兩個(gè)“場(chǎng)景”：
一，4月10日，位于下沙金沙湖板塊的德信早城開盤，所推200多套房源，引發(fā)5000人的購房長(zhǎng)隊(duì)，并在現(xiàn)場(chǎng)引發(fā)一些“意外”。該事件經(jīng)過媒體報(bào)道，早城的“知名度”迅速遍及全國，甚至境外。
二，4月16日，同樣是下沙金沙湖板塊的樓盤，甚至就是德信·早城的近鄰，檸檬郡開盤，非常“低調(diào)”，當(dāng)天零成交、零預(yù)定。該盤當(dāng)天所推121套房源，至今只賣了3套房子。
以上的兩個(gè)“場(chǎng)景”，極具典型意義，他們都代表著各自所處時(shí)段的市場(chǎng)風(fēng)向。只是，他們的反差太大了，而其中的間隔時(shí)間，又太短了，短到中間只有5天的時(shí)間。
扭轉(zhuǎn)“乾坤”的那只巨手是：4月14日通過、4月15日正式發(fā)布的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)2010年10號(hào)文件)，以及此后連續(xù)出臺(tái)的政策組合拳，也就是我們所說的“樓市新政”。
在史上最瘋狂的市場(chǎng)端口，史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控出臺(tái)，效應(yīng)立馬顯現(xiàn)。
新政前：日光盤、秒殺盤的瘋狂行情
以下的表格，是新政前一周，部分新開樓盤的銷售情況。選定的是4月10日密集開出的5個(gè)樓盤，最受“矚目”的德信·早城就在當(dāng)天開盤。當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)一片沸騰，甚至癲狂，很少人意識(shí)到可能的調(diào)控，更沒有想到會(huì)那么快，那么嚴(yán)厲。
我們看到，當(dāng)時(shí)的5個(gè)樓盤，開發(fā)商給出的預(yù)定數(shù)據(jù)，除了翡翠城成績(jī)略差，“僅”預(yù)定九成外，其余4個(gè)樓盤，差不多預(yù)定都是百分百。
當(dāng)然，開發(fā)商給出的數(shù)據(jù)與最終的交易數(shù)據(jù)“反差很大”。盡管可能有一些水分，但是，我們也不能就此全然否認(rèn)開發(fā)商在當(dāng)時(shí)給出的預(yù)定數(shù)據(jù)的“真實(shí)性”。原因有二：一，預(yù)定的數(shù)據(jù)上傳具有一定的滯后性；二，這些樓盤開盤不久即遭調(diào)控，首付、利率以及限貸政策，嚴(yán)重打擊了投資、投機(jī)購房者的信心和購買能力，而當(dāng)時(shí)的購房者絕大部分恰恰是投資、投機(jī)性的，因此，大量主動(dòng)和被動(dòng)的退定，都屬正常。
從銷售情況來看，德信早城和保利東灣的實(shí)際銷售率都接近9成。其中，早城的可售房源剩下38套，但只有8套屬于住宅，也就是說，早城的住宅銷售率應(yīng)該在9.5成以上。另外三個(gè)樓盤，翡翠城的銷售率超過了一半，西溪晴雪和篁外要差些。
事實(shí)上，在3月中旬的4月中旬的近一個(gè)月時(shí)間里，日光盤甚至秒殺盤，在杭州已經(jīng)不是新聞。要是哪個(gè)樓盤開盤當(dāng)天沒有賣完，都不好意思說。
新政后：零成交、個(gè)位成交頻現(xiàn)江湖
樓市在新政之后，由過熱跌入冰點(diǎn)，瞬間陷入觀望之中。
新政之后，從統(tǒng)計(jì)的13個(gè)樓盤(14次開盤，新帝朗郡兩次)來看，銷售情況讓人非常難以樂觀。
14次開盤中，有4個(gè)樓盤的成交、預(yù)定數(shù)據(jù)為零或接近零(2%以下)，有4個(gè)樓盤的銷售率(含預(yù)定)在10%以下。只有5個(gè)樓盤的銷售率在3成(含)以上，分別是東方郡、元都新苑、遠(yuǎn)洋公館、西溪里和觀筑·藝墅。其中，4月19日開盤的圣奧領(lǐng)寓和4月26日開盤的新帝朗郡，銷售量至今未零。賀田尚城4月18日開盤，有長(zhǎng)達(dá)半個(gè)月的時(shí)間，預(yù)定和成交維持在零套。
比較典型的是云溪印象，這個(gè)轉(zhuǎn)塘到目前為止，惟一的酒店式精裝修公寓，在新政之前，是市場(chǎng)成交明星。但是，5月3日開盤之后，只賣了2套房子。
據(jù)住在杭州網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，新政后的4月16日至5月9日，主城區(qū)共預(yù)定了1053套房源，日均預(yù)定44套。按理說，這也是不錯(cuò)的數(shù)字了。不過，這1053套預(yù)定中，有574套，也就是超過一半的預(yù)定，是由遠(yuǎn)洋公館單個(gè)樓盤預(yù)定的。另外，保利東灣和宜家時(shí)代，預(yù)定的房源，都是新政前的開盤。
此外，新政后4月16日至5月9日，主城區(qū)共成交了2307套房源，日均近百套，似乎也非常不錯(cuò)。不過，排名前十的成交樓盤中，除了遠(yuǎn)洋公館和東方郡，其它的八個(gè)樓盤，其成交的房源，也主要是新政前的開盤。
這波樓市調(diào)控有多嚴(yán)？
歷史往往具有驚人的相似性。
這波樓市調(diào)整的背景，與08年9月萬科降價(jià)的背景，具有極大的相似性。
第一，調(diào)整之前，都經(jīng)歷了一段較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)過熱甚至瘋狂。07年杭州樓市的瘋狂，甚至不下于2009年，都是倒逼中央政府進(jìn)行調(diào)控。
第二，08年萬科降價(jià)之前，杭州樓市經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的“縮量”。而目前，杭州也已經(jīng)進(jìn)入了縮量狀態(tài)。
所不同的是，這波宏觀調(diào)控，其嚴(yán)厲程度，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2007年年底的那一次。本次調(diào)控對(duì)外地人購房的限制，在當(dāng)時(shí)是沒有的；在07年底的那次宏觀調(diào)控，對(duì)二套房的首付要求，是最低四成，而現(xiàn)在是五成。在當(dāng)時(shí)，對(duì)第三套甚至多套房的限制，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在嚴(yán)格。
而且，這波樓市調(diào)控，到目前為止，還只是在“途中”，除了大部分地方政府還有沒出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，此外，中央政府還有不少殺手锏沒有祭出，比如，炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的物業(yè)稅、住房保有稅等。 作者： 李永生
