房需求所帶來的房地產(chǎn)過熱的問題。

另外一位曾經(jīng)參與制定 《實施意見》 (征求意見稿)的專家、復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，對于準(zhǔn)入條件要求必須有固定工作的條款，主要是因為公共租賃房更傾向于面向具有 “收入潛力”的人群，而目前最受社會關(guān)注的 “蟻族”則是公共租賃房主要面對的群體。

陳杰認為，政府已經(jīng)將為特定群體提供公共租賃房作為自身的義務(wù)，這是對住房保障體系的完善。本地戶籍人口已經(jīng)有經(jīng)濟適用房和廉租房，而公租房則覆蓋到了上述保障房的 “夾心層”，政府此舉有意于引導(dǎo) “被買房”的弱勢群體改變住房觀念，鼓勵以租代購。

對于已經(jīng)被炒得沸沸揚揚的上海細則內(nèi)容，姚玲珍認為，房產(chǎn)稅已空轉(zhuǎn)多年，從近期動態(tài)來看，上海新政細則 “應(yīng)該”會包括房產(chǎn)稅。對于房產(chǎn)稅的最終稅率，她認為將會低于1%。

市場人士薛建雄 該政策或為房產(chǎn)稅出臺“打先鋒”

晚報訊 （記者 楊冬）對于昨天 《實施意見》(征求意見稿)的出臺，中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄指出，這是住房保障首次對非戶籍人口開放，對改善和提高外來人口的居住生活會有很大的幫助，也為未來的戶籍制度改革提供有利條件。與此同時，房產(chǎn)稅因為房地產(chǎn)對經(jīng)濟的巨大影響而要選擇合適時機出臺的情況下，公租房政策搶先出臺意義非凡。

“首先，它完善房地產(chǎn)只售不租的單邊供應(yīng)體系，給收入不豐、家底不厚，甚至是不愿意買房的人群，提供一個長期穩(wěn)定又能租住得起的住房供應(yīng)市場，體現(xiàn)了政府建立和諧社會的人性化管理機制?！毖ㄐ垡仓赋?，選在上海細則還沒出來，開征房產(chǎn)稅、物業(yè)稅呼聲正高的風(fēng)口浪尖出臺這個政策，難免讓市場作相關(guān)聯(lián)想。

在其看來，因為一旦開征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，就會迫使出租房的持有者拋售房產(chǎn)，或因成本增加而希望將稅費轉(zhuǎn)嫁給租客，因為在目前沒有較大專業(yè)租賃房供應(yīng)的情況下，政府建公共租賃房市場，難免會被市場想象成為房產(chǎn)稅出臺做前期準(zhǔn)備。

其次，因為長期看好，又因為受制于前期業(yè)主壓力，當(dāng)前開發(fā)商不肯也不敢輕易降價，也就不敢開工建設(shè)新項目，同時放緩在建項目。而開發(fā)商的捂盤、囤地，又影響了正常的住房消費，使得宏觀經(jīng)濟三駕馬車中的投資和需求都受到巨大的影響。前期中央與地方簽訂保障房建設(shè)責(zé)任、嚴(yán)征土地增值稅，為的就是推進房地產(chǎn)投資開工的速度，以及加大開發(fā)商銷售力度以拉動內(nèi)需。

建立公租房市場，不僅可以增加巨大的投資開工新項目并盤活閑置房產(chǎn)，還可改善中低端人群的生活條件和新參加工作年輕人的生活條件，增加內(nèi)需動力。從這點來看，也是為下一步出臺房產(chǎn)稅作相關(guān)的對沖準(zhǔn)備。

從社會保障上來說，這是住房保障首次對非戶籍人口開放，政府可以通過住房和社會保障金兩者結(jié)合來管理人口，這樣就可以打開城鄉(xiāng)分離二元化人口管理發(fā)展到現(xiàn)在所積累下的弊病。

“對于還處在成長期的房地產(chǎn)業(yè)來說，公租房完善了住房供應(yīng)體系，在目前房地產(chǎn)供應(yīng)還遠遠不足的情況下，也增加了巨大的供應(yīng)能力，對促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟和住宅體系的完善都有著巨大補充和促進作用?！毖ㄐ廴缡钦f。

【政策解讀】

鼓勵有條件單位自建、租賃并舉

基本特點：保障層次、對象均有擴張

根據(jù)《實施意見》，本市公共租賃住房政策的基本特點是：

保障層次更清晰。廣泛意義上的公共租賃住房還應(yīng)包含廉租住房、租賃型經(jīng)濟適用住房等保障性租賃住房，鑒于這些租賃住房已有專門的規(guī)定，《實施意見》提出的公共租賃住房，在增加新的內(nèi)涵外，也涵蓋了現(xiàn)行的單位租賃房、人才公寓、來滬務(wù)工人員宿舍等政策性租賃住房。

保障對象更廣泛。公共租賃住房既向符合條件的具有本市城鎮(zhèn)戶口的居住困難居民供應(yīng)，還向符合條件的持有本市居住證的居住困難居民供應(yīng)，住房保障對象從戶籍人口擴大到常住人口，住房保障的覆蓋范圍更廣泛。

運行方式更完善。公共租賃住房是政府提供部分資金、資源和優(yōu)惠政策，由專業(yè)機構(gòu)按市場機制要求實施投資經(jīng)營管理，同時也鼓勵有條件單位(含各類產(chǎn)業(yè)園區(qū))建設(shè)并經(jīng)營管理。

房源供應(yīng)更適配。按照滿足基本居住和階段性居住要求，公共租賃住房主要籌集小戶型住宅和集體宿舍，簡配居住設(shè)施，在房源居住成本和居住條件方面提高了適配性。

經(jīng)營管理：運營機構(gòu)由政府扶持

談及本市發(fā)展公共租賃住房的管理和經(jīng)營方式，《實施意見》提出，本市發(fā)展公共租賃住房，采用“市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)(縣)為主”的管理方式。市政府主要負責(zé)全市公共租賃住房的政策制定、制度安排和統(tǒng)籌規(guī)劃，確定總體發(fā)展目標(biāo)和階段性任務(wù)。區(qū)(縣)政府是公共租賃住房工作的責(zé)任主體，因地制宜發(fā)展公共租賃住房。

市、區(qū)(縣)政府組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經(jīng)營管理的專業(yè)機構(gòu)，具體負責(zé)公共租賃住房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和經(jīng)租管理。

租住公共租賃住房的主要優(yōu)點有——住房的適配性更高，居住的穩(wěn)定性、安全性、可靠性更高，社會管理服務(wù)方面配套健全，公共租賃住房承租人可在戶籍落地、入學(xué)等方面享受相應(yīng)配套政策。

與此同時，本市正在研究修訂《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》，著力解決房屋租賃市場管理中存在的疑難問題。

房源籌措：新出讓地塊5%用于配建

采取多種方式籌措房源，并在近期集中建設(shè)和籌集一批合適的中小戶型租賃住房，目前主要渠道有：

結(jié)合舊城區(qū)改造，大型市政建設(shè)，大型居住社區(qū)等建設(shè)，單獨選址，集中新建；在新建、配建的經(jīng)濟適用住房和其它新建的保障性住房中，經(jīng)規(guī)定程序批準(zhǔn)轉(zhuǎn)化。目前正在研究，今后凡新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項目，均應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)項目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟適用住房，配建的經(jīng)濟適用住房移交給政府用于住房保障，其中合適的房源將用于公共租賃住房；利用單位 (各類經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)園區(qū))自用土地建造；按有關(guān)規(guī)定，綜合利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，適當(dāng)集中新建；對于因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市結(jié)構(gòu)調(diào)整而閑置的廠房、倉庫、辦公等非居住用房進行改建或改造；收購或代理經(jīng)租社會上閑置的存量住房；積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會機構(gòu)定向投資建設(shè)和提供房源等。