兩個“場景”：
一，4月10日，位于下沙金沙湖板塊的德信早城開盤，所推200多套房源，引發(fā)5000人的購房長隊，并在現(xiàn)場引發(fā)一些“意外”。該事件經(jīng)過媒體報道，早城的“知名度”迅速遍及全國，甚至境外。
二，4月16日，同樣是下沙金沙湖板塊的樓盤，甚至就是德信·早城的近鄰，檸檬郡開盤，非?！暗驼{”，當天零成交、零預定。該盤當天所推121套房源，至今只賣了3套房子。
以上的兩個“場景”，極具典型意義，他們都代表著各自所處時段的市場風向。只是，他們的反差太大了，而其中的間隔時間，又太短了，短到中間只有5天的時間。
扭轉“乾坤”的那只巨手是：4月14日通過、4月15日正式發(fā)布的國務院常務會議《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)2010年10號文件)，以及此后連續(xù)出臺的政策組合拳，也就是我們所說的“樓市新政”。
在史上最瘋狂的市場端口，史上最嚴厲的宏觀調控出臺，效應立馬顯現(xiàn)。
新政前：日光盤、秒殺盤的瘋狂行情
以下的表格，是新政前一周，部分新開樓盤的銷售情況。選定的是4月10日密集開出的5個樓盤，最受“矚目”的德信·早城就在當天開盤。當時，市場一片沸騰，甚至癲狂，很少人意識到可能的調控，更沒有想到會那么快，那么嚴厲。
我們看到，當時的5個樓盤，開發(fā)商給出的預定數(shù)據(jù)，除了翡翠城成績略差，“僅”預定九成外，其余4個樓盤，差不多預定都是百分百。
當然，開發(fā)商給出的數(shù)據(jù)與最終的交易數(shù)據(jù)“反差很大”。盡管可能有一些水分，但是，我們也不能就此全然否認開發(fā)商在當時給出的預定數(shù)據(jù)的“真實性”。原因有二：一，預定的數(shù)據(jù)上傳具有一定的滯后性；二，這些樓盤開盤不久即遭調控，首付、利率以及限貸政策，嚴重打擊了投資、投機購房者的信心和購買能力，而當時的購房者絕大部分恰恰是投資、投機性的，因此，大量主動和被動的退定，都屬正常。
從銷售情況來看，德信早城和保利東灣的實際銷售率都接近9成。其中，早城的可售房源剩下38套，但只有8套屬于住宅，也就是說，早城的住宅銷售率應該在9.5成以上。另外三個樓盤，翡翠城的銷售率超過了一半，西溪晴雪和篁外要差些。
事實上，在3月中旬的4月中旬的近一個月時間里，日光盤甚至秒殺盤，在杭州已經(jīng)不是新聞。要是哪個樓盤開盤當天沒有賣完，都不好意思說。
新政后：零成交、個位成交頻現(xiàn)江湖
樓市在新政之后，由過熱跌入冰點，瞬間陷入觀望之中。
新政之后，從統(tǒng)計的13個樓盤(14次開盤，新帝朗郡兩次)來看，銷售情況讓人非常難以樂觀。
14次開盤中，有4個樓盤的成交、預定數(shù)據(jù)為零或接近零(2%以下)，有4個樓盤的銷售率(含預定)在10%以下。只有5個樓盤的銷售率在3成(含)以上，分別是東方郡、元都新苑、遠洋公館、西溪里和觀筑·藝墅。其中，4月19日開盤的圣奧領寓和4月26日開盤的新帝朗郡，銷售量至今未零。賀田尚城4月18日開盤，有長達半個月的時間，預定和成交維持在零套。
比較典型的是云溪印象，這個轉塘到目前為止，惟一的酒店式精裝修公寓，在新政之前，是市場成交明星。但是，5月3日開盤之后，只賣了2套房子。
據(jù)住在杭州網(wǎng)的統(tǒng)計，新政后的4月16日至5月9日，主城區(qū)共預定了1053套房源，日均預定44套。按理說，這也是不錯的數(shù)字了。不過，這1053套預定中，有574套，也就是超過一半的預定，是由遠洋公館單個樓盤預定的。另外，保利東灣和宜家時代，預定的房源，都是新政前的開盤。
此外，新政后4月16日至5月9日，主城區(qū)共成交了2307套房源，日均近百套，似乎也非常不錯。不過，排名前十的成交樓盤中，除了遠洋公館和東方郡，其它的八個樓盤，其成交的房源，也主要是新政前的開盤。
這波樓市調控有多嚴？
歷史往往具有驚人的相似性。
這波樓市調整的背景，與08年9月萬科降價的背景，具有極大的相似性。
第一，調整之前，都經(jīng)歷了一段較長時間的市場過熱甚至瘋狂。07年杭州樓市的瘋狂，甚至不下于2009年，都是倒逼中央政府進行調控。
第二，08年萬科降價之前，杭州樓市經(jīng)歷了一個較長時間的“縮量”。而目前，杭州也已經(jīng)進入了縮量狀態(tài)。
所不同的是，這波宏觀調控，其嚴厲程度，要遠遠高于2007年年底的那一次。本次調控對外地人購房的限制，在當時是沒有的；在07年底的那次宏觀調控，對二套房的首付要求，是最低四成，而現(xiàn)在是五成。在當時，對第三套甚至多套房的限制，也遠遠沒有現(xiàn)在嚴格。
而且，這波樓市調控，到目前為止，還只是在“途中”，除了大部分地方政府還有沒出臺調控細則，此外，中央政府還有不少殺手锏沒有祭出，比如，炒得沸沸揚揚的物業(yè)稅、住房保有稅等。 作者： 李永生
