公租房政策一旦出臺(tái)，將緩解“蟻?zhàn)濉比壕蝇F(xiàn)狀。晚報(bào)記者 任國(guó)強(qiáng) 資料圖片

市房管局局長(zhǎng)劉海生：要防止走福利化分房“回頭路”

晚報(bào)訊 (記者 楊冬)“公共租賃住房政策的研究，一要防止走福利化分房的 ‘回頭路’，二要具備可操作性，三要可持續(xù)?！本妥蛱靹倓偣镜?《實(shí)施意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生在接受專訪時(shí)說(shuō)道。

談及本輪上海版的公租房政策在研究制定過(guò)程中的復(fù)雜性，劉海生說(shuō)，上海當(dāng)前租賃房市場(chǎng)的情況是供應(yīng)對(duì)象差異大，既有被稱為 “藍(lán)領(lǐng)”的外來(lái)務(wù)工人員，也有被稱為 “金領(lǐng)”的金融高端人才。 “(要保障)的對(duì)象太復(fù)雜，在此次政策研究中的核心問(wèn)題是，我們希望他在上海有穩(wěn)定的工作?！?/p>

“坦白來(lái)講，上海租賃房源并不算是很緊缺，”根據(jù)劉海生提供的數(shù)字，上海的房屋租賃市場(chǎng)上， 90%的承租人為非上海戶籍人員。目前市場(chǎng)中的存量租賃房源的總量在3000多萬(wàn)平方米。 “需要指出的是，上海房屋租賃市場(chǎng)存在諸多矛盾?！眲⒑Ｉ^的矛盾，主要存在以下幾個(gè)方面——

租售比嚴(yán)重失衡，租金漲幅遠(yuǎn)不如房屋售價(jià)漲幅；市場(chǎng)房屋結(jié)構(gòu)不合理，中小戶型等適配房型較少；專門(mén)經(jīng)營(yíng)租賃住房的機(jī)構(gòu)太少。劉海生透露，為改變這一局面，上海將培育一些專門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)從事公共租賃住房的經(jīng)營(yíng)管理，起步階段或由國(guó)有企業(yè)來(lái)承擔(dān)。同時(shí)，還大力鼓勵(lì)有條件的單位將房源供應(yīng)給本單位。上述做法已在國(guó)外不少發(fā)達(dá)國(guó)家有過(guò)實(shí)踐。

“如果說(shuō)廉租房是針對(duì)本市城鎮(zhèn)戶籍低收入者，而經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)中低收入者，那么公租房就是在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)展。”上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長(zhǎng)李東說(shuō)道。

參與制定政策專家姚玲珍、陳杰：公租房覆蓋保障房“夾心層”

晚報(bào)訊 （記者 楊冬）曾經(jīng)參與制定 《實(shí)施意見(jiàn)》 (征求意見(jiàn)稿)的專家之一、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍昨天在接受采訪時(shí)表示，上海作為一線金融中心城市，其對(duì)人才的吸引力使得外來(lái)人口在上海常住人口的比例中越來(lái)越大，而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房體系則將這個(gè)群體排除在外。

此前，上海市住房保障體系中已經(jīng)趨向成熟的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，其面對(duì)的主要對(duì)象是本地戶籍人口。此次 《實(shí)施意見(jiàn)》 (征求意見(jiàn)稿)顯示，公租房面向擁有固定工作的外來(lái)常住人口，這就使得剛畢業(yè)的大學(xué)生等群體被納入住房保障體系。

姚玲珍指出，由于在工作穩(wěn)定性以及社保體系等方面的準(zhǔn)入限制，一些底層的務(wù)工人員仍然沒(méi)有被納入到保障體系。

姚玲珍同時(shí)還指出，本次 《實(shí)施意見(jiàn)》 (征求意見(jiàn)稿)在新政調(diào)控下的敏感時(shí)期推出，其用意顯然在于緩解一些 “被買(mǎi)房”的弱勢(shì)群體的購(gòu)房壓力，以及因投資、投機(jī)購(gòu)房需求所帶來(lái)的房地產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題。

另外一位曾經(jīng)參與制定 《實(shí)施意見(jiàn)》 (征求意見(jiàn)稿)的專家、復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，對(duì)于準(zhǔn)入條件要求必須有固定工作的條款，主要是因?yàn)楣沧赓U房更傾向于面向具有 “收入潛力”的人群，而目前最受社會(huì)關(guān)注的 “蟻?zhàn)濉眲t是公共租賃房主要面對(duì)的群體。

陳杰認(rèn)為，政府已經(jīng)將為特定群體提供公共租賃房作為自身的義務(wù)，這是對(duì)住房保障體系的完善。本地戶籍人口已經(jīng)有經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，而公租房則覆蓋到了上述保障房的 “夾心層”，政府此舉有意于引導(dǎo) “被買(mǎi)房”的弱勢(shì)群體改變住房觀念，鼓勵(lì)以租代購(gòu)。

對(duì)于已經(jīng)被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的上海細(xì)則內(nèi)容，姚玲珍認(rèn)為，房產(chǎn)稅已空轉(zhuǎn)多年，從近期動(dòng)態(tài)來(lái)看，上海新政細(xì)則 “應(yīng)該”會(huì)包括房產(chǎn)稅。對(duì)于房產(chǎn)稅的最終稅率，她認(rèn)為將會(huì)低于1%。

市場(chǎng)人士薛建雄 該政策或?yàn)榉慨a(chǎn)稅出臺(tái)“打先鋒”

晚報(bào)訊 （記者 楊冬）對(duì)于昨天 《實(shí)施意見(jiàn)》(征求意見(jiàn)稿)的出臺(tái)，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄指出，這是住房保障首次對(duì)非戶籍人口開(kāi)放，對(duì)改善和提高外來(lái)人口的居住生活會(huì)有很大的幫助，也為未來(lái)的戶籍制度改革提供有利條件。與此同時(shí)，房產(chǎn)稅因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的巨大影響而要選擇合適時(shí)機(jī)出臺(tái)的情況下，公租房政策搶先出臺(tái)意義非凡。

“首先，它完善房地產(chǎn)只售不租的單邊供應(yīng)體系，給收入不豐、家底不厚，甚至是不愿意買(mǎi)房的人群，提供一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定又能租住得起的住房供應(yīng)市場(chǎng)，體現(xiàn)了政府建立和諧社會(huì)的人性化管理機(jī)制?！毖ㄐ垡仓赋?，選在上海細(xì)則還沒(méi)出來(lái)，開(kāi)征房產(chǎn)稅、物業(yè)稅呼聲正高的風(fēng)口浪尖出臺(tái)這個(gè)政策，難免讓市場(chǎng)作相關(guān)聯(lián)想。

在其看來(lái)，因?yàn)橐坏╅_(kāi)征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，就會(huì)迫使出租房的持有者拋售房產(chǎn)，或因成本增加而希望將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給租客，因?yàn)樵谀壳皼](méi)有較大專業(yè)租賃房供應(yīng)的情況下，政府建公共租賃房市場(chǎng)，難免會(huì)被市場(chǎng)想象成為房產(chǎn)稅出臺(tái)做前期準(zhǔn)備。

其次，因?yàn)殚L(zhǎng)期看好，又因?yàn)槭苤朴谇捌跇I(yè)主壓力，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商不肯也不敢輕易降價(jià)，也就不敢開(kāi)工建設(shè)新項(xiàng)目，同時(shí)放緩在建項(xiàng)目。而開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)、囤地，又影響了正常的住房消費(fèi)，使得宏觀經(jīng)濟(jì)三駕馬車中的投資和需求都受到巨大的影響。前期中央與地方簽訂保障房建設(shè)責(zé)任、嚴(yán)征土地增值稅，為的就是推進(jìn)房地產(chǎn)投資開(kāi)工的速度，以及加大開(kāi)發(fā)商銷售力度以拉動(dòng)內(nèi)需。

建立公租房市場(chǎng)，不僅可以增加巨大的投資開(kāi)工新項(xiàng)目并盤(pán)活閑置房產(chǎn)，還可改善中低端人群的生活條件和新參加工作年輕人的生活條件，增加內(nèi)需動(dòng)力。從這點(diǎn)來(lái)看，也是為下一步出臺(tái)房產(chǎn)稅作相關(guān)的對(duì)沖準(zhǔn)備。

從社會(huì)保障上來(lái)說(shuō)，這是住房保障首次對(duì)非戶籍人口開(kāi)放，政府可以通過(guò)住房和社會(huì)保障金兩者結(jié)合來(lái)管理人口，這樣就可以打開(kāi)城鄉(xiāng)分離二元化人口管理發(fā)展到現(xiàn)在所積累下的弊病。

“對(duì)于還處在成長(zhǎng)期的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，公租房完善了住房供應(yīng)體系，在目前房地產(chǎn)供應(yīng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的情況下，也增加了巨大的供應(yīng)能力，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟和住宅體系的完善都有著巨大補(bǔ)充和促進(jìn)作用?！毖ㄐ廴缡钦f(shuō)。

【政策解讀】

鼓勵(lì)有條件單位自建、租賃并舉

基本特點(diǎn)：保障層次、對(duì)象均有擴(kuò)張

根據(jù)《實(shí)施意見(jiàn)》，本市公共租賃住房政策的基本特點(diǎn)是：

保障層次更清晰。廣泛意義上的公共租賃住房還應(yīng)包含廉租住房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性租賃住房，鑒于這些租賃住房已有專門(mén)的規(guī)定，《實(shí)施意見(jiàn)》提出的公共租賃住房，在增加新的內(nèi)涵外，也涵蓋了現(xiàn)行的單位租賃房、人才公寓、來(lái)滬務(wù)工人員宿舍等政策性租賃住房。

保障對(duì)象更廣泛。公共租賃住房既向符合條件的具有本市城鎮(zhèn)戶口的居住困難居民供應(yīng)，還向符合條件的持有本市居住證的居住困難居民供應(yīng)，住房保障對(duì)象從戶籍人口擴(kuò)大到常住人口，住房保障的覆蓋范圍更廣泛。

運(yùn)行方式更完善。公共租賃住房是政府提供部分資金、資源和優(yōu)惠政策，由專業(yè)機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)機(jī)制要求實(shí)施投資經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)也鼓勵(lì)有條件單位(含各類產(chǎn)業(yè)園區(qū))建設(shè)并經(jīng)營(yíng)管理。

房源供應(yīng)更適配。按照滿足基本居住和階段性居住要求，公共租賃住房主要籌集小戶型住宅和集體宿舍，簡(jiǎn)配居住設(shè)施，在房源居住成本和居住條件方面提高了適配性。

經(jīng)營(yíng)管理：運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)由政府扶持

談及本市發(fā)展公共租賃住房的管理和經(jīng)營(yíng)方式，《實(shí)施意見(jiàn)》提出，本市發(fā)展公共租賃住房，采用“市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)(縣)為主”的管理方式。市政府主要負(fù)責(zé)全市公共租賃住房的政策制定、制度安排和統(tǒng)籌規(guī)劃，確定總體發(fā)展目標(biāo)和階段性任務(wù)。區(qū)(縣)政府是公共租賃住房工作的責(zé)任主體，因地制宜發(fā)展公共租賃住房。

市、區(qū)(縣)政府組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)公共租賃住房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和經(jīng)租管理。

租住公共租賃住房的主要優(yōu)點(diǎn)有——住房的適配性更高，居住的穩(wěn)定性、安全性、可靠性更高，社會(huì)管理服務(wù)方面配套健全，公共租賃住房承租人可在戶籍落地、入學(xué)等方面享受相應(yīng)配套政策。

與此同時(shí)，本市正在研究修訂《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》，著力解決房屋租賃市場(chǎng)管理中存在的疑難問(wèn)題。

房源籌措：新出讓地塊5%用于配建

采取多種方式籌措房源，并在近期集中建設(shè)和籌集一批合適的中小戶型租賃住房，目前主要渠道有：

結(jié)合舊城區(qū)改造，大型市政建設(shè)，大型居住社區(qū)等建設(shè)，單獨(dú)選址，集中新建；在新建、配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和其它新建的保障性住房中，經(jīng)規(guī)定程序批準(zhǔn)轉(zhuǎn)化。目前正在研究，今后凡新出讓土地、用于開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)項(xiàng)目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟(jì)適用住房，配建的經(jīng)濟(jì)適用住房移交給政府用于住房保障，其中合適的房源將用于公共租賃住房；利用單位 (各類經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū))自用土地建造；按有關(guān)規(guī)定，綜合利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，適當(dāng)集中新建；對(duì)于因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市結(jié)構(gòu)調(diào)整而閑置的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公等非居住用房進(jìn)行改建或改造；收購(gòu)或代理經(jīng)租社會(huì)上閑置的存量住房；積極探索房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或社會(huì)機(jī)構(gòu)定向投資建設(shè)和提供房源等。