□楊紅旭

2009年那一輪樓市火爆，明顯屬于非理性繁榮，是2008年四季度開始的刺激政策和流動性泛濫雙重作用的結(jié)果。太多投資投機需求在市場中興風(fēng)作浪，最終將房價推到中央政府難以忍受的高度。正如筆者所料，更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控來了。4月中旬開始，以“國十條”為核心的新一輪房地產(chǎn)新政，以史無前例的房貸緊縮和強力壓制投機性需求的措施，矛頭直指部分房價過快上漲的城市。顯而易見，這其中就包括上海。

新政出臺后，全國樓市迅即出現(xiàn)降溫。尤其是房屋成交量顯著下降，包括上海在內(nèi)的一線城市房屋成交量已遭腰斬。價格也出現(xiàn)調(diào)整跡象。市場中降價已成普遍現(xiàn)象，新房市場受制于開發(fā)商資金面寬松，尚未出現(xiàn)大面積的價格下跌，但隨著恒大、萬科等地產(chǎn)巨頭的率先促銷，接下來會有越來越多的樓盤加入調(diào)價陣營。

面對這一調(diào)控和市場形勢，樓市投資者又該如何調(diào)整策略？筆者有如下幾點建議：第一，投資投機者應(yīng)暫且收手。政策打壓投資需求的目的非常明確，不僅信貸緊縮，接下來少數(shù)城市還有可能開征持有環(huán)節(jié)的，必然會大幅提高持有多套住宅的成本。因此，投資投機性購房應(yīng)暫時停止，部分擁有多套住宅的應(yīng)適當(dāng)拋出部分房源，以降低市場風(fēng)險。投資需求和投機需求的界線并不清晰，政策也無法有效甄別，所以暫時不要期望政策會對理性的投資需求網(wǎng)開一面。

第二，自住需求策略有別。對于首次置業(yè)需求，尤其是購買90平米以下普通住宅的，政策依然是優(yōu)惠的，按規(guī)定還能享受低至二成、貸款七折優(yōu)惠的待遇，即使部分銀行不愿繼續(xù)實行最大優(yōu)惠度，相較二套及以上購房者，仍舊省卻了很大一部分貸款成本。

對大部分改善需求，也就是購房者，此時可考慮觀望一段時間。改善需求的急迫性明顯弱于首次置業(yè)，在當(dāng)前房價整體調(diào)整的時期，明智的做法是暫且觀察一下市場走勢。等到房價有一定幅度的下跌，市場風(fēng)險釋放之后，尤其是一旦調(diào)控政策出現(xiàn)放松現(xiàn)象，即可準(zhǔn)備入市。

第三，全國區(qū)域差異大，避開一線城市，在二三線城市中選擇良機。上文已述，一線城市和東部地區(qū)的少數(shù)二三線城市房價偏高，泡沫明顯，且屬于政策重點抑制的城市，所以應(yīng)規(guī)避此類區(qū)域。與之相反，部分中西部的二三線城市，過去幾年房價漲幅合理，市場中投資投機比重很小，市場正處于大發(fā)展時期，相當(dāng)于一線城市五年前的市場形態(tài)。因此，在當(dāng)前全國樓市調(diào)整之下，即便這些城市的房地產(chǎn)市場也會受到些許影響，但風(fēng)險較小，在可控范疇之內(nèi)，依然可以有選擇性地出手。因此，建議廣大購房者，應(yīng)密切觀察年底市場走勢，如果屆時政策松動，就可以嘗試入市了。

作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長