文/本刊記者 甄愛軍

提要：上海動(dòng)遷房上市限制的放寬，也使得購房者有了更多的選擇。不過值得注意的是，部分不符合條件的動(dòng)遷房也一起涌向市場，購房者需當(dāng)心。另外，應(yīng)盡量選購以直接分配形式動(dòng)遷的安置房，以免承受更高的隱形成本。

房型緊湊、面積適中、總價(jià)不高的動(dòng)遷安置房上市時(shí)間放開條件，讓上海不少首次置業(yè)者看到了買房的希望。

出于調(diào)控需要，日前上海將動(dòng)遷安置房上市交易的時(shí)間限制由此前的5年改為3年，在增加市場供應(yīng)的同時(shí)，因?yàn)榇祟愇飿I(yè)“物美價(jià)廉”，也給部分剛性需求帶來了福音。據(jù)了解，這類成為近期市場亮點(diǎn)。

不過記者注意到，有少量不符合條件的動(dòng)遷房提前上市，這種物業(yè)這會(huì)給買家?guī)硪欢ǖ娘L(fēng)險(xiǎn)，因此專家表示，即使價(jià)格相對(duì)較低，但購房者還需三思而行。

動(dòng)遷房轉(zhuǎn)讓“5改3”

在松江區(qū)新凱家園的業(yè)主論壇上，記者看到了這樣一個(gè)帖子：“剛剛出了新政策，動(dòng)遷房和配套滿3年就可以交易了，新凱家園一期的房源可以賣了，如果想買地鐵口便宜的房子可以考慮這個(gè)小區(qū)，有意向敬請來電?！?/p>

而在寶山顧村板塊、浦東周康板塊、嘉定江橋板塊，動(dòng)遷房都是中介公司近期重點(diǎn)推薦的物業(yè)。調(diào)控風(fēng)聲正緊，市場觀望氣氛仍舊相當(dāng)濃厚，普通二手房買賣交易幾近停滯，不少門店已處于吃老本的尷尬境地，動(dòng)遷房于是成了“救命稻草”。

這些變化跟上海此前不久出臺(tái)的一項(xiàng)新政策有關(guān)。上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于動(dòng)遷安置房提前上市交易有關(guān)問題的通知》(下文中簡稱《通知》)，便明確規(guī)定動(dòng)遷房可提前上市，即解禁時(shí)間由原來的5年縮短為3年。業(yè)界稱之為動(dòng)遷房“5改3”。

記者注意到，此次交易時(shí)間的更改，并未提到上交收益的問題。在2005年底頒布并實(shí)施的《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》，曾就配套商品房的轉(zhuǎn)讓做出了相應(yīng)的規(guī)定，即在轉(zhuǎn)讓過程中，需向政府交納一定比例的收益。但是具體的實(shí)施辦法或者實(shí)施細(xì)則至今尚未出臺(tái)，需要向政府交納差價(jià)的多大比例，如何交納，由哪一方交納或者買賣雙方如何分擔(dān)，交納給哪個(gè)部門，至今沒有任何規(guī)定。

至于政府是否會(huì)收取此類費(fèi)用，有關(guān)人士表示可能性不大。有法律專家表示，近年來上海的動(dòng)遷房絕大多數(shù)是建在出讓(轉(zhuǎn)讓)土地上的，即地方政府已經(jīng)收取了與土地使用有關(guān)費(fèi)用，因此出售建在出讓土地上的動(dòng)遷房自然就沒有土地收益要補(bǔ)繳了。

對(duì)于動(dòng)遷房轉(zhuǎn)讓時(shí)間“5改3”，業(yè)界分析認(rèn)為主要是出于調(diào)控目的，以期增加市場供應(yīng)來滿足當(dāng)前市場需求，尤其是中低端購房需求。中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，2006～2010年期間，上海配套商品房成交面積約在3000萬平方米左右，其建設(shè)高潮期在2008年之前。以此估算，如果有10%的房源上市，那么在今明兩年，二手房市場上新增供應(yīng)量將接近300萬平方米，這與當(dāng)前普通二手房住宅掛牌量相當(dāng)。

房東忙著提價(jià)

交易年限“5改3”之后，動(dòng)遷房價(jià)格出現(xiàn)異動(dòng)，逆市上漲。

記者注意到，寶山顧村板塊是動(dòng)遷房解禁最多的板塊，近期板塊內(nèi)動(dòng)遷房的價(jià)格已出現(xiàn)上漲，與普通二手房的價(jià)差縮小。上海漢宇地產(chǎn)顧村分行業(yè)務(wù)經(jīng)理張磊告訴記者，在一個(gè)月之前，出自豐水寶邸西苑的二手房報(bào)價(jià)約為1.1萬元/平方米，受解禁利好刺激，售價(jià)已經(jīng)調(diào)高至1.35萬元/平方米，月漲幅約22.7%。這種情形在浦東周康、嘉定江橋以及松江泗涇等動(dòng)遷房較為集中的板塊也陸續(xù)出現(xiàn)，如泗涇板塊的新凱家園小區(qū)，此前掛牌價(jià)主要集中在7000元/平方米，而目前已經(jīng)漲到8800元/平方米，漲幅達(dá)25.7%。

這種變化也使得動(dòng)遷房與周邊普通二手房的價(jià)差進(jìn)一步縮小。如豐水寶邸西苑附近的普通二手房，目前報(bào)價(jià)1.5～1.6萬元/平方米左右，價(jià)差由一個(gè)月前的45%縮小到現(xiàn)在的在19%以內(nèi)。

記者了解到，目前關(guān)注這類二手房的主力軍為自住需求，當(dāng)然，投資客也看到了其發(fā)展?jié)摿?，?zhǔn)備接盤。記者從寶山顧村、嘉定江橋以及松江泗涇等板塊的中介公司了解到，目前選擇動(dòng)遷房的購房者主要是自住為主的剛性需求。價(jià)格優(yōu)勢是其中最大的一個(gè)因素，根據(jù)漢宇地產(chǎn)反饋的信息顯示，江橋的動(dòng)遷房價(jià)在1.4萬元/平方米左右，而商品房價(jià)依然在1.8～1.9萬元/平方米左右，差價(jià)在30%以上；周康板塊的動(dòng)遷房房價(jià)在1.2萬元/平方米左右，同檔次二手商品房價(jià)1.5萬元/平方米左右。

此外，動(dòng)遷房更高的實(shí)用性，也是剛需看中此類物業(yè)的另一個(gè)重要原因。據(jù)了解，目前解禁的動(dòng)遷房中，多為60平方米左右的一房，以及72平方米左右的兩房，這類住宅面積雖然不大，但房型設(shè)計(jì)得極為緊湊合理，以多層居多，得房率較高，在滿足基本的居住需求同時(shí)，還兼顧到了舒適性。

投資客看好所在板塊的長期發(fā)展?jié)摿?，以及考慮到價(jià)差的因素，也在考慮接盤。周康板塊暫時(shí)是幾大動(dòng)遷房板塊中供應(yīng)量較小的，目前僅有安閣苑、歐風(fēng)家園、煜龍家園等幾個(gè)樓盤的部分早期房源。由于周康板塊作為原南匯離浦東最近的板塊，配套設(shè)施完善，隨著南匯劃入浦東、萬達(dá)廣場開業(yè)、周浦公園興建等眾多利好同時(shí)爆發(fā)，所以周康板塊不僅吸引了眾多自住客群，部分小投資客群也看好周康的前景。目前周康板塊的動(dòng)遷房房價(jià)約1.2萬/平方米，同檔次二手商品房價(jià)約1.5萬/平方米。

購房要注意些啥？

專家表示，在購買動(dòng)遷房時(shí)，需要注意的就是盡量避開貨幣房，以及不要購買尚未解禁的動(dòng)遷房。

貨幣房與安置房所需承擔(dān)的稅費(fèi)不一樣。記者了解到，動(dòng)遷房分貨幣分房和動(dòng)遷安置兩種形式，貨幣分房是指業(yè)主當(dāng)初獲得一定數(shù)額的動(dòng)遷安置款之后，選定某樓盤并購置動(dòng)遷房；而動(dòng)遷安置則是直接分配住房。業(yè)內(nèi)人士表示，兩者之間在轉(zhuǎn)讓時(shí)所要承擔(dān)的稅費(fèi)有所不同。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，如果是通過分配形式獲得的住房，滿3年后在轉(zhuǎn)讓時(shí)可減免營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。但如果是以動(dòng)遷款形式購置的動(dòng)遷房，雖然已經(jīng)具備轉(zhuǎn)讓資格，但還需繳納房產(chǎn)營業(yè)稅以及個(gè)稅?？紤]到這部分稅費(fèi)都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中，因此建議盡量選購以直接分配形式動(dòng)遷的安置房，以免承受更高的隱形成本。

此外，記者還注意到，目前有許多不滿三年的動(dòng)遷房也掛牌上市。尚未解禁的動(dòng)遷房掛牌價(jià)要低廉一些。如寶山顧村板塊的動(dòng)遷房項(xiàng)目“好日子大家園”，符合交易條件的二手房掛牌價(jià)在1.45萬元/平方米左右，而距離解禁還有一年多的二手房，掛牌價(jià)只有1.2萬元/平方米左右，兩者價(jià)差約2500元/平方米。

不過張磊表示，這類住宅目前無法上市交易，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不會(huì)受理這一類二手房買賣的轉(zhuǎn)移登記，只能私下交易，要求買家一次性付款。雖然買賣雙方會(huì)簽訂相應(yīng)的買賣合同，同時(shí)在公證處進(jìn)行公證，并約定在日后某個(gè)時(shí)間段辦理過戶手續(xù)。但專家表示，這種交易還是存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，萬一日后房價(jià)出現(xiàn)較大的變動(dòng)，賣家反悔導(dǎo)致交易擱淺，或者賣家出現(xiàn)變故導(dǎo)致過戶無法完成，從而使得買家的物權(quán)無法得到保障。