文/本刊記者 甄愛軍

提要：上海動遷房上市限制的放寬，也使得購房者有了更多的選擇。不過值得注意的是，部分不符合條件的動遷房也一起涌向市場，購房者需當心。另外，應(yīng)盡量選購以直接分配形式動遷的安置房，以免承受更高的隱形成本。

房型緊湊、面積適中、總價不高的動遷安置房上市時間放開條件，讓上海不少首次置業(yè)者看到了買房的希望。

出于調(diào)控需要，日前上海將動遷安置房上市交易的時間限制由此前的5年改為3年，在增加市場供應(yīng)的同時，因為此類物業(yè)“物美價廉”，也給部分剛性需求帶來了福音。據(jù)了解，這類成為近期市場亮點。

不過記者注意到，有少量不符合條件的動遷房提前上市，這種物業(yè)這會給買家?guī)硪欢ǖ娘L(fēng)險，因此專家表示，即使價格相對較低，但購房者還需三思而行。

動遷房轉(zhuǎn)讓“5改3”

在松江區(qū)新凱家園的業(yè)主論壇上，記者看到了這樣一個帖子：“剛剛出了新政策，動遷房和配套滿3年就可以交易了，新凱家園一期的房源可以賣了，如果想買地鐵口便宜的房子可以考慮這個小區(qū)，有意向敬請來電。”

而在寶山顧村板塊、浦東周康板塊、嘉定江橋板塊，動遷房都是中介公司近期重點推薦的物業(yè)。調(diào)控風(fēng)聲正緊，市場觀望氣氛仍舊相當濃厚，普通二手房買賣交易幾近停滯，不少門店已處于吃老本的尷尬境地，動遷房于是成了“救命稻草”。

這些變化跟上海此前不久出臺的一項新政策有關(guān)。上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于動遷安置房提前上市交易有關(guān)問題的通知》(下文中簡稱《通知》)，便明確規(guī)定動遷房可提前上市，即解禁時間由原來的5年縮短為3年。業(yè)界稱之為動遷房“5改3”。

記者注意到，此次交易時間的更改，并未提到上交收益的問題。在2005年底頒布并實施的《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》，曾就配套商品房的轉(zhuǎn)讓做出了相應(yīng)的規(guī)定，即在轉(zhuǎn)讓過程中，需向政府交納一定比例的收益。但是具體的實施辦法或者實施細則至今尚未出臺，需要向政府交納差價的多大比例，如何交納，由哪一方交納或者買賣雙方如何分擔(dān)，交納給哪個部門，至今沒有任何規(guī)定。

至于政府是否會收取此類費用，有關(guān)人士表示可能性不大。有法律專家表示，近年來上海的動遷房絕大多數(shù)是建在出讓(轉(zhuǎn)讓)土地上的，即地方政府已經(jīng)收取了與土地使用有關(guān)費用，因此出售建在出讓土地上的動遷房自然就沒有土地收益要補繳了。

對于動遷房轉(zhuǎn)讓時間“5改3”，業(yè)界分析認為主要是出于調(diào)控目的，以期增加市場供應(yīng)來滿足當前市場需求，尤其是中低端購房需求。中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，2006～2010年期間，上海配套商品房成交面積約在3000萬平方米左右，其建設(shè)高潮期在2008年之前。以此估算，如果有10%的房源上市，那么在今明兩年，二手房市場上新增供應(yīng)量將接近300萬平方米，這與當前普通二手房住宅掛牌量相當。

房東忙著提價

交易年限“5改3”之后，動遷房價格出現(xiàn)異動，逆市上漲。

記者注意到，寶山顧村板塊是動遷房解禁最多的板塊，近期板塊內(nèi)動遷房的價格已出現(xiàn)上漲，與普通二手房的價差縮小。上海漢宇地產(chǎn)顧村分行業(yè)務(wù)經(jīng)理張磊告訴記者，在一個月之前，出自豐水寶邸西苑的二手房報價約為1.1萬元/平方米，受解禁利好刺激，售價已經(jīng)調(diào)高至1.35萬元/平方米，月漲幅約22.7%。這種情形在浦東周康、嘉定江橋以及松江泗涇等動遷房較為集中的板塊也陸續(xù)出現(xiàn)，如泗涇板塊的新凱家園小區(qū)，此前掛牌價主要集中在7000元/平方米，而目前已經(jīng)漲到8800元/平方米，漲幅達25.7%。

這種變化也使得動遷房與周邊普通二手房的價差進一步縮小。如豐水寶邸西苑附近的普通二手房，目前報價1.5～1.6萬元/平方米左右，價差由一個月前的45%縮小到現(xiàn)在的在19%以內(nèi)。

記者了解到，目前關(guān)注這類二手房的主力軍為自住需求，當然，投資客也看到了其發(fā)展?jié)摿?，準備接盤。記者從寶山顧村、嘉定江橋以及松江泗涇等板塊的中介公司了解到，目前選擇動遷房的購房者主要是自住為主的剛性需求。價格優(yōu)勢是其中最大的一個因素，根據(jù)漢宇地產(chǎn)反饋的信息顯示，江橋的動遷房價在1.4萬元/平方米左右，而商品房價依然在1.8～1.9萬元/平方米左右，差價在30%以上；周康板塊的動遷房房價在1.2萬元/平方米左右，同檔次二手商品房價1.5萬元/平方米左右。

此外，動遷房更高的實用性，也是剛需看中此類物業(yè)的另一個重要原因。據(jù)了解，目前解禁的動遷房中，多為60平方米左右的一房，以及72平方米左右的兩房，這類住宅面積雖然不大，但房型設(shè)計得極為緊湊合理，以多層居多，得房率較高，在滿足基本的居住需求同時，還兼顧到了舒適性。

投資客看好所在板塊的長期發(fā)展?jié)摿?，以及考慮到價差的因素，也在考慮接盤。周康板塊暫時是幾大動遷房板塊中供應(yīng)量較小的，目前僅有安閣苑、歐風(fēng)家園、煜龍家園等幾個樓盤的部分早期房源。由于周康板塊作為原南匯離浦東最近的板塊，配套設(shè)施完善，隨著南匯劃入浦東、萬達廣場開業(yè)、周浦公園興建等眾多利好同時爆發(fā)，所以周康板塊不僅吸引了眾多自住客群，部分小投資客群也看好周康的前景。目前周康板塊的動遷房房價約1.2萬/平方米，同檔次二手商品房價約1.5萬/平方米。

購房要注意些啥？

專家表示，在購買動遷房時，需要注意的就是盡量避開貨幣房，以及不要購買尚未解禁的動遷房。

貨幣房與安置房所需承擔(dān)的稅費不一樣。記者了解到，動遷房分貨幣分房和動遷安置兩種形式，貨幣分房是指業(yè)主當初獲得一定數(shù)額的動遷安置款之后，選定某樓盤并購置動遷房；而動遷安置則是直接分配住房。業(yè)內(nèi)人士表示，兩者之間在轉(zhuǎn)讓時所要承擔(dān)的稅費有所不同。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，如果是通過分配形式獲得的住房，滿3年后在轉(zhuǎn)讓時可減免營業(yè)稅和個人所得稅。但如果是以動遷款形式購置的動遷房，雖然已經(jīng)具備轉(zhuǎn)讓資格，但還需繳納房產(chǎn)營業(yè)稅以及個稅?？紤]到這部分稅費都會轉(zhuǎn)嫁到房價中，因此建議盡量選購以直接分配形式動遷的安置房，以免承受更高的隱形成本。

此外，記者還注意到，目前有許多不滿三年的動遷房也掛牌上市。尚未解禁的動遷房掛牌價要低廉一些。如寶山顧村板塊的動遷房項目“好日子大家園”，符合交易條件的二手房掛牌價在1.45萬元/平方米左右，而距離解禁還有一年多的二手房，掛牌價只有1.2萬元/平方米左右，兩者價差約2500元/平方米。

不過張磊表示，這類住宅目前無法上市交易，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不會受理這一類二手房買賣的轉(zhuǎn)移登記，只能私下交易，要求買家一次性付款。雖然買賣雙方會簽訂相應(yīng)的買賣合同，同時在公證處進行公證，并約定在日后某個時間段辦理過戶手續(xù)。但專家表示，這種交易還是存在巨大的風(fēng)險，萬一日后房價出現(xiàn)較大的變動，賣家反悔導(dǎo)致交易擱淺，或者賣家出現(xiàn)變故導(dǎo)致過戶無法完成，從而使得買家的物權(quán)無法得到保障。