增加1%的土地增值稅預(yù)征率或?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)5%的凈利潤損失。 張巍亮 早報資料國稅總局劃定土地增值稅預(yù)征下限，東部地區(qū)預(yù)征率不低于2%

曾經(jīng)被認(rèn)為是最暴利行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)正迎來清算風(fēng)暴。

國稅總局昨日發(fā)布《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（下稱《通知》），除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，以上海為例，與目前1%的預(yù)征稅率比較，等于稅率至少翻番。

早報記者粗略計算，增加1%的預(yù)征額可能導(dǎo)致房企5%的凈利潤損失。有開發(fā)商表示，在目前利潤普遍降低的情況下，以單個項目而言，稅率變化最多可能影響到凈利潤總額的30%。

上海預(yù)征率不低于2%

所謂土地增值稅預(yù)征，是指納稅人在項目全部竣工結(jié)算前取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的屬于土地增值稅“預(yù)征范圍”。

根據(jù)《通知》，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征。

滬上一開發(fā)商告訴早報記者，目前，上海土地增值稅按照銷售收入的1%預(yù)征，而深圳地區(qū)2008年才從0.5%提高至1%。按規(guī)定，上海的稅率必定會調(diào)整至不低于2%，即使以2%底線計算，也等于稅率增加了一倍。

上海統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，上海2009年商品房銷售面積3372.45萬平方米，比2008年增長46.9%。其中，商品住宅銷售面積2928.04萬平方米，2009年全年商品房銷售額4330.22億元。如果預(yù)征稅率提高1個百分點，等于上海全年房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入提高43.3億元。

來自上海財政局的資料顯示，今年一季度，上海土地增值稅收入已達24.1元。

有開發(fā)商笑言，如果按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的2009年全國商品房4.4萬億元銷售額計算，假設(shè)全部以2%計算，光土地增值稅的預(yù)征收入就可以達到880億元。

限期清算增值稅

提高預(yù)征稅率的同時，昨天的《通知》再一次要求地方稅務(wù)機關(guān)全面開展土地增值稅清算審核工作。為防止像2007年一樣再次流于形式，此次《通知》特意要求各地區(qū)6月底前上報清算工作計劃，并且要求各地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。國家稅務(wù)總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。

可查資料顯示，2007年1月16日，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部等三部委聯(lián)合下發(fā)通知，要求從2月1日起，嚴(yán)格清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，稅率30％~60％，并規(guī)定項目到一定節(jié)點必須清算。消息一經(jīng)公布，第二天滬深兩市地產(chǎn)股幾乎全部跌停。

2007年6月12日，上海市地方稅務(wù)局曾向各區(qū)縣稅務(wù)局、各財稅分局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，全面展開對滬房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算。

但隨著2008年金融危機爆發(fā)，樓市急轉(zhuǎn)直下，政策全面放松，有關(guān)土地增值稅清算的通知也不了了之。

而昨天發(fā)布的《通知》要求，要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標(biāo)；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

按照此前的清算要求，清算需要滿足三個條件：已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未售完；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)。

影響房企凈利潤或達5%

上海易居房產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示，從調(diào)控形勢來看，此次《通知》的落實效果應(yīng)好于2007年初那個《通知》，開發(fā)商的利潤必然因此而有所減少。

據(jù)一家代理公司負(fù)責(zé)人介紹，眼下，每售出一套位于上海的商品房，售樓發(fā)票中包含的稅金接近房價的12%，包括：5.5%營業(yè)稅＋15%×33%所得稅（預(yù)征）＋1%土地增值稅（預(yù)征）=11.45%

也就是說，一家年銷售額在百億元左右的房地產(chǎn)企業(yè)，眼下一年繳納的稅金為11.45億元左右。

盡管只提高一個百分點，但由于是以全部銷售額計算，在上海目前高房價的情況下，項目動輒數(shù)十億的銷售回款意味著一個項目預(yù)繳稅費額可增加數(shù)千萬之巨。

中國房地產(chǎn)測評中心最新發(fā)布的《2010中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，內(nèi)地香港兩地上市公司中前50強上市房企去年的營業(yè)收入為4060.41億元，凈利潤為838.41億元。

如果忽略地域差距，簡單以2%稅率計算，增加1%的預(yù)征額，等于上述50家房企利潤減少40.6億元，約占到其凈利潤總額的5%左右。