北京房屋租賃新政征集公眾意見

本報記者 王亦君 實習(xí)生 歐陽駱沙

北京市用于出租的住宅，大約有120多萬套。今后出租房屋給多人居住時，有可能會受到限制——租住成套住宅的，人均建筑面積不得少于10平方米，或者人均使用面積不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面積不得少于4平方米，不得擅自改變房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，廚房、衛(wèi)生間、陽臺不得用于租住。

這是近日公布的北京市政府《關(guān)于修改〈北京市房屋租賃管理若干規(guī)定〉的決定(草案)》(以下簡稱修改決定)中的相關(guān)內(nèi)容，5月19日，修改決定在首都之窗網(wǎng)站上征求公眾意見結(jié)束。據(jù)北京市政府法制辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，20多天時間里共收到意見106條，對于這些意見，北京市政府法制辦將會認(rèn)真研究。

據(jù)介紹，公眾意見主要集中于“如何加強對群租現(xiàn)象的管理”。在我國現(xiàn)有法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章以及規(guī)范性文件里，沒有“群租”這一概念，但在北京、上海、深圳等一些高房價城市，這種現(xiàn)象普遍存在——房屋所有者或承租方將房屋人為分割成若干空間，分租給若干人，租房人數(shù)大大超過房屋各種設(shè)施的承載限度，衛(wèi)生狀況極差，同時存在著安全、消防諸多隱患。

對于這一問題，公眾主要有兩方面意見。一種意見認(rèn)為，群租問題帶來的擾民、治安、消防安全隱患等十分突出，引發(fā)各種社會矛盾，應(yīng)明確禁止群租；另一種意見認(rèn)為，群租問題的產(chǎn)生有其合理性，主要是市場存在著低價租賃住房的需求，而且，這部分承租者以外地流動人員和低收入人群為主，完全禁止不妥，應(yīng)加強管理和規(guī)范。

本報記者日前走訪了一些住宅小區(qū)和房地產(chǎn)中介機構(gòu)，并采訪了一些學(xué)者。大多數(shù)人認(rèn)為，群租現(xiàn)象以及由此衍生的如何處理外來人員、流動人口、低收入群體的生存權(quán)與保障公民合法財產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)系等，對于政府是個不小的考驗。

人均十平方米 是否合理合法

對于租住成套住宅人均建筑面積不少于10平方米的規(guī)定，部分人的意見是，還應(yīng)適當(dāng)提高人均租住面積，目前人均10平方米的規(guī)定對于較大戶型的住宅出租來說還是太低。

依上述標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積在100平方米以上的住宅還可居住10人以上，群租問題帶來的擾民、治安、消防、安全隱患等問題仍然十分嚴(yán)重。一些網(wǎng)民提出，對于這一現(xiàn)象的限制條件，不應(yīng)僅局限于人均租住面積，還應(yīng)對成套住宅租住人員的總數(shù)加以限制，比如可以考慮相應(yīng)的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、突發(fā)情況的處理、臥室數(shù)量等因素。

部分公眾認(rèn)為，房主將其住房出租給多人居住，必然會造成公共資源的過度使用，比如電梯、門禁等公共設(shè)施損耗增加，因此應(yīng)提高此類出租房主的物業(yè)費和公共設(shè)備維護費的繳納標(biāo)準(zhǔn)；有市民反映，產(chǎn)生群租問題的重要原因是不規(guī)范的轉(zhuǎn)租活動，特別是中介機構(gòu)通過非法轉(zhuǎn)租謀取利益，應(yīng)加強對轉(zhuǎn)租行為的規(guī)范管理。

針對廚房、陽臺、衛(wèi)生間不得用于出租的限制性規(guī)定，還有人提出，要增加限制內(nèi)容，起居室也不得隔斷用于出租。

與之相對應(yīng)，有部分市民認(rèn)為，出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的條件，就應(yīng)允許出租，沒必要對人均租住面積進行限定。

有網(wǎng)友對這一標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑：承租人住多少平方米，直接取決于其經(jīng)濟承受能力，以政府規(guī)章來規(guī)定每個人一定要住多大面積，有些荒唐。如果房客出不起房租，這部分差額誰來補貼？在當(dāng)下房價房租暴漲的情況下，有的租房客甚至愿意選擇不足兩平方米的膠囊公寓，強行規(guī)定居住標(biāo)準(zhǔn)，是否已經(jīng)侵犯了公民居住權(quán)這一基本權(quán)利？北京市首批膠囊公寓設(shè)計者黃日新在接受媒體采訪時認(rèn)為，這些規(guī)定“應(yīng)緩行”。

更有措辭激烈的評論認(rèn)為，北京市政府既沒有能力向社會提供足夠數(shù)量的廉租房和公租房，也不打算向租房者提供足夠的房租補貼，強制規(guī)定一個最低租房面積標(biāo)準(zhǔn)，涉嫌公權(quán)過度干預(yù)私人生活，既不符合常理，也不符合法理。

本報記者走訪的一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)工作人員認(rèn)為，政府簡單、硬性規(guī)定“人均租房面積至少10平方米”，事實上無法解決群租現(xiàn)象帶來的諸多問題。據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計，目前北京地區(qū)用于租賃的房源大約在120萬套左右，有租房需求的人大約有350萬人，即使這一規(guī)定最終通過并實施，僅僅依靠房地產(chǎn)行政管理機關(guān)非常有限的執(zhí)法力量，根本無法對北京市巨大的房屋租賃市場進行監(jiān)管。

房屋租賃管理規(guī)定淪為一紙空文？

記者注意到，早在2004年，北京市政府法制辦已經(jīng)著手進行《北京市房屋租賃管理辦法》的調(diào)研起草工作。令起草者始料未及的是，當(dāng)年3月，該《辦法》草案在北京市政府法制辦網(wǎng)站公布后，通過網(wǎng)絡(luò)提意見的多達246人次，其中多數(shù)是反對和質(zhì)疑，主要是針對草案中關(guān)于登記備案、治安責(zé)任、政府指導(dǎo)租金的規(guī)定。

對于草案中出租房屋者要在有關(guān)部門登記備案的規(guī)定，有人提出：“出租房屋是公民處理私有財產(chǎn)的一項基本權(quán)利，地方法規(guī)無權(quán)要求備案?！痹趶娏业姆磳β曋?，這一政府規(guī)章的制定被擱置兩年。北京市政府法制辦工作人員表示，因為市民反對而擱置的情況，在北京立法史上屬首次。

2006年底，重新起草后的《北京市房屋租賃管理辦法》公開征求意見，其中規(guī)定了實行房屋租賃登記制度，房東需到有關(guān)部門辦理租賃登記手續(xù)，違者將被罰款。

在2004年的草案中，規(guī)定了房屋出租人、承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)治安責(zé)任并與房屋所在地公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書和違反此規(guī)定的罰則。對此，有人提出，“維護社會安全是公安機關(guān)的職責(zé)，不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給本應(yīng)受保護的百姓?！贝舜尾莅溉∠酥伟藏?zé)任保證書的規(guī)定，但是要求房東和房客簽訂責(zé)任書，明確雙方的安全責(zé)任。如果發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋進行犯罪活動的，應(yīng)當(dāng)及時向公安機關(guān)報告。房東若違反以上規(guī)定，須承擔(dān)法律責(zé)任。

和2004年的草案相比，此次草案中新增了最低租房標(biāo)準(zhǔn)為7平方米。這一規(guī)定同樣因為遭到強烈反對，最終未能寫進從2008年1月1日開始施行的《北京市房屋租賃管理辦法》，辦法要求業(yè)主在簽訂房屋租賃合同后去相關(guān)部門登記。

“通過租賃登記辦法可以對群租現(xiàn)象進行規(guī)范管理，但是實際應(yīng)用中登記率卻并不高，不到10%?！北本┪覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，租賃登記率低的主要原因是，一些業(yè)主不愿意交稅，一些人覺得麻煩。按照規(guī)定，登記后，業(yè)主每月要交月租的5%。

和《辦法》一樣，2009年9月初，北京市八個政府部門聯(lián)合發(fā)布的整治出租房違法行為的《通告》，也幾乎成為一紙空文。通告規(guī)定，房屋出租人違法改變房屋結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)，將房屋隔成若干居室對外出租的，應(yīng)當(dāng)拆除隔斷，恢復(fù)原狀。對存在重大建筑結(jié)構(gòu)安全隱患、火災(zāi)隱患等危及人身安全的出租房屋，應(yīng)立即停止出租，對房屋出租人、承租人違反有關(guān)房屋租賃管理規(guī)定的行為，將追究有關(guān)單位、個人的法律責(zé)任。

然而，據(jù)北京市的媒體報道，該通告發(fā)出近兩個月，北京市并無實質(zhì)性行動，包括北京“群租房第一案”事發(fā)地海淀區(qū)世紀(jì)城等，絕大多數(shù)居民小區(qū)群租現(xiàn)象依舊。這一現(xiàn)象在北京并沒有“立即停止”，更無人被追究“法律責(zé)任”。

根治群租，政府應(yīng)扮演什么角色

有專家指出，治理群租問題，需要認(rèn)真研究政府的職責(zé)。房屋出租本質(zhì)上是一種民間交易，租賃雙方都是自由平等的市場主體，政府的職責(zé)是通過制定規(guī)范或者采取行政手段，維護交易秩序和交易環(huán)境。

具體到群租來說，政府應(yīng)該規(guī)范管理、做好服務(wù)，把主要精力放在保障住房的消防安全、周邊治安秩序及租賃交易公平上，防止任何損害消費者權(quán)利現(xiàn)象的發(fā)生。與其制定一些無法操作的政府規(guī)章、紅頭文件，不如尊重房屋租賃市場現(xiàn)實需求，提供中低端房源以保證承租人需要。

修改決定在網(wǎng)上公布后不久，北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司就通過公司網(wǎng)站表示——目前北京市群租現(xiàn)象越來越普遍，群租者生活條件越來越差的原因主要是：中低端房源供需矛盾非常嚴(yán)重。

據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計分析，北京租房市場的房源可以以3500元／月劃界。3500元以上，屬于買方市場，房多而求租者少；3500元以下，屬于賣方市場，房少而求租者多。由于中低端房源供應(yīng)少，需求量大，租金也在不斷上漲。另外，租房生活者以低收入群體居多，剛剛進京，以及從事社會低端服務(wù)行業(yè)的人，月收入平均在1000元左右，他們最多只能拿出300~400元用于租房。所以，他們面對供應(yīng)少、價格上漲的中低端房源，只能選擇合租，甚至群租。

此外，要想從根本上消除群租帶來的社會安全隱患，我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司建議，應(yīng)該盡可能多地增加用于出租的中低端房源的供應(yīng)，尤其是增加地鐵沿線、快速公交沿線、交通干道周邊的房源供應(yīng)，增加一居、兩居等中小戶型房源，盡可能緩解目前愈演愈烈的中低端租房市場的供需矛盾。