樓市新政后，銷售商鋪成為了上海很多中介公司的“救命稻草”，但對投資者來說商鋪的投資風(fēng)險很可能超出他們的承受能力。

昨日(6月3日)，有商戶向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，有上海第一高樓之稱的環(huán)球金融中心因為整體租賃市場欠佳，他已拖欠該地標(biāo)樓盤商鋪租金八個月之久。商戶還稱，該商場B1層的出租率只有20%。

環(huán)球金融中心的商鋪租賃遭冷遇，并不是個案。上海中原地產(chǎn)工商鋪部經(jīng)理曹強表示，上海商鋪市場整體租賃需求正在衰退。因為商鋪租賃市場的萎縮，以商鋪租賃聞名業(yè)內(nèi)的中原地產(chǎn)工商鋪部，目前的主業(yè)已由租賃改為買賣。

商場B1層入駐率僅20%？

“當(dāng)時他們允諾的80%入駐率根本沒有兌現(xiàn)，現(xiàn)在的入駐率只有近20%。”剛于近日因糾紛在派出所做完筆錄的商戶代表郭先生向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

郭先生稱，其商鋪是一家設(shè)于中心B1層的蛋糕店，面積大約在80平方米左右。該店于一年前正式入駐，當(dāng)時的投資金額為150萬元，如今成本非但沒有收回，每個月包括租金支出在內(nèi)，正以15萬元/月的速度在虧損。自開業(yè)到目前，已造成350余元的總損失。

環(huán)球金融中心自開業(yè)以來的月租金保持穩(wěn)定，郭先生每月支出的租金為5萬余元。按照80平方米計算，現(xiàn)在中心每平方米的月租在600元左右。

郭先生表示，商鋪簽訂的合約為3年。在開業(yè)至今的一年多時間里，雖然因為國際經(jīng)濟危機，收益可能沒有預(yù)期的好，這可以理解，但中心方面在經(jīng)營管理和造成損失之后的彌補措施方面也沒有做好。

“B1層曾設(shè)有一個出入口，這使人流量較為充足。那時，雖然店面每月仍有虧損，但是我們能理解，并在可接受范圍內(nèi)。只是一年前，這個出入口沒有了，被設(shè)置到了三樓，B1層的人流量隨之大大縮減，大約有70%的客流流失。”郭先生反應(yīng)。

記者致電環(huán)球金融中心廣報處，但并未得到確實的回應(yīng)。該部門負責(zé)人表示，商鋪的租賃信息尚在更新中，具體的數(shù)字還需經(jīng)過中心的進一步確認(rèn)再予以公布。

寫字樓出租率低影響商場客流

曹強分析，環(huán)球金融中心的商鋪遇冷的原因，和該廣場所在商業(yè)圈的寫字樓出租率偏低有很大關(guān)系。與其他商業(yè)圈不同，陸家嘴地區(qū)的商鋪主要是靠寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)客源，而環(huán)球金融中心的商鋪租金價格又一直居高不下，達到30多元/平方米/天 (此價格已和上海成熟地段的商場租金一致)，商戶無力租賃是很自然的。

此外，整個商業(yè)圈寫字樓的出租率非常低。雖然，環(huán)球金融中心曾在2008年將租金由原來的22元/平方米/天，下降至10元/平方米/天，但目前的出租率并不高。

中原地產(chǎn)研究院分析師季峰表示，不僅環(huán)球金融中心的寫字樓出租率較低，其周邊的寫字樓也不高，大大影響了商場獲得客流的能力。

除此以外，業(yè)內(nèi)人士分析，商場的經(jīng)營管理也存在問題。“主要原因可能源于環(huán)球金融中心方面。”中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄表示，“環(huán)球金融中心地段好、定位高，租金也不低，但對于商鋪的招租而言，一般都有3~5年的培育期，在管理上要有專業(yè)的培養(yǎng)計劃。一旦上手定位過高，商鋪的風(fēng)險就很大。”

薛建雄以徐家匯地段的港匯為例，大型的商業(yè)廣場、綜合商鋪群為保證長久的有效經(jīng)營，一般在開業(yè)之初會采取“低租”的手法，有時甚至免租。在確保高人流的基礎(chǔ)上，在3年逐漸對商鋪進行層次的細化，進而進行人流結(jié)構(gòu)的細化。

商鋪租賃需求或進入衰退期

在2008年以前，上海商鋪租賃市場是賣方市場，類似陸家嘴這樣的鉆石地段往往一鋪難求。一些商鋪經(jīng)紀(jì)人曾向 《每日經(jīng)濟新聞》表示，很多商戶想要租賃上海市中心黃金地段的商鋪，不僅品牌要滿足業(yè)主方設(shè)定的門檻，有可能還要給出讓商鋪的業(yè)主或者二房東巨額的轉(zhuǎn)讓費和回扣。

但是，現(xiàn)在這樣的局面已經(jīng)消失。曹強表示，由于需要租賃商鋪的只有一兩家企業(yè)，而且相互間不會為爭奪某個商鋪而拼得你死我活，所以房東選擇商戶的余地大大降低，對于商戶品牌的條件也大大降低，一般只要租金達到業(yè)主的心理價位就會出租。