業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)“可能以一定人均面積為起征點(diǎn)，超出部分才按比例征稅”

早報(bào)記者 朱楠

昨日有消息稱(chēng)，落實(shí)“國(guó)十條”的上海樓市調(diào)控細(xì)則正在進(jìn)行最后修訂，最快本周即可頒布，與此同時(shí)，上海旨在對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅征收也將在細(xì)則出臺(tái)后正式啟動(dòng)，如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值0.8%的房產(chǎn)稅。

早報(bào)記者昨日進(jìn)一步了解到，正在討論中的上海房產(chǎn)稅可能僅對(duì)新購(gòu)房屋征收，而之前已有的房屋可能僅作為起征點(diǎn)的考量，不再實(shí)征。

計(jì)稅基礎(chǔ)或?yàn)榉慨a(chǎn)評(píng)估價(jià)

《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（即“國(guó)十條”）發(fā)布已近一個(gè)月，北京、深圳等一線(xiàn)城市已出臺(tái)落實(shí)細(xì)則，但在上海，業(yè)內(nèi)關(guān)注的上海樓市調(diào)控細(xì)則遲遲未落下最后一只靴子。

昨日有消息稱(chēng)，5月6日，上海市政府召開(kāi)了一個(gè)房地產(chǎn)會(huì)議，市政府相關(guān)部門(mén)以及地方監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)人，以及上海市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人均出席了該場(chǎng)會(huì)議，對(duì)上海擬定的樓市調(diào)控細(xì)則征求各方意見(jiàn)。

早報(bào)記者昨日從知情人士處獲悉，5月10日，上海市政府相關(guān)部門(mén)曾召集各區(qū)區(qū)長(zhǎng)共同商討上海樓市地方新政的相關(guān)細(xì)節(jié)，其中就包括房產(chǎn)稅的征收問(wèn)題。

早報(bào)記者還從上海市住房保障和房屋管理局一內(nèi)部人士處了解到，雖然沒(méi)看到上海樓市調(diào)控細(xì)則草案，但住保局內(nèi)部也已獲悉，住房保有環(huán)節(jié)的征稅可能以房產(chǎn)稅的名義開(kāi)征。

有消息稱(chēng)，在已經(jīng)形成的上海樓市調(diào)控細(xì)則初步草案中，家庭人均面積作為判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值0.8%的房產(chǎn)稅。計(jì)稅基礎(chǔ)為評(píng)估價(jià)而非房產(chǎn)成交價(jià)。另外，對(duì)于已經(jīng)出租的住房，并按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅的購(gòu)房者，將考慮不再重復(fù)計(jì)稅。

昨日，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，滬版房產(chǎn)稅政策可能以一定的人均面積為起征點(diǎn)，超出部分才按比例征稅。此外也有消息稱(chēng)，房產(chǎn)稅或只對(duì)增量房征收，該稅出臺(tái)之前已買(mǎi)入的房子只做起征點(diǎn)的人均面積考量，不再征收。但這一說(shuō)法未獲得相關(guān)政府部門(mén)的證實(shí)。

可查資料顯示，根據(jù)1986年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅，個(gè)人擁有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。就這一條例而言，房產(chǎn)稅并非開(kāi)征問(wèn)題，而是征收范圍擴(kuò)大的問(wèn)題。

根據(jù)上述條例，現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)確實(shí)有從價(jià)計(jì)征這種形式。但對(duì)其稅率計(jì)算，法律規(guī)定是按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)征的，直轄市人民政府的權(quán)限只有決定扣除比例是按10%-30%中的哪個(gè)比例扣。

征收手段仍存技術(shù)難題

對(duì)于擬議中的上海房產(chǎn)稅可能采取的征收方式，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，上海房產(chǎn)稅針對(duì)的是非自住性，而且有多套、高端尤其是豪宅的那些投資和投機(jī)客，對(duì)他們的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。

楊紅旭還表示，通過(guò)征稅，讓這些人手中的房源流入到市場(chǎng)，并加快這些投資和投機(jī)客的拋盤(pán)速度，讓二手房市場(chǎng)供應(yīng)充足，以達(dá)到抑制房?jī)r(jià)作用。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，征收物業(yè)稅無(wú)益于抑制房?jī)r(jià)，操作不當(dāng)，甚至?xí)品績(jī)r(jià)。

對(duì)于房產(chǎn)稅是否會(huì)推向全國(guó)，楊紅旭認(rèn)為，上海這次的房產(chǎn)稅是一個(gè)臨時(shí)性政策，短期內(nèi)推廣到全國(guó)的可能性也不大。

在近日舉行的“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域主題論壇”上，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，上海的房產(chǎn)稅應(yīng)該不會(huì)與上海樓市細(xì)則同時(shí)出臺(tái)，至少在世博會(huì)期間應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)。他認(rèn)為，房產(chǎn)稅不過(guò)是一個(gè)信號(hào)，提醒炒房者“要當(dāng)心一點(diǎn)，不要太高興”。

一位房地系統(tǒng)內(nèi)部人士昨日也向早報(bào)記者表示，房產(chǎn)稅的征收還存在一些技術(shù)性的難題。“用什么手段去核實(shí)起征點(diǎn)？就算核實(shí)了，誰(shuí)來(lái)征收？是地稅部門(mén)上門(mén)收取，還是讓老百姓自覺(jué)繳納？如果有人堅(jiān)持不繳，又如何催繳？如何懲罰？”該內(nèi)部人士表示，房產(chǎn)稅不像個(gè)人所得稅，可以從工資中直接扣繳，征收手段是個(gè)難題。

第一太平戴維斯中國(guó)投資部聯(lián)席負(fù)責(zé)人、中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事劉德?lián)P則告訴早報(bào)記者，國(guó)外很多國(guó)家征收物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅的方法，是政府每年對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估一次，稅單直接寄到房產(chǎn)業(yè)主家中的信箱內(nèi)，業(yè)主拿著稅單去稅務(wù)部門(mén)自行繳納。

“國(guó)外有很完善的個(gè)人信用體系，國(guó)民繳稅意識(shí)也很強(qiáng)。拒不繳稅會(huì)影響到個(gè)人的信用記錄，對(duì)以后申請(qǐng)信用卡、買(mǎi)賣(mài)房屋等都會(huì)受到影響，一般都會(huì)自覺(jué)繳稅?！眲⒌?lián)P表示，只要政府下定決心征收，技術(shù)層面的問(wèn)題其實(shí)不難解決。

名詞解釋

房產(chǎn)稅“不存在重復(fù)征收問(wèn)題”

所謂房產(chǎn)稅，是一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的余值（即房產(chǎn)原值按照規(guī)定減去一定比例）或出租房屋的租金收入征收。

1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。根據(jù)《暫行條例》，房產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅，個(gè)人擁有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。

其中，按照余值征收（一般是房屋原值的70%）的稅率是1.2%（按年征收），而按照租金收入征收的稅率是月租金的12%。

如果以此前房產(chǎn)稅稅率來(lái)計(jì)算的話(huà)，一套100萬(wàn)元的房子，則每年需要繳納的稅金為8400元（1000000×70%×1.2%）。

對(duì)于房產(chǎn)稅的征收辦法，多數(shù)專(zhuān)家和民眾都認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分自住性房產(chǎn)和投資性房產(chǎn)，把自住性房產(chǎn)排除在征稅范圍以外。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康早在今年“兩會(huì)”期間便建議，在實(shí)施的初期，對(duì)一般的消費(fèi)性住房不考慮實(shí)征，如考慮對(duì)一定面積以下的居民“第一套自用住房”實(shí)行永不實(shí)征。管理上很容易認(rèn)定的獨(dú)立別墅、豪華公寓則可先行實(shí)征。

賈康當(dāng)時(shí)還特意區(qū)分了房產(chǎn)稅和物業(yè)稅的概念。他解釋說(shuō)，對(duì)于每隔一段時(shí)間重評(píng)一次稅基、對(duì)非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)覆蓋的物業(yè)稅，更規(guī)范的表述可稱(chēng)為“房地產(chǎn)稅”。

可查資料顯示，中共十六屆三中全會(huì)上，物業(yè)稅的概念被首次提出，當(dāng)時(shí)的提法是“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。按照最早有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)稅開(kāi)征前景的研討，該稅包括房產(chǎn)稅（含城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅、耕地占用稅（也有說(shuō)土地增值稅）、契稅及土地出讓金，簡(jiǎn)稱(chēng)“四稅一金”。

賈康說(shuō)，“土地出讓金”的性質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格，即憑借所有者身份對(duì)使用權(quán)持有人收取的地租；而房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負(fù)，收取者（國(guó)家）憑借的是社會(huì)管理者的政治權(quán)力。因此，“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復(fù)征收”問(wèn)題。

值得注意的是，財(cái)政部4月6日公布的2010年工作要點(diǎn)中，并沒(méi)有“物業(yè)稅”字樣，取而代之的是“完善房產(chǎn)稅制度”。

可見(jiàn)，關(guān)鍵的問(wèn)題是，緩行集“四稅一金”于一體物業(yè)稅，先推房產(chǎn)稅。