比市場價便宜10%~30%，拍賣房受人關(guān)注

買法院拍賣屋，這么辦

本報記者 詹麗華

本報《地產(chǎn)》曾刊登了“香檳之約園”被法院拍賣的消息，講得是某開發(fā)商如何由盛轉(zhuǎn)衰的故事，沒想到卻引來很多讀者對拍賣房產(chǎn)的好奇。被法院拍賣的房產(chǎn)能不能買？是不是比較便宜？買了之后辦手續(xù)麻不麻煩？為了一次回答到位，我們給你做張買房流程表吧。

拍賣屋，產(chǎn)權(quán)會不會有問題

事先向法院了解清楚

法院拍賣房屋，指的是遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋，通常簡稱為“法拍屋”，也有稱之為“銀主盤”。但是法拍屋并不一定是從銀行查封而來的，私人查封也有。多數(shù)房屋都有向銀行貸款，銀行貸款出去時都會辦理設(shè)定抵押權(quán)，拍賣時銀行有優(yōu)先受償權(quán)。

其實買“法拍屋”與買其他樓盤并沒有什么大差別，都要留意物業(yè)的權(quán)屬，一定要是“干凈”的物業(yè)。首先要了解清楚被拍賣的房屋是通過法院查封抵債，銀行抵債，還是自行協(xié)商抵債？一般法院查封抵債和銀行抵債都會在房管局備案，并有法院出具的相關(guān)查封、扣押或拍賣通知書，或者銀行抵押通知書。

但如果是私下協(xié)商抵債，通常是直接將房產(chǎn)證拿給對方扣押，并簽訂一份抵債合同(協(xié)議)，債權(quán)人、債務(wù)人任何一方都不可以單獨將物業(yè)交易與出讓，否則被視為無效。所以一般最好是通過法院拍賣購房，如果通過中介購房，則出售人應(yīng)該持有法院相關(guān)文書，或者原業(yè)主的授權(quán)委托書。此外，簽訂購房合同時應(yīng)該特別謹慎，將價格、交樓時間等都要詳細注明。

一般情況下，法院拍賣的房屋都是取得合法產(chǎn)權(quán)的，這樣的房子買下來都不會有什么問題。但有時法院也拍賣暫時未取得產(chǎn)權(quán)的房屋或在建工程，這種情況下也是可以購買的，但法院拍賣的房屋能否辦理產(chǎn)權(quán)證取決于房屋在變賣或拍賣之前的產(chǎn)權(quán)情況，所以在競拍前可以先向法院了解該房屋的權(quán)屬情況。否則，在拍賣現(xiàn)場，拍賣師是不會向你介紹房屋產(chǎn)權(quán)情況的，切記。

如果該房屋在法院查封之前屬于合法登記的房產(chǎn)且手續(xù)齊全，是可以依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房產(chǎn)證的。如果拍賣或變賣的房屋在法院查封之前就沒有辦理房產(chǎn)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒有辦理的原因是原產(chǎn)權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是不能辦理房產(chǎn)證的。但如果原產(chǎn)權(quán)人只是因為不具備行政機關(guān)要求的條件而無法辦理的，那么在具備條件后或法院通過強制執(zhí)行手段使之能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，購買人也是可以辦房產(chǎn)證的。

哪里有拍賣房消息

網(wǎng)上有公告，記得先去看房

這次“香檳之約園”拍賣現(xiàn)場不少購房者都告訴我，他們是“聽朋友”或者“聽朋友的朋友”說的，口口相傳的結(jié)果就是很多人連房子都來不及看就去參拍了。如果你對拍賣房屋感興趣，可以多關(guān)注法院和拍賣公司的官方網(wǎng)站，信息是最快的，一般有15~30天的掛牌期，足夠你安排時間去被拍賣房屋的現(xiàn)場看看，心中有數(shù)。相對來說，中介公司的消息速度要慢一些。

拍賣開始了，你會聽到拍賣師讀一份《競買須知》，不同的拍賣“須知”內(nèi)容也略有不同，但大致都逃不出這么三點：一是實地查看、知曉拍賣標的相關(guān)情況，并依此對自己在拍賣活動中的行為負責(所以要事先看房，自己對自己負責)；二是拍賣公司對標的所作的描述、評價和介紹均屬參考性意見，拍賣房產(chǎn)都是的依照現(xiàn)狀拍賣，一旦參加競買即視為你完全接受所拍賣房產(chǎn)目前的情況包括它的瑕疵，所以不要指望拍賣公司幫你清理房子的任何雜物甚至幫你維修；三是競拍的時候要想清楚，一旦拍下，事后后悔，拒不簽訂、執(zhí)行《拍賣成交確認書》的要承擔違約責任，保證金不退還。

怎么辦過戶

杭州有明確規(guī)定

被拍賣的房屋價格確實比一般市場價低10%~30%。想在拍賣房產(chǎn)上撿大便宜不太可能，如果有對折甚至更低價的房子，我會勸你先調(diào)查清楚再買，免得花了錢卻買回來一堆麻煩。按照實際情況來看，權(quán)屬比較清楚、干凈的房子，如果競拍者不多，一般能以市場價7~9折的價格拍下。當然其中不包括拍賣后的傭金，以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的費用。

拍下房產(chǎn)以后，辦理產(chǎn)權(quán)過戶其實不算麻煩。杭州的規(guī)定是這樣的，除了房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記申請表之外，還要提供：人民法院出具的判決書及生效證明、裁定書、經(jīng)簽收的調(diào)解書或仲裁委員會出具的裁定書原件或復(fù)印件(校對原件)，如有協(xié)助執(zhí)行通知書的也需一并提交；拍賣行提供的拍賣委托合同、拍賣行的營業(yè)執(zhí)照、法人證、法人身份證(以上復(fù)印件都要加蓋拍賣行的公章)；當然還有你和拍賣行簽署的拍賣成交確認書及你本人的身份證；基本上就以上這些，如果產(chǎn)權(quán)登記部門認為有必要收取的其他資料，也要一并提供。